Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2018-03-11, 09:41
Ulrik Ulrik är inte inloggad
Mega medlem
 
Reg.datum: Aug 2016
Inlägg: 56
Standard Korrekt beslut om stambyte/relining?

Föreningen ska stambyta, eller relina. Vem tar det juridiskt korrekta beslutet?

Person A säger att det gör extrastämman. Ett stambyte påverkar nämligen bostäderna och då måste bostadsrättshavarna vara de som beslutar.

Person B säger att det gör styrelsen. Stambyte, eller relining, är en underhållsåtgärd som föreningen ska sköta löpande allteftersom det behövs. Därför krävs inget samtycke från de boende för att föreningen ska ha rätt att genomföra den här typen av underhållsåtgärder. Det är styrelsen som avgör vad som är lämpligast för föreningen.

Vem har rätt?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2018-03-11, 10:43
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Person B synes ha rätt.
Person A får nog föklara bättre vad hen menar med ”påverkar bostäderna” och visa vilket lagstöd hen har för att det skulle krävas stämmobeslut.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2018-03-11, 12:19
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 124
Standard

Bra fråga där båda kan ha rätt!

ATT föreningen skall genomföra ett stambyte (eller relining) är ett rent styrelsebeslut. Styrelsen företräder föreningen och det är föreningen som ansvarar för avlopp och vatten - därav har de också full befogenhet att besluta vilken åtgärd och när.

Sedan kommer följdfrågorna. Hur gör vi i varje lgh? Skall vi återställa och till vilken standard skall vi återställa? Hur många olika valmöjligheter skall innehavarna erbjudas? Vad skall "ingå" och vad skall hanteras som ett tillval?

Det finns föreningar som gjort stambyte och därefter lämnat lgh - innehavarna har själva fått stå för hela återuppbyggnaden med stöd av just skrivningarna i stadga. Problemet är att lagen säger samtidigt att om föreningen gör ett planerat underhållsarbete där man förstör delar på innehavarens ansvarsområde, då har föreningen ansvar för att återställa.

Återställandet kan ju slå väldigt orättvist i och med att lgh har olika standard på sina ytskikt och inrede. Så för att kunna genomföra ett stambyte så rättvist som möjligt har man arbetat fram följande arbetsordning:

1) Styrelsen bör informera medlemmarna att stambyte kommer att ske minst fem år innan. Detta för att medlemmar inte skall lägga stora pengar på att renovera badrum som strax behöver rivas.
2) Styrelsen arbetar fram ett förslag till stämman om till vilken standard återställning kommer att ske. I det förslaget KAN man ha med extra ersättning till väldigt lyxig inredning som rivs om:
a) Styrelsen försummat att i god tid informera att stambyte kommer att ske.
b) Medlemmar som har nyare badrum. Lämplig tidsgräns är ca 8 år.
3) Stämman beslutar på styrelsens förslag
4) Styrelsen går till hyresnämnden för godkännande - krävs om inte 100 % av medlemmarna röstar ja till förslaget. (ej röstat = nej).

Det är just återuppbyggnadsprocessen samt dess villkor som gör att stämmobeslut anses behövas. Stämman kan dock inte säga JA eller NEJ till själva stambytet, den frågan äger styrelsen fullt ut. Ett stämmobeslut i den frågan blir direkt ogiltigt.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2018-03-11, 13:15
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Bra fråga där båda kan ha rätt!

ATT föreningen skall genomföra ett stambyte (eller relining) är ett rent styrelsebeslut. Styrelsen företräder föreningen och det är föreningen som ansvarar för avlopp och vatten - därav har de också full befogenhet att besluta vilken åtgärd och när.

Sedan kommer följdfrågorna. Hur gör vi i varje lgh? Skall vi återställa och till vilken standard skall vi återställa? Hur många olika valmöjligheter skall innehavarna erbjudas? Vad skall "ingå" och vad skall hanteras som ett tillval?

Det finns föreningar som gjort stambyte och därefter lämnat lgh - innehavarna har själva fått stå för hela återuppbyggnaden med stöd av just skrivningarna i stadga. Problemet är att lagen säger samtidigt att om föreningen gör ett planerat underhållsarbete där man förstör delar på innehavarens ansvarsområde, då har föreningen ansvar för att återställa.

Återställandet kan ju slå väldigt orättvist i och med att lgh har olika standard på sina ytskikt och inrede. Så för att kunna genomföra ett stambyte så rättvist som möjligt har man arbetat fram följande arbetsordning:

1) Styrelsen bör informera medlemmarna att stambyte kommer att ske minst fem år innan. Detta för att medlemmar inte skall lägga stora pengar på att renovera badrum som strax behöver rivas.
2) Styrelsen arbetar fram ett förslag till stämman om till vilken standard återställning kommer att ske. I det förslaget KAN man ha med extra ersättning till väldigt lyxig inredning som rivs om:
a) Styrelsen försummat att i god tid informera att stambyte kommer att ske.
b) Medlemmar som har nyare badrum. Lämplig tidsgräns är ca 8 år.
3) Stämman beslutar på styrelsens förslag
4) Styrelsen går till hyresnämnden för godkännande - krävs om inte 100 % av medlemmarna röstar ja till förslaget. (ej röstat = nej).

Det är just återuppbyggnadsprocessen samt dess villkor som gör att stämmobeslut anses behövas. Stämman kan dock inte säga JA eller NEJ till själva stambytet, den frågan äger styrelsen fullt ut. Ett stämmobeslut i den frågan blir direkt ogiltigt.
Vad exakt är det som stämman fattar beslut om, Harald?
Svara med citat
  #5  
Gammal 2018-03-11, 21:11
liqwid78s avatar
liqwid78 liqwid78 är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Lomma
Inlägg: 225
Standard

Hejsan,

Jag har varit med i ett stambyte a 210 BR. Stämman fattar beslut att man tilldelar tillfälligt ansvar om ytskiktet till föreningen. När badrummet är färdigt övergår ansvaret till BR innehavaren.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2018-03-11, 22:39
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 124
Standard

Stämmans beslut är HUR man rent praktiskt skall hantera medlemmarnas badrum vilket i praktiken blir ett beslut på styrelsens förslag. Varför?

Jo, de flesta stadga är idag förberedda på ett stambytesscenario, man har skrivit in te x att "återuppbyggnad sker till av styrelsen beslutad standard" och liknande. Samtidigt så har styrelsen alltid att välja den för föreningens del bästa affären.

Det skulle alltså kunna bli så att utan stämma så riskerar badrummen att bli av rätt enkel standard. I samband med stambyte försöker man oftast nå en högre standard än så - dels för att man nu "har chansen" men också för att minska skillnaderna mellan de lgh som renoverats och de som inte renoverats.

Nyrenoverade badrum brukar nämligen kompenseras i viss mån. Genom att minska skillnaden mellan den standard som en innehavare oftast skulle välja (idag en rätt hög standard med klinker, kakel, handdukstork, duschväggar mm) och den standard som stambytet sätter som grundstandard så håller man nere "kompensationsbeloppen" till de medlemmar där man får riva rätt nya badrum.

Någon ersättningspeng behöver inte vara given enligt stagda och lag, men det är praxis att man hanterar projekten så - allt blir ju i någon mån kompromisser och ett givande och tagande där målet är att så många som möjligt skall vara nöjda med upplägget och rösta ja. (Man hamnar i regel alltid i hyresnämnden ändå, men det är skillnad på att köra över ett par medlemmar eller halva föreningen).

Så just belopp, standard och tidsgränser gör att stämmobeslut behövs i dessa delar för att projekten skall bli till den kvalité och nivå som folk vill ha.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2018-03-12, 08:00
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 535
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg

Nyrenoverade badrum brukar nämligen kompenseras i viss mån. Genom att minska skillnaden mellan den standard som en innehavare oftast skulle välja (idag en rätt hög standard med klinker, kakel, handdukstork, duschväggar mm) och den standard som stambytet sätter som grundstandard så håller man nere "kompensationsbeloppen" till de medlemmar där man får riva rätt nya badrum.
Med den modellen blir väl vinnarna de som som har gamla orenoverade badrum och får renoverat till en högre standard på föreningens bekostnad.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2018-03-12, 09:29
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 124
Standard

Citat:
Med den modellen blir väl vinnarna de som som har gamla orenoverade badrum och får renoverat till en högre standard på föreningens bekostnad.
Det beror nog på vem du frågar.

Teknisk livslängd (d v s den förväntade tid som en konstruktion beräknas uppfylla sin tänkta funktion) är ca 30 år på ett badrum. Samtidigt har systemen "bakom" (avlopp, VA) ungefär dubbel livslängd.

Det ger att teoretiskt så skall badrummet renoveras vart 30: e år, varannan gång tillsammans med rörsystemen, och varannan gång endast rummet.

Klart att den som använder sitt badrum försiktigare än "normalt" kommer nå en längre teknisk livslängd, men klarar man 60-70 år? Ja det förekommer men är trots allt undantag.

Sant är att den som har koll på livslängderna når det bästa utfallet utifrån parametrarna ekonomi och leverans. Alltså en sammanvägning där man tar hänsyn till sina kostnader och hur fint eller skabbigt man verkligen har det hemma.

Säg att du snålar och gnetar för att slippa bygga om badrummet för egna direkta pengar (även stambytet betalas ju av medlemmarna även om det inte känns så direkt) och gör allt du kan för att hålla ut till nästa stambyte. Resultatet av en sådan strategi kan mycket väl bli att du i 15 år bor med ett svårstädat och sunkigt utrymme som du till slut ger upp om och renoverar, bara för att få det utrivet 6 år senare i ett stambyte...

Så visst kan du snåla och chansa på stambytena vart 60: e år. Men det är inte bara kronor och ören som skall in i den kalkylen menar jag!
Svara med citat
  #9  
Gammal 2018-03-12, 10:21
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 535
Standard

Hos en bekant löste man det så att föreningen endast återställde badrummen utan någon direkt standardhöjning. T ex bekostade föreningen nya badkar.
Duschplats med glasdörrar var dyrare och medlemmen fick bekosta mellanskillnaden själv om man ville ha sådan.
Vad jag förstått är detta en ganska vanlig lösning.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2018-03-12, 12:18
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 124
Standard

Citat:
Hos en bekant löste man det så att föreningen endast återställde badrummen utan någon direkt standardhöjning. T ex bekostade föreningen nya badkar.
Duschplats med glasdörrar var dyrare och medlemmen fick bekosta mellanskillnaden själv om man ville ha sådan.
Vad jag förstått är detta en ganska vanlig lösning.
Det är precis detta om stämmobeslutet behandlar. Det är ju väldigt olika i olika föreningar:

En förening har en klar majoritet gamla badrum
En förening har en klar majoritet nyare badrum
En förening har en hög andel väldigt lyxiga badrum

Klart att dessa tre föreningar inte kommer vara nöjda med samma typ av stämmobeslut!

Det finns även föreningar som mer eller mindre tvingas till den tekniskt sämre lösningen relining just på grund av att föreningen väntat för länge med att kommunicera systemens status vilket fått merparten att renovera på egen hand i närtid.

Så åter igen: Allt hänger på styrelsen! Planera och kommunicera era planer i god tid för att minska knöligheten i att genomföra omfattande renoveringsprojekt.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Stambyte/relining MagganSthlm Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 0 2016-02-15 10:11
Relining i samtliga lägenheter istället för stambyte i övriga - är det rätt? zahar Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 21 2013-08-13 18:47
Relining istället för stambyte - är det rätt? Kostamus Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 5 2013-08-04 20:13
Stambyte i brf, partiellt, relining, komplett? - Påtvingad badrumsrenovering? J&J Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 38 2009-04-09 19:53
Relining/stambyte i brf - Föreningens/medlemmens ansvar om vitvara går sönder? Bengt Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 2 2008-05-20 11:44



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 09:50.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare