Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                            Skriv motioner!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2017-02-17, 12:13
Lamplight99 Lamplight99 är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2017
Ort: Strängnäs
Inlägg: 13
Standard Glömde!

Citat:
Ursprungligen skrivet av Borättexperten Visa inlägg
Lamplight99, det upplägg fastighetsägaren försöker sig på, att själv bilda en bostadsrättsförening och sälja mycket dyrt till er, är mycket bedrägligt, nästan kriminellt, och skulle kunna innebära total katastrof för föreningen och er boende.

Utifrån dina uppgifter har jag gjort några snabba överslagsberäkningar. Hela fastigheten har en yta på 1265 kvm, det har jag räknat fram baklänges utifrån dina uppgifter. Beräkningarna förutsätter att detta stämmer på ett ungefär. Häng med här:

Marknadsvärdet på fastigheten uppskattas till 21-22 miljoner. Det ger 17 390 kr/kvm. Själv accepterar fastighetsägaren inget mindre än 25 miljoner, vilket ger ett pris på 19 760 kr/kvm. Men han har nu kommit på den lysande idén att bilda en bostadsrättsförsäkring, och sälja till er. Och gör upp en plan att sälja för 39 miljoner! Dvs 30 830 kr/kvm!

Hur kan detta vara möjligt? Jo, de blivande medlemmarna kommer bara behöva betala 23,4 miljoner i insatser (dvs ca marknadsvärdet), resten är ett lån på föreningen på 15,6 miljoner (12 330 kr/kvm), ett lån som ni blivande medlemmar kommer bli ansvariga för. Dvs fastighetsägaren kan lyfta en rejäl övervinst på 15,6 miljoner, på de boendes bekostnad!

Den planerade avgiften sätts låg, för att inte avskräcka någon, 600 kr/kvm. Kommer den räcka? Nej, inte på länga vägar! Medlemmarnas avgift ska i princip täcka tre sorters utgifter: ränte- och kapitalkostnader, driftskostnader, och underhåll. Föreningens lån på 15,6 miljoner ger en kapitalkostnad på räntor 2% och amortering 2% (min åsikt) vilket ger en kostnad på ca 500 kr/kvm. Driftkostnader ca 300 kr/kvm, och underhåll minst 150 kr/kvm, summa 950kr/kvm. Mer än 50% mer än kalkylerat! Där borde alltså avgiften hamna om denna kalkyl ska gå ihop.

Nej, gör som Harald säger, bilda en egen bostadsrättsförening, och bjud 25 miljoner. Dessutom behövs antagligen en upprustningsfond på t ex 2 miljoner. Fördela detta på 19 miljoner i insatser, och lån 8 miljoner (15 000 kr/kvm resp. 6 300kr/kvm). Avgiften skulle då bli 250 + 300 + 150 = 700 kr/kvm/år. En ganska normal, och framför allt hållbar, årsavgift.

Och ett rimligt pris för era lägenheter!
Och det var nästan exakt rätt beräknat gällande ytan på lägenheterna; 1271 m2 är det . När priserna för respektive lägenhet sätts; kan man ta någon hänsyn till standarden som skiljer rejält mellan olika lägenheter...? Vissa är byggda 2006 och har gamla slitna kök, medan en del är byggda 2016 och är superfräscha...
Svara med citat
  #12  
Gammal 2017-02-17, 12:43
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 519
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Lamplight99 Visa inlägg
Hur gör man med de lägenheter där hyresgästerna inte kommer kunna köpa loss? Jag vet att några av de boende i de mindre lägenheterna inte kommer ha möjlighet till det, så de kommer få fortsätta hyra. Då behöver alltså föreningen låna mer men har i gengäld hyresintäkter. Är det positivt eller negativt?
Det är riktigt, då får föreningen öka på sitt lån för att täcka upp för de uteblivna insatserna, negativt till en början, men positivt på sikt. Grovt räknat går det på ett ut.

För en lägenhet som förblir hyresrätt blir det initialt en ökad lånekostnad för föreningen, som också har kvar underhållsansvaret, men också högre intäkt (hyran är högre än månadsavgiften). På sikt kan det dock bli positivt, lägenheten kan i framtiden ofta säljas till betydligt högre pris än den ursprungliga insatsen, dvs vinst för föreningen.
__________________
Mer information om bostadsrättsfrågor hittar du på Borättupplysning.se
Svara med citat
  #13  
Gammal 2017-02-17, 13:02
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 519
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Lamplight99 Visa inlägg
När priserna för respektive lägenhet sätts; kan man ta någon hänsyn till standarden som skiljer rejält mellan olika lägenheter...? Vissa är byggda 2006 och har gamla slitna kök, medan en del är byggda 2016 och är superfräscha...
Ja, på något sätt måste alla lägenheter besiktigas, och skillnaderna i standard prissättas. T ex för de lägenheter som har äldre kök kan man sätta en prislapp på renovering till fullgod standard, och bilda en särskild lägenhetsfond med öronmärkta pengar till dessa lägenheters renovering. Eller helt enkelt justera priset för de olika lägenheterna i samband med upplåtelserna.
__________________
Mer information om bostadsrättsfrågor hittar du på Borättupplysning.se
Svara med citat
  #14  
Gammal 2017-02-17, 15:35
edelman edelman är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Aug 2015
Inlägg: 23
Standard

Anlita en ombildningskonsult - det finns faktiskt bra sådana.
Svara med citat
  #15  
Gammal 2017-02-17, 15:50
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 535
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av edelman Visa inlägg
Anlita en ombildningskonsult - det finns faktiskt bra sådana.
Men är det inte säljaren som brukar anlita ombildningskonsulten och betala arvodet till denna? Så var det i alla fall hos en bekant.
Svara med citat
  #16  
Gammal 2017-02-17, 20:50
edelman edelman är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Aug 2015
Inlägg: 23
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Men är det inte säljaren som brukar anlita ombildningskonsulten och betala arvodet till denna? Så var det i alla fall hos en bekant.
Det låter märkligt! Aldrig hört talas om det upplägget. Däremot är det ju inte ovanligt att fastighetsägaren anlitar jurister som konsulten arbetar mot. Kan det ha varit så att säljaren erbjöd sig att betala den nybildade föreningen för denna kostnad som "good will"?

Ombildningskonsulten skall jobba för föreningen, inte säljaren.
Svara med citat
  #17  
Gammal 2017-02-17, 22:29
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 535
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av edelman Visa inlägg
Det låter märkligt! Aldrig hört talas om det upplägget. Däremot är det ju inte ovanligt att fastighetsägaren anlitar jurister som konsulten arbetar mot. Kan det ha varit så att säljaren erbjöd sig att betala den nybildade föreningen för denna kostnad som "good will"?

Ombildningskonsulten skall jobba för föreningen, inte säljaren.
Ja så verkar det vara i många fall ser jag, att föreningen anlitar ombildningskonsulten.

Hos min bekant var det ett bolag som sålde två eller tre fastigheter samtidigt till olika föreningar genom s k paketering
där föreningarna fick köpa aktier i stället för att köpa fastigheterna direkt. Något som gör att säljaren får lägre skatt.

Vad jag förstod var det ombildningskonsulten Öhlin & Fellinger som anlitades vid alla försäljningarna.
Dessutom togs det in i köpekontraktet att ett par outhyrda lägenheter i huset skulle upplåtas med bostadsrätt till säljaren.
Jag fick intrycket att bolaget som sålde verkade bestämma det mesta.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Hyresnämnden vid ombildning Zebra Bostadsrättsforum 1 2015-03-22 09:53
Ombildning halvvägs Borättexperten Bostadsrättsforum 8 2013-09-11 14:08
Separation under ombildning av HR tomcat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 12 2013-03-27 19:10
Inför ombildning Tina1968 Ombildning av hyresrätt - Kooperativ hyresrätt - Ägarlägenheter 6 2012-11-25 01:52
Dotterbolag som dök upp vid ombildning Mr Magoo Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2011-02-12 21:54



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 10:19.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare