Varför medlemmarna själva måste kunna kontrollera styrelsens arbete

[Dia]

Det står t.o.m att:
"Styrelsen skall hålla revisorernas yttrande tillgängligt hos föreningen för medlemmarna samt översända yttrandet i avskrift till varje medlem som har begärt upplysningen."

[Dia]

Ursprungligen skrivet av Korsdraget

LEF. 7 Kap. 11 pg.

Till Dia,
Kan inte sägas bättre!
LEF är väldigt bra. Avokater föredrar den framför BRL av förklarliga skäl.

Tack för en utmärkt analys och slutsats Dia.

Hej Korsdraget!
Jag tycker att både LEF och BRL skall omarbetas, ett annat alternativ är att LEF förs in i BRL.

LEFBR= Lagen om ekonomiska föreningar i Bostadsrätt

[Admin]

I detta fall tycker jag det är ganska bra att det finns två grunddläggande lagar för ekonomiska föreningar, där en av lagarna gäller specifikt för bostadsrättsföreningar, som är en speciell form av ekonomisk förening, och som kräver ett speciellt regelverk.

Bostadsrättslagen är bara en komplettering till LEF, men där vissa delar av LEF kopierats över till BRL (vilket kan vara lite förvirrande för de som inte är så insatta i dessa två regelverk).

Det är bara synd att lagstiftarna tycks vara så extremt okunniga om bostadsrättsföreningar och de problem och behov som finns där.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Dia

[i] Om någon begär upplysning om någonting som styrelsen inte vill lämna ut, så kan styrelsen alltid skylla på att den begärda upplysningen är till väsentlig nackdel för föreningen. Frågan om ansvarsfrihet försvinner då i samband med detta.

Javisst, och revisorn i sin tur är även här oåtkomlig för oss.
En skevhet i lagstiftningen.
Men skälet till att jag öppnade denna tråd var ju att vi kan se och förstå (bl a av silvas protokoll i annan tråd) att lagstiftarna helt har struntat i detta faktum att revisorn endast undantagsvis kan se och förstå huruvida styrelsen hanterar andra frågor än ekonomi korrekt.
Det betyder att stora delar av styrelsearbetet kan utföras med nästan total mörkläggning för övriga medlemmar.
Uppenbarligen är det bara några få av oss som ännu insett att grundtanken med boendet då missas.
Ännu en skevhet i lagstiftningen.
I föreningen kan finnas medlemmar som skulle kunna observera, förstå, varna eller råda. Men inte heller dessa har mörkersyn.

Beträffande citat: Finner styrelsen att en begärd upplysning inte kan lämnas till medlemmarna utan väsentlig nackdel för föreningen
borde Bolagsverket, HSB, lawline eller annan juridisk expertis, kunna presentera begripliga exempel på denna kunskap, som överförd även till medlemmarna skulle vara till väsentlig nackdel för föreningen.
Vi måste få veta hur det spöke ser ut som man varnar för.
Det går tyvärr inte att frigöra sig från misstanken att, om styrelsen sitter inne med uppgifter som kan skada föreningen, kan de också utnyttja saken för egen del, innan övriga medlemmar får veta.
Då har vi ytterligare en miss i lagen.

[Korsdraget]

Enligt vad jag erfarit är BRL tillrättalagt för att förvaltarna kan sätta sina bomärken där.
BRL har i sina förarbeten (läs bostadssociala utredningen 1932? som syfte att t ex HSB ska överta de tidigare offentliga skötta panterna, de satt tex med i styrelsen.
Som en följd av ändringen föreslås att konflikter löses via skiljenämnd. Det kan vara Hyresnämnd men i huvudsak är det Tingsrätt som avses.

Bortsett från det så är det en obehaglig konstruktion och helt ur tiden nu. Banken sköter lånen och panten i dag, ska det i alla fall, men BRL finns kvar.
Fritt fram alltså för psykopater att härja med andras egendom. Fast å andra sidan så ser domstolarna det som särskilt allvarligt när en "syssloman" brister. Då rullar hela förtroendeproblematiken upp.

Jag hörde nyss från Norge att kommunen där för register på bostad och på ägarna i sina rullar, också andrahandsuthyrningarna.
Nu tror jag, vet inte säkert, att man i Norge vill ha koll på vem som bor var och att panten inte förstörs. (Alltså lika som här före det nya HSB bildas 1932-33.
Det är en lösning "ut av boxen" såsom jag ser det.
Det skulle också kunna innebära en ökad offentlighet i dokumentationen, vilket den här och många andra trådar handlar om.

Ytterst faller i dag ansvaret för styrelsens lämplighet på medlemmarna via valberedningen, men i en värld där ingen litar på andra av olika skäl är detta en lag som förskräcker. Vi vet att att få förstår att en lägenhet ingår i en bebyggd fastighet med gemensamt ägaransvar. (sk grannsamverkan)
Det är ju häftigt att äga BR, man kan göra som man vill.
LEF + stadgar menar jag räcker, särskilt om panten kan säkras bättre vilket nu är på G, samt att ny domstol också kommer redan nästa år.
Det blir alltså bättre.

[Tomas]

Ursprungligen skrivet av Pensionär

...skälet till att jag öppnade denna tråd var ju att vi kan se och förstå (bl a av silvas protokoll i annan tråd) att lagstiftarna helt har struntat i detta faktum att revisorn endast undantagsvis kan se och förstå huruvida styrelsen hanterar andra frågor än ekonomi korrekt...

Då kanske jag använde tråden på ett sätt som du inte riktigt hade tänkt i trådens inlägg nr 2.

Det inlägget handlade nämligen snarare om vad revisorn vill/bemödar sig med att granska än vad hen kan granska.

Ingen på forumet har hittills reagerat på det faktum att om min styrelse hade fattat ett gravt omdömeslöst beslut i januari 2012 så hade det inte upptäckts av en faktiskt arbetande revisor förrän i mitten av augusti 2013 (mer än 1,5 år senare).

Vet ni forumanvändare om era respektive föreningars revisorer utför någon löpande granskning (vilket hen ska göra enligt juridisk litteratur) eller inte ?
I så fall, hur kan ni veta ?
(den enda anledningen till att jag själv vet om att föreningens avhoppade revisor inte hade utfört någon löpande revision är att jag har läst revisorns uttalande i ett brev från honom till revisorsnämnden)

Ursprungligen skrivet av Pensionär

...om styrelsen sitter inne med uppgifter som kan skada föreningen, kan de också utnyttja saken för egen del, innan övriga medlemmar får veta.

Ja, och om det i praktiken är standard (dvs till skillnad från teorin i juridisk litteratur) att revisorn inte brukar utföra någon löpande revision alls (dvs inte läser och granskar några styrelseprotokoll eller stämmoprotokoll under hela året enligt inlägg nr 2) så kan det alltså dröja väldigt länge innan en revisor eventuellt slår larm om något och t.ex. kallar till extrastämma.

Jag tror inte att min förenings nuvarande (av länsstyrelsen) förordnade revisor nu utför någon löpande revision för 2013.
Hans förordnande gäller antagligen bara efterhandsrevision för år 2012.

Antag dock att min förening nu skulle ha en normalt tillsatt revisor (dvs vald på stämma för att utföra revision för år 2013).
Borde då revisorn på något sätt nu reagera, t.ex. med extrastämma för att upplysa medlemmarna om ett lagbrott ?
Jag syftar nu på det faktum att styrelsen har ännu inte gjort stämmoprotokollet tillgängligt (vare sig på anslagstavla eller utdelat i brevlådan) idag 2013-10-12 exakt fyra månader efter extrastämman (trots lagkravet på tre veckor, och trots det faktum att en medlem som vill klandra stämman måste göra det inom högst tre månader).
Om en löpande revision skulle förekomma så skulle revisorn vilja ta del av stämmoprotokollet inom tre veckor (och kontrollera att det har gjorts tillgängligt för medlemmarna).
Om revisionen istället inte utförs förrän i ungefär april/maj (för en årsstämma som normalt ska hållas senast sista juni) varje år så dröjer det ytterligare drygt ett halvår innan misskötseln kan kommuniceras till medlemskollektivet av revisorn.
Majoriteten av medlemskollektivet känner säkert inte till lagen om att stämmoprotokollet ska vara tillgängligt inom tre veckor, men en revisor borde i princip informera medlemmarna om att styrelsen missköter sig och bryter mot lagen.

På raden ovan använde jag medvetet uttrycket "i princip" eftersom det tyvärr inte är självklart (?) att det här sättet att missköta sig kan leda till ersättningsskyldighet för ledamöterna.
(eller finns det någon som kan hänvisa till något målnummer där en styrelse har blivit dömda till ersättning för att inte ha gjort stämmoprotokollet tillgängligt inom föreskriven tid ?)
Således är det nog inte heller självklart, enligt lagstiftaren (LEF 8 kap. 13§ stycke 3), att revisorn ska informera medlemmarna om att styrelsen gjorde sig skyldig till lagbrott genom att inte göra stämmoprotokollet tillgängligt för medlemmarna inom föreskriven tid.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Tomas

Då kanske jag använde tråden på ett sätt som du inte riktigt hade tänkt i trådens inlägg nr 2.

Det inlägget handlade nämligen snarare om vad revisorn vill/bemödar sig med att granska än vad hen kan granska.

Det är bra. Eftersom du ger personligt belägg för en sak som vi redan anser oss veta. Jag har bl a fult kallat honom för den sovande vakthunden. Admin har under varje inlägg en rad -Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
Jag tror att den raden tillkom när vi diskuterade revisorsrollen.
Jag kan inte minnas att jag under mina 50 år i bostadsrätt sett en erinran mot något styrelsearbete (eller brist på sådant). så det är nog inte konstigt att ingen reagerar. Men vi behöver samla direkta bevis av din sort. Go on!
Ditt inlägg är också bevis på något som vi ofta ser. Avvikelser från en tråds huvudlinje, ska man kanske undvika att förhindra. De ger ofta mer än någon anat. En finess i det fria samhällets tankeutbyten.
Min egen start var f ö en sådan. Silva tycker sig vara kränkt av att styrelsen hängt ut henne i ett protokoll. Då kan jag, som behärskar ett område i varje fall bättre än de flesta revisorer och styrelser, omedelbart läsa ur protokollet att styrelsen är på väg mot svåra fel, om ingen stoppar dem. Detta vet sällan revisorer något om, och kan därför inte varna vare sig medlemmar eller styrelsen. Därför måste vi medlemmar få granska själva. Dvs ytterligare ett skäl att kräva detta. Men klara bevis för vår åsikt behöver underbyggas med bevisbara exempel.

Vet ni forumanvändare om era respektive föreningars revisorer utför någon löpande granskning (vilket hen ska göra enligt juridisk litteratur) eller inte ?
I så fall, hur kan ni veta ?

En bra fråga som vi berört i många trådar. Det kan vi nästan aldrig.

(den enda anledningen till att jag själv vet om att föreningens avhoppade revisor inte hade utfört någon löpande revision är att jag har läst revisorns uttalande i ett brev från honom till revisorsnämnden)

Ja du fick en unik chans. Det är vanligtvis värre än att leta efter Higgs partikel

[Pensionär]

Alltså
skäl nr 1 var följande
En mycket väsentlig del av kontrollen kan revisorn inte utföra. Han saknar nödvändig kompetens!
(Lite om den saken i ## 1-17)
skäl nr 2
Revisorn ska heller inte utföra en mycket väsentlig del av den nödvändiga kontrollen!
Här vill jag referera till en rak och klar genomgång av borättexperten
skäl nr 3
Den som vet att den inte kan kontrolleras, uträttar snart inget arbete. Det tycks ligga i den mänskliga naturen.
Endast i mycket sällsynta fall, uppstår situationer som gör det möjligt för oss att se huruvida revisorn har reagerat eller ej.
skäl nr 4
Revisorn kommunicerar inte med medlemmarna. Han blir i praktiken en mur mellan "medlemmar" och "styrelser".

Styrelserna tar bl a skydd bakom följande: 7 kap. 11 § LEF
Finner styrelsen att en begärd upplysning inte kan lämnas till medlemmarna utan väsentlig nackdel för föreningen, skall upplysningen i stället på medlemmens begäran lämnas till föreningens revisorer...
-I stället- blir ofta styrelsens svar: Vänd dig till revisorn!
-På medlemmens begäran-. Hur många medlemmar har läst på, känner till och kommer ihåg att de har den rätten?
I stället ger de upp. Varför söka strid?
-Löpande- revision, av någon som sover ostörd?
Att konstatera att lagens konstruktion givit oss en riktig -drömrevisor- är väl inte helt fel.
Det finns fler skäl, jag lovar. Och återkommer.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Pensionär

-I stället- blir ofta styrelsens svar: Vänd dig till revisorn!
-På medlemmens begäran-. Hur många medlemmar har läst på, känner till och kommer ihåg att de har den rätten?
I stället ger de upp. Varför söka strid?
.

Jag visste inte då när jag skrev detta att Lawline har följande uppfattning om revisorns roll i sammanhanget.
citat: .......som har en månad på sig att avge skriftligt yttrande till styrelsen. Någon skyldighet att avslöja uppgiften finns dock inte för revisorn, som inte heller ska uttala sig om huruvida styrelsen gjort rätt då den vägrat lämna upplysningen.
Det är med andra ord den perfekta undanflykten för en styrelse som inte vill svara.
Behöver vi fler skäl för att förstå varför vi själva måste kunna kontrollera både styrelse och revisor?

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Behöver vi fler skäl för att förstå varför vi själva måste kunna kontrollera både styrelse och revisor?

Om förnuftet fick råda, skulle det räcka mer än väl. Men eftersom så icke är fallet fortsätter vi. Nu får ni gärna hjälpa till med ytterligare bidrag.

Jag har givetvis inte koll på alla goda argument som serverats i olika trådar. Kom med fler förslag. Sedan bearbetar vi dem alla till större enkelhet och klarhet, och när vi känner oss mogna gör vi en attack i någon riktning, ..eller flera.

Citat från högre ort:
1 Demokratin mår bra av att granskas. Insyn i den offentliga verksamheten skapar garantier mot maktmissbruk och ger möjlighet att påverka. Verksamheten angår oss alla. Medier (läs medlemmar) och andra intresserade ska kunna hämta information i olika frågor, oavsett vad den offentliga verksamheten själv (läs styrelsen) väljer att informera om.

2 Dessa av regeringskansliet angivna skäl ovan bakom grundandet av offentlighetsprincipen gäller fullt ut, och är t o m starkare skäl för oss i bostadsrätt än för myndigheter, eftersom vi saknar stöd av andra fria granskare och press.

3 Alla i föreningen måste kunna se, följa och lära hur föreningen styrs, och vilka dess problem är. Se faktabanken

4 Alla i föreningen bör ha möjlighet att lära sig hur protokoll ska utformas, eftersom alla medlemmar är potentiella blivande ledamöter. En fråga om intern utbildning. Exempel på felaktig protokollshantering Se Faktabanken

5 Öppenhet i redovisningen underlättar valberedningarnas arbete att finna goda krafter för nyrekrytering.
Medlemmar kan förberedas för rollen som ledamot, om man kunnat följa, fundera över och diskutera löpande ärenden?

6 De kompetenta (liksom även de mindre lämpade) reagerar och avslöjar sig då ibland igenom sina reaktioner, till skillnad mot hyresgästernas kompakta tystnad.

7 Öppna protokoll ger medlemmarna insyn i vilka frågor styrelsen ägnar sig åt. Vad man spiller sin kraft och tid på, är inte oväsentligt för övriga medlemmar. Vilka beslut, på vilken grund, eller om man frekvent drar frågorna i långbänk likaså.

8 Lagstiftarna har förstått att revisorn inte kan avgöra huruvida styrelsen sköter föreningens ekonomi korrekt, utan tillgång till protokollen, med bif handlingar. Inte heller föreningars medlemmar kan granska sin styrelses förehavanden i viktiga frågor utan att få se protokollen.

9 Intern revision eller granskning av revisorn. Alla i föreningen måste kunna följa, fundera över och ha möjlighet att reagera om någonting förefaller döljas eller felbehandlas.
Medlemmarna kan då ibland även se spår av aktivitet från revisorn, eller bevis för att han inte reagerat på uppenbara fel.

10 Revisorn hjälper ibland medlemmarna att kontrollera styrelsens förehavanden, men förefaller oftare fungera som en mur mellan medlemmar och styrelsen. se # 18 o 19).

11 Stämman ska ju också ta ställning till frågan om arvodets storlek till styrelseledamöterna.
Vilken arbetsgivare skulle acceptera att diskutera lönens storlek för anställda vars prestationer de inte kan kontrollera?

12 Medlemmar måste kunna se och försvara sig mot handläggning av ärende och beslut som berör dem personligen, som kan bygga på falsk eller felaktig grund?

13 ? etc