Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=11)
-   -   Avslag avseende vindsaltan (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17902)

i98_dgn 2013-01-17 10:38

Avslag avseende vindsaltan
 
Hej!

Efter att ha ansökt om att bygga vindsaltan till min vindslägenhet fick jag avslag med hänvisning till problem med ansvarsförhållanden mellan föreningen och bostadsrättsinnehavaran samt risk för ökade underhållskostnader i framtiden.

Jag kan förstå dessa argument och tycker det är relevant att diskutera. Dock verkar styrelsen ovillig att ens diskutera alternativa lösningar:
T ex.:
  • Särskild avgift som jag betalar varje månad till fond för yttre underhåll
  • Kapitaltillskott från min sida och initiering av särskild fond för yttre underhåll (som öronmärks för underhåll av vindsaltanen)
  • särskilt avtal mellan föreningen och bostadsrättsinnehavaren som överför underhållsskyldigheten på lägenhetsinnehavaren
Jag skulle vilja ytterligare förstå hur jag kan göra för att driva ärendet vidare.
  • Har någon erfarenhet av att driva igenom bygge av vindsaltan i en förening?
  • Vilka referenscase skulle jag kunna hänvisa till?
  • Vilka argument kan man använda sig av?
  • Finns det möjlighet att ta upp ett sådant ärende i hyresnämnden?

Jag har ännu inte sökt bygglov, men har fått förhandsbesked att bygglov kommer att gå igenom när jag väl söker. Alla bygglovshandlingar är klara.

Tack på förhand!

Harald 2013-01-17 11:44

Jag tycker att du skall söka bygglovet. Innan detta finns på bordet, så finns det egentligen ingenting att besluta kring. När bygglovet är klart kan du visa exakt på hur det kommer att se ut. Det är inga problem att söka bygglov före beslut, man kan söka bygglov på tillbyggnader till vilket hus som helst. Själva bygglovet kostar en liten slant, genom att "riska" denna summa stärker du din possition.

Vid klart bygglov är gången följande:

1) Lämna in alla handlingar till styrelsen, med beskrivning på vad, när, hur och vilka ersättningar du vill ge föreningen. Lägg dig på en nivå under vad du egentligen kan tänka dig betala, så att du har utrymme att senare sockra ditt bud. Du skall framförallt ta alla kostnader för bygget, samt erbjuda en skälig summa att i all framtid lägga till avgiften som "särskild balkongavgift" eller liknande. Denna summa skall räcka till nödigt underhåll samt återanskaffning efter avskrivningsperioden. Tex dina byggkostnader x 1,5 utslaget på 50 år.

2) Styrelsen har att besluta ja eller nej till ditt projekt, men de kan inte ge dig tillstånd att genomföra detsamma. Det gör stämman. Styrelsen är bundna av BrL Kap 7 § 7:

Citat:

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
3) Oavsett om styrelsen säger ja eller nej, skall extra stämma sammankallas (detta gör styrelsen). Kallelsen skall innehålla din önskan samt styrelsens svar (ja eller nej).

4) Till stämman tar du med så mycket handlingar och argument du kan. Här ska du också vara beredd att höja ditt bud, om du märker att det står och väger. Är det tvärnit så backa och invänta omröstning. Argument är att förening får in pengar som den annars inte skulle fått, att lgh ökar i värde vilket påverkar allas slutpriser vid försäljningar efter att din blivit såld första gången, att föreningens hela tillgång ökar i värde. Argument mot finns det många, en indragen terrass är alltid en riskkonstruktion. Kanske ska du erbjuda (detta om du får mycket motargument av typen risk) i särskillt avtal, att vid skada som kostaterats orsakats av terrassen, så erlägger du föreningens självrisk? Knyter man detta tilläggsavtal till lgh, så riskerar ju föreningen egentligen aldrig något, men du lär få mindre betalt för lgh när du säljer...

5) Vid Ja i stämma, tuta och kör. Vid nej, gå till hyresnämnden med ärendet och hoppas på bättre tur där.

Lycka till!

Gusten 2013-01-17 13:12

När det gäller tillägsavgift för balkong, så måste vad jag förstått ett sådan tilläggsavgift in i stadgarna och ingå i själva årsavgiften för den lägenheten.
Då gäller den ju också mot en ny ägare av bostadsrätten.

Ett separat avtal om en extra avgift vid sidan av årsavgiften borde inte hålla juridiskt.

Harald 2013-01-17 13:26

Citat:

När det gäller tillägsavgift för balkong, så måste vad jag förstått ett sådan tilläggsavgift in i stadgarna och ingå i själva årsavgiften för den lägenheten.
Då gäller den ju också mot en ny ägare av bostadsrätten.
Korrekt.

Citat:

Ett separat avtal om en extra avgift vid sidan av årsavgiften borde inte hålla juridiskt.
Inte korrekt. Helt ok att köra på tilläggsavtal eller enskilt avtal knutet till innehavaren. Kan vara bra att köra på tills stadgan ändrats vad gäller den månatliga avgiften, samt är det enda sättet att få till en ev. lösning om ersättning för föreningens självrisk. Bör tidsbegränsas, säg 5 år.

clabbe 2013-01-17 13:55

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 40468)
Korrekt.



Inte korrekt. Helt ok att köra på tilläggsavtal eller enskilt avtal knutet till innehavaren. Kan vara bra att köra på tills stadgan ändrats vad gäller den månatliga avgiften, samt är det enda sättet att få till en ev. lösning om ersättning för föreningens självrisk. Bör tidsbegränsas, säg 5 år.

Vad sker vid försäljning. Är du säker på ett sådant avtal kan göras gällande mot en ny innehavare av bostadsrätten?

Gusten 2013-01-17 13:56

Enligt BRL 7 kap 14§ får föreningen ta ut insats och årsavgift, samt om det anges i stadgarna även upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

Vidare anges att föreningen inte får ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta enligt denna lag eller författning.

Detta tolkar jag så, att sådant som föreningen har underhållsansvaret för är det bara tillåtet att ta betalt för via årsavgiften.

Harald 2013-01-17 20:04

Citat:

Vad sker vid försäljning. Är du säker på ett sådant avtal kan göras gällande mot en ny innehavare av bostadsrätten?
Ja visst kan man skriva in sådant villkor.

Citat:

Enligt BRL 7 kap 14§ får föreningen ta ut insats och årsavgift, samt om det anges i stadgarna även upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.
Själva underhållskostnaden får man förstås lägga in i stadgan som en "balkongavgift", så är den ok.

Men ev . säkerheter för skador orsakade av terrassen har ju ingenting med BrL att göra. Detta är ju frivilligt avtal för I för att få igenom sitt bygge.

Oavsett vad BrL säger, så kan ju föreningen teckna avtal med medlemmarna om vad som helst egentligen.

Te x med Anna Andersson i lgh 100 att hon ska betala 100 kr till föreningen varje gång hon åker på charterresa till Kina.

...Om nu Anna vill ingå sådant avtal...

Ni får inte blanda ihop nyttigheterna som har med själva upplåtelsen att göra, med andra affärer som styrelsen gör. Detta är inga vanliga fall, men visst kan man tänka sig det uppkommer situationer då föreningen behöver skriva avtal.
Tex om en medlem vill bygga en terrass....

Gusten 2013-01-17 20:51

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 40470)
Vad sker vid försäljning. Är du säker på ett sådant avtal kan göras gällande mot en ny innehavare av bostadsrätten?

Som jag ser det blir föreningen beroende av att den nya bostadsrättshavaren frivilligt skriver ett nytt likadant avtal med föreningen.

Det gamla avtalet är ingen sakrätt som gäller mot ny innehavare av bostadsrätten.

Harald 2013-01-18 09:39

Citat:

Det gamla avtalet är ingen sakrätt som gäller mot ny innehavare av bostadsrätten.
Ja men visst, detta stämmer säkert.

Om vi leker med tanken och grottar ner oss lite, jag vet att ni är skeptiska till avtal, men så här:

1) Tilläggsavtalet att stå för föreningens självrisk är ju inte huvudargument i affären, utan en sista chans för TS att få igenom sitt bygge. Föreningen kan ju inte neka, om han kan visa att föreningen går skadeslös, så detta borde ta skruv i hyresnämnden.

2) Skriv avtalet på 5 år (Vilket är garantitid enligt ABT, därmed rimligt.

3) Vid överlåtelse, så är TS själv ansvarig för att Köparen övertar förpliktelserna i avtalet (eftersom styrelsen saknar möjlighet att KRÄVA detta). Löser han det, så är han befriad från avtalet.

4) Vill inte köparen, så kvarligger skyldigheten på TS personligen, tills de fem åren gått till ända.

Självklart går det att skriva sådant avtal!

i98_dgn 2013-01-18 10:41

Jättebra diskussion! Tack för råd och uppslag. Såsom jag förstår det så behöver jag lägga fram en lösning på två saker:
1) Risk för framtida förhöjd underhållskostnad (kan lösas genom att lägga in en "balkongavgift" i stadgarna)
2) Risk för skada till följd av altanbygget (Kan ev. lösas genom att avtalsmässigt garantera att lägenhetsinnehavaren står för föreningens självrisk vid ev. skada - jag skulle kunna garantera detta personligen i t ex. 5 år)

Jag har förstått att vindsaltaner av vissa ses som "riskkonstruktioner". Innebär detta att det kan finnas risk för att de inte täcks i föreningens nuvarande försäkringar?


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 20:27.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare