Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=14)
-   -   Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=20258)

Harald 2014-01-01 23:29

Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf
 
Det här är så pass viktigt, att jag lyfter det till en egen tråd. Det handlar om hur föreningarna måste göra för att återta makten över sin egen ekonomi, och på riktigt kunna drivas i enlighet med varje förenings stadga § 1.

Saxat från en annan tråd, där jag avvek från trådens ämne:

Hela Avbetalningsperioden är 17 år, och det är 8 år kvar nu (beräknat).

Men vi har gått ännu djupare. Vi har ifrågasatt varför lånen finns över huvud taget, och hittat följande:

Största delen bekostade stambyte, nya kök, nya badrum, fasadrenovering, ny tvättstuga och nya fönster 1984-1985.

En del är ursprungligt sedan huset byggdes 1938.

En del bekostade takomläggning år 2003.

En del kommer från fasadrenovering, trapphusrenovering, nya portar 2001.

Analyserar man detta får man fram att vi räntar och betalar av på:

Stambyte: 36 år (teknisk livslängd 60 år)
Kök: 36 år (teknisk livslängd 30 år)
Badrum: 36 år (teknisk livslängd 25 år)
Fasadrenoveringar: 36 år och 20 år (Vi betalar och räntar alltså samma sak dubbelt eftersom tidigare generation bara lånat och struntat i amortering), samt att vi gjorde ny fasadrenovering 2013 som vi betalade cash. Nästa beräknas komma 2025.
Tvättstuga: 36 år (teknisk livslängd maskiner 15 år, ytskikt 30 år)
Fönster: 36 år (teknisk livslängd 55 år)
Byggkostnad: 82 år (rimlig avskrivning 50 år)
Tak: 18 år (teknisk livslängd 20 år)
Trapphus ytskikt: 20 år (teknisk livslängd 15 år)
Portar: 20 år (teknisk livslängd 30 år)

------

Så att det skulle vara så att vi betalar av för snabbt stämmer inte. Det mesta är tvärt om, vi får både ränta, amortera OCH återinvestera samtidigt, för att komma ikapp till stagevillkoret i § 1.

Idag tjänar alla boende på upplägget, de första 5- 5,5 åren var det inte så. Då förlorade de som sålda sina bostadsrätter om man räknade mellanskillnad i inbetalade avgifter mot försäljningspris, och jämförde med referensföreningar intill. Den debatten kan jag ta.

Jag uppmanar alla föreningar att analysera varför man har lån (vad lånade vi till?) och utifrån beräknade och faktiska livslängder och avskrivningar, bedöma rimligheten att år efter år ränta dessa lån.

Hos oss betalar alltså många medlemmar fortfarande av på kök som inte längre finns kvar. Hade det varit rättvisare att medlemmarna om 20 år fortfarande betalade av på dessa kök också?

Harald 2014-01-01 23:53

Fortsätter resonemanget direkt själv.

Styrelsen har alltid två alternativ för att bekosta underhåll på sin fastighet. Antingen har man en avgift som ackumulerar tillräckliga medel för att kunna betala sitt underhåll direkt, eller så lägger man upp ett lån i bank.

Styrelsen som lånar resonenerar oftast som så, att detta (underhållsinvesteringen) kommer ju främst kommande medlemmar till godo, och därför är det rätt att de betalar av för detta under ett antal år. Ofta läggs lånet upp med en amortering enligt relevant avskrivning, ex 20 år om det rör sig om ett underhåll som beräknas hålla i 20 år.

PROBLEM 1:

Problemet är att inom föreningen finns inget system som håller reda på vilka lån som hör till vilka underhåll. Kommande styrelser kommer därför vid låneomläggningar endast se till sin egen korta boendehorisont, och till slut brukar amorteringarna försvinna eller praktiskt taget bli så små, att lånet inte har en chans att bli återbetalt innan nästa omgång lika underhåll behöver göras.

PROBLEM 2:

Föreningen har hela tiden ett antal lån som kostar räntor, och nya underhåll trillar in. Att fortsätta amortera lite på gamla underhållsåtgärder, samtidigt som man lånar till nya, gör ju totalt sett att kostnaderna för medlemmarna ökar.

Föreningen som väljer att via avgiften finansiera allt sitt underhåll, kommer att ha samma kostnader som andra föreningar, minus räntekostnaderna. För att nå dit måste viktiga beslut fattas:

1) Vi tar ut erforderlig avgift, som täcker föreningens behov av kapital allt underhåll och all drift inkluderad.

2) Första åren tar vi även ut tillräcklig avgift, för att inom rimlig tidsram, amortera av på befintliga lån.

Detta kan ALLA föreningar göra. Sedan är det upp till varje styrelse hur de bedömer "rimlig amorteringstakt" för gamla lån. Jag anser att denna bedömning skall göras med följande i åtanke:

1) Vad har dessa lån finansierat, och hur lång livslängd har dessa underhåll/investeringar

2) Idag har vi riktigt låga räntenivåer. Eftersom en normal amorteringsplan i de flesta föreningar (de flesta har rätt stora lån jämfört med vad de hade haft om de varit privata fastigheter ägda lika länge) kommer att sträcka sig 20-40 år, så bör man bedöma risken för att räntenivåerna kan komma att vara betydligt högre under denna period. Rimligtvis kommer man fram till att det just nu råder utmärkta affärsmässiga fördelar, att amortera lite extra, för att under högre ränteläge kunna dra ner något på omfattningen.

3) Lägg därtill att dagens bostadsrättsinnehavare dels har tillgång till ROT, dels har de upplevt värdestegringar på i många fall 100 % på 7-8 år, vilket gör att de knappast är de som har svårast av bostadsrättsgenerationerna att ta en avgiftsökning på 3-500 kr/månad.

Vidare så tar det inte så lång tid, innan dessa amorteringar betalar sig allt mer självt. Med dagens skatteregler har alla bostadsrättsinnehavare direkt en "återbetalning" i form av en skattelättnad, på 22 % av hela amorteringen. Därtill räntan, varje år. Jämförelse med en aktieinvestering kommer i nästa inlägg.

Harald 2014-01-02 00:13

Avkastning akte kontra BRF-amortering
 
Man brukar säga att en investerare som har gott om pengar, söker en avkastning på 5-7 % totalt sett på sitt investerade kapital. Med detta i åtanke, tittar vi här på en bostadsrättsförening som väljer att ta in en miljon från medlemmarna via avgifterna, och därefter amortera av på ett av föreningens lån.

Alternativet för bostadsrättsinnehavarna hade ju varit, att de fick behålla sin miljon (alltså att avgiften till föreningen var lägre) och så kunde dessa innehavare investerat miljonen själva istället.

För enkelthetens skull klumpar vi ihop alla medlemmar till en. Dessutom räknar jag inte med ränta-på-ränta effekter, eftersom det komplicerar enkelheten i exemplet. Dessa effekter finns för övrigt vid båda typer av "investering", även om den troligen är något större i aktiefallet.

Alltså, investering i aktier, 1 miljon, eller föreningen amorterar 1 miljon.

Avkastning aktie 6 %:

År 1: 6 %
År 2: 12 %
År 3: 18 %
År 4: 24 %
År 5: 30 %
År 6: 36 %
År 7: 42 %
År 8: 48 %
År 9: 54 %
År 10: 60 %

"Avkastning" föreningen amorterar 1 miljon, teoretisk låneränta: 4 %

År 1: 26 % (Kapitaltillskott 22 % + första årets ränta 4 %)
År 2: 30 %
År 3: 34 %
År 4: 38 %
År 5: 42 %
År 6: 46 %
År 7: 50 %
År 8: 54 %
År 9: 58 %
År 10: 62 %

Alltså, på 10 år är det mer lönsamt för de boende att föreningen amorterar en miljon, än att de själva från början fick en lägre avgift och istället investerade i en högavkastande aktie. Allt är teoretiskt och modellererat, var och en tror på det den vill. Vid 3 % låneränta tar det 8 år innan aktien "vinner".

Nu skall man fundera på vad som hänt i föreningen efter 8-10 år.

Förening som hade lägre avgift, och inte amorterade på sitt lån:

Business as usual. D v s sakta ökande avgifter p g a ökade driftskostnader. Lägenheterna (andelarna) värderas likt marknaden i övrigt.

Förening som började med en lite högre avgift och amorterade:

Avgiften har inte höjts på dessa år, räntevinsterna bekostar driftkostnadsökningarna. Faktiskt har nu denna förening lägre avgifter än den belånade föreningen, då den gått om. Lägenheterna värderas högre än marknadens genomsnitt, och skillnaden i värde är större än de samlade amorteringarna.

Detta var teori, i verkligheten kommer det givetvis att se annorlunda ut, beroende på varje förenings egna unika förutsättningar och marknaden för bostadsrätter, räntor m m.

kluringen 2014-01-02 22:04

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48877)
Styrelsen har alltid två alternativ för att bekosta underhåll på sin fastighet. Antingen har man en avgift som ackumulerar tillräckliga medel för att kunna betala sitt underhåll direkt, eller så lägger man upp ett lån i bank.

Använder man tillgängliga medel till att amortera lån kommer det inte att finnas pengar i kassan och man blir tvungen att ta ett nytt lån. Det är bara dumt att ligga på överlikviditet under längre tider samtidigt som man betalar ränta på lån. Ränteskillnaden är för stor mellan vad banken ger och vad banken tar.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48877)
Styrelsen som lånar resonenerar oftast som så, att detta (underhållsinvesteringen) kommer ju främst kommande medlemmar till godo, och därför är det rätt att de betalar av för detta under ett antal år. Ofta läggs lånet upp med en amortering enligt relevant avskrivning, ex 20 år om det rör sig om ett underhåll som beräknas hålla i 20 år.

Så resonerar de inte alls. Finns det inte tillräckigt med pengar på kontot måste man låna. Så länge som föreningen har lån, finns det inte utrymme för att buffra pengar eftersom överskottet ska användas för att amortera på lån. Om det så bara är en kortare tid som man slipper betala ränta, så är det bättre än att ligga med en överlikviditet. Sen när pengarna behöver användas lånar man nya pengar.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48877)
Vidare så tar det inte så lång tid, innan dessa amorteringar betalar sig allt mer självt. Med dagens skatteregler har alla bostadsrättsinnehavare direkt en "återbetalning" i form av en skattelättnad, på 22 % av hela amorteringen. Därtill räntan, varje år. Jämförelse med en aktieinvestering kommer i nästa inlägg.

Det är inget självändamål med en skuldfri förening. Det viktiga är att konstant kunna hålla en ”lagom” låg belåning över tid i den långsiktiga ekonomiska planeringen. I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.

Återbäringen på 22% får man ut endast om man flyttar och endast för gjorda amorteringar, inte för renoveringar som skatteverket klassar som underhåll.

Harald 2014-01-02 22:35

Till viss del håller jag med dig Kluringen, men det blir svårt att hitta en bank som ställer upp på att ständigt amortera/ständigt slattlåna.

Det finns en förvaltare som har gjort detta till sin affärsidé. Idén går ut på att alltid betala allt underhåll med nya lån, samtidigt som avgiften täcker amorteringar på gamla lån lika mycket. Detta ger:

-Hela tiden skapas nya kapitaltillskott som i praktiken ger medlemmarna 22 % tillbaka på allt underhåll.

-Föreningen behåller nuvarande belåningsgrad för all tid.

Det är just detta med att belåningsgraden aldrig sjunker, som jag har svårt att acceptera. Annars ser det smart ut med att alltid få nya kapitaltillskott. Dock har ingen bank jag pratat med varit särskilt tillmötesgående inför förslaget att sjösätta detta fullt ut. Inte heller är detta något som de stora drakarna praktiserar över huvud taget. Skulle de börja, så skulle troligen skatteregeln ganska snabbt göras om.

Helt rätt är att det gäller att hålla liten kassa. Ingen idé att spara i flera år inför ett kommande underhåll, ifall föreningen fortfarande har gamla lån. Jag satte själv mitt eget rekord i år, när jag i en av mina föreningar vände transaktionskontot på 2 500 kr, innan nästa inbetalning kom.

Jag försöker inte att spara mer än max ett år, ifall jag har ett större underhåll i antågande. Är det längre tidshorisont än så, då är amortering + nytt lån mera intressant. Dock lyckas jag inte i alla föreningar. En del har för mycket "privatekonomiskt tänk" kring kassan, och ser gärna att det ligger alldeles för mycket pengar kvar där.

Citat:

Så resonerar de inte alls. Finns det inte tillräckigt med pengar på kontot måste man låna
Upptäcker du att det saknas medel på kontot till ditt underhåll, så har du troligen inte planerat i tid. Att en förening behöver låna till underhåll skall den veta minst ett år innan. Ett riktigt stort underhåll bör planeras minst 5 år innan. Därmed kan man åtminstone acka en del av erforderliga medel räntefritt via avgifterna, och på så sätt sänka den totala kostnaden för föreningens medlemmar.

Citat:

I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.
Så kan man räkna. Men då räknar man med att den bundna tillgången buffrar för löpande kostnader. Så vill inte jag räkna, eftersom räntekostnaderna aldrig belastar den bundna tillgången, de belastar ju endast driftsbudgeten.

Hellre så här:

Om föreningen har lån på te x 4 gånger omsättningen, då betalar medlemmarna driftskostnaderna + 4 x aktuell ränta. Med en genomsnittsränta på 3 %, alltså 12 % mer för sitt boende, än om föreningen varit skuldfri. Det spelar ingen roll om föreningen ligger på Stureplan i ett sekelskifteshus, eller om det är byggbaracker i Burträsk, detta gäller alltid ändå.

Och det är helt enligt § 1 i stadga. Vi skall upplåta bostadsrätter på sådant sätt att medlemmarnas ekonomi gynnas, alltså skall vi hålla nere driftskostnaderna. Den som bor kan det ju kvitta lika om huset är värt 1 kr eller 1 miljon, det är driften som är intressant.

Men kluriga lösningar för att hålla uppe försäljningspriser på bekostnad av boende medlemmars driftskostnader, det är ju väldigt vanligt.

Och alltså helt fel.

Höga försäljningspriser skall vi nå genom värdeökande förvaltning, inte genom att vi konstlat skjuter våra kostnader till framtida medlemmar.

Harald 2014-01-02 22:54

Jag tar den här igen, för den kräver lite arbete uppe i hjärnkontoret:

Citat:

Höga försäljningspriser skall vi nå genom värdeökande förvaltning, inte genom att vi konstlat skjuter våra kostnader till framtida medlemmar.
Kortsiktigt så kan ju en grupp medlemmar tjäna på detta, men vi bor ju inte kortsiktigt, de flesta bor i BRF för många år för att detta ska bli lönsamt. I stället så lurar vi oss själva.

Jag ser föreningar som betalar upp till 50 % av sina intäkter i räntor. En förening som lever så, har alltså 50 % högre boendekostnad, än en skuldfri. Stiger räntan, blir det än värre, snabbt.

Kollade min egen förening. Mellan åren 1979 och 2009 gick vi från 8 miljoner i skuld, till 6 miljoner. Föreningen har alltså på 30 år, betalat och erhållit underhåll till ett värde av 2 miljoner. Under samma tid var ränteinbetalningarna på dessa lån 12 miljoner. Vad ger det? Jo, för medlemmarnas inbetalade 14 miljoner, erhöll man varor och tjänster för 2 miljoner. Smart? Skulle man kunna gjort annorlunda?

Genom att omfördela och tidigare amortera lite mera, skulle detta kunnat se helt annorlunda ut. Detta är inget unikt. Så här ser det ut i en majoritet av föreningarna. Väldigt få har koll så långt bakåt i tiden, att de kommer till insikt om vad de håller på med.

För bövulen, det räcker väl med att vi bostadsrättsinnehavare med våra privata lån göder bankerna??? Ingen annan skulle ju gynnas av vårt boende!

kluringen 2014-01-03 17:56

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48906)
Upptäcker du att det saknas medel på kontot till ditt underhåll, så har du troligen inte planerat i tid. Att en förening behöver låna till underhåll skall den veta minst ett år innan. Ett riktigt stort underhåll bör planeras minst 5 år innan. Därmed kan man åtminstone acka en del av erforderliga medel räntefritt via avgifterna, och på så sätt sänka den totala kostnaden för föreningens medlemmar.

Det är inte så att man plötsligt upptäcker att det saknas medel på kontot. Har man valt att använda all överskott till amortering är det naturligt att det fattas pengar när det är dags att göra en större renovering. Smårenoveringar täcks med avgifter. 1998 hade vi negativt i vårt fria EK. 2012 drygt 1,6 mille, så visst har vi ackat en del pengar vi också. Att vända negativt till positivt är endast möjligt om man gör en vinst ett antal år i rad. Avskrivningarna genererar ingen vinst men borgar för att förslitningen blir betald innan det är dags för nästa renovering. Det är själva finessen med komponentavskrivning, att man kan se vilka åtgärder som måste finansieras härnäst. Finns det pengar i kassan lånar man inte även fast renoveringen bokförs som investering.

Du måste bli bättre på att läsa och tolka årsredovisningar. I korrekt förda redovisningar existerar ingen "luft" som bara är siffror på ett papper i balansen som du påstår. Bakom varenda krona finns det verkliga transaktioner. Sen att det inte finns motsvarande medel i kassan har att göra med att pengarna har använts, t ex till amorteringar. Föreningear som har ett stort belopp i underhållsfonden men negativt i fritt eget kapital lurar sig själva, Det blir så om man inte täcker upp för sparandet i fonden med avgifter.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48906)
Men kluriga lösningar för att hålla uppe försäljningspriser på bekostnad av boende medlemmars driftskostnader, det är ju väldigt vanligt.

Och alltså helt fel.

Vi har inte behövt betala en enda krona för husets drift med hjälp av lån. Tvärtom. Sen jag flyttade in här 1988 har det gjorts förbättringar i huset för närmare 40 mille men våra lån har legat under 10 fram till nu då takrenoveringen har ställt till det. Tråkigt att du läser vad jag skriver med selektiva glasögon och bortser ifrån att vi är lyckligt lottade med innehav av kommersiella lokaler som bidrar starkt till att vi kan hålla avgifterna någotsånär låga.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48909)
Jag ser föreningar som betalar upp till 50 % av sina intäkter i räntor. En förening som lever så, har alltså 50 % högre boendekostnad, än en skuldfri. Stiger räntan, blir det än värre, snabbt.

2013 steg våra räntekostnader till 16% av nettoomsättningen. 2013 gjorde vi en stor amortering och kommer att göra en till i år. 2015 kommer vi ner till 12% då alla våra bundna lån löper ut och vi kan amortera ytterligare summa som vi har buffrat under bindningstiden. Generellt är jag emot att binda lån då erfarenheten visar att det i regel är låntagarna som blir sittande med Svarte Petter. Bankerna är inte dumma när de sätter sina räntenivåer.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48909)
För bövulen, det räcker väl med att vi bostadsrättsinnehavare med våra privata lån göder bankerna??? Ingen annan skulle ju gynnas av vårt boende!

Hushållen höga belåning är politikernas fel som har låtit priserna skena på detta vis. Sjukt att man kan belåna nyttjanderätterna parallellt med att fastigheten som sådan kan belånas upp till taket. Läs Tettes trådar om den framtida bostadsbubblan som inte kommer att kunna förhindras i framtiden,

Harald 2014-01-03 20:03

Citat:

Tråkigt att du läser vad jag skriver med selektiva glasögon
Släpp det, jag skriver inte specifikt till dig. Mina råd är allmänna.

Citat:

Hushållen höga belåning är politikernas fel som har låtit priserna skena på detta vis. Sjukt att man kan belåna nyttjanderätterna parallellt med att fastigheten som sådan kan belånas upp till taket. Läs Tettes trådar om den framtida bostadsbubblan som inte kommer att kunna förhindras i framtiden,
Konstigt att du Kluringen skriver så här, när du samtidigt värderar din egen förenings ekonomi utifrån överlåtelsepriser/m2.
___

Sant är att vi i bostadsrätt sitter på dubbel risk, i och med att föreningen har lån, och därefter vi själva. Och det till historiskt höga nivåer. Därför krävs det att styrelsen aktivt funderar över vad detta innebär, när den försöker uppfylla sitt uppdrag i enlighet med § 1 i stadga.

Vissa tycker att de lyckats bra med detta villkor, när medlemmarna får betala kapitaltillskott. Jag tycker att kapitaltillskott är det ultimata beviset för att styrelsen misslyckats med sitt uppdrag. Frivilligt eller inte.

kluringen 2014-01-03 22:25

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48929)
Släpp det, jag skriver inte specifikt till dig. Mina råd är allmänna.

Ok om du slutar måla fan på väggen om hur illa min förening kommer att se ut om tio år.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48929)
Konstigt att du Kluringen skriver så här, när du samtidigt värderar din egen förenings ekonomi utifrån överlåtelsepriser/m2.

Jag värderar min förening ekonomi utifrån våra framtidsprognoser att vi kan hålla en någorlunda jämn avgiftsnivå över tid. Överlåtelsepriserna som har blivit helt sjuka är det marknaden som styr. Ibland tänker jag att det är lite korkat att bo för så mycket låsta pengar. Man får mycket eget hus och tomt i en närförort för de pengarna. Men jag trivs här, vilket hindrar mig från att flytta.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48929)
Sant är att vi i bostadsrätt sitter på dubbel risk, i och med att föreningen har lån, och därefter vi själva. Och det till historiskt höga nivåer. Därför krävs det att styrelsen aktivt funderar över vad detta innebär, när den försöker uppfylla sitt uppdrag i enlighet med § 1 i stadga.

Styrelsen ska inte lägga sig i medlemmarnas privatekonomi. De ska uppfylla sitt uppdrag i enlighet med § 1 genom att förvalta förenings hus på bästa sätt.
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48929)
Vissa tycker att de lyckats bra med detta villkor, när medlemmarna får betala kapitaltillskott. Jag tycker att kapitaltillskott är det ultimata beviset för att styrelsen misslyckats med sitt uppdrag. Frivilligt eller inte.

Det är lika illa att ta ut kraftiga överavgifter som endast tryggar nästa generations välmående.

Harald 2014-01-03 23:33

Citat:

Ok om du slutar måla fan på väggen om hur illa min förening kommer att se ut om tio år.
Förlåt, då missförstod vi varandra. Jag tror inte att ert kapitaltillskott kommer göra att det kommer att "se illa ut" i er förening om tio år. Jag tror däremot inte att bostadsrättsinnehavarna om tio år kommer se det som en lika bra affär, som ni som genomförde tillskottet tycker idag. Däremot kommer ju ert beslut att påverka din förenings medlemmars ekonomi under 50 år, DET är lång tid det.

Citat:

Jag värderar min förening ekonomi utifrån våra framtidsprognoser att vi kan hålla en någorlunda jämn avgiftsnivå över tid
Snick snack. Du skrev själv:
Citat:

Det viktiga är att konstant kunna hålla en ”lagom” låg belåning över tid i den långsiktiga ekonomiska planeringen. I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.
Det är en utmaning att förvalta utan att förblindas av nuvärden. Samma utmaning har bonden som sår sin åker, eller skogsägaren som planterar nya träd.

Citat:

Styrelsen ska inte lägga sig i medlemmarnas privatekonomi.
"Lägga sig i" håller jag med om. Däremot måste styrelsen vara väl medveten om vilken påverkan dess beslut får på medlemmarnas ekonomi. Bl a därför anser jag att ett kapitaltillskott är en sådan katastrof.
Citat:

Det är lika illa att ta ut kraftiga överavgifter som endast tryggar nästa generations välmående
Nu kan ju jag visa att det tog 5-5,5 år innan alla gick med vinst. Sedan skall jag gärna redovisa mera hur detta gått till:

-Jag har aldrig höjt avgiften. Avgiften sattes av tidigare styrelse, och den senaste höjningen var nummer två av sex (!) planerade höjningar för att återställa eget kapital. Då hela styrelsen inför detta valde att avgå, beslöt nya styrelsen sig för att hitta en annan väg.

De första åren gick åt till att kapa kostnader och förhandla med banker och leverantörer. Detta tillsammans med flax (det kallas för timing nu i efterhand, men visst krävs tur i alla typer av affärer) kring låneräntornas utveckling, skapade på några få år möjligheten att amortera bort ett lån fullt ut.

Så gjordes.

Styrelsen funderade, vad göra nu? Antingen sänker vi medlemmarnas avgifter något, för att anpassa dessa till den nya verkligheten med ett lån mindre att ränta, eller så fortsätter vi att amortera för att ytterligare minska våra kostnader.

Två faktorer låg bakom beslutet hur vi skulle gå vidare: Riskhantering och utvecklingen på bostadsrättsmarknaden.

Risk: Då vi blivit brända bara några få år tidigare, av att p g a skenande låneräntor både stå utan ackat kapital till underhåll, men också bakbundna inför att tvingas höja avgifterna långt bortom normala avgifter, insåg vi att vi måste bryta behovet av att låna till underhåll. Visst, räntor kan vara låga, men vi hade upplevt och visste därmed, att rätt var det är, så är de höga igen.

Marknadens utveckling: Priserna som betalades för lägenheterna i vår förening steg hela tiden, och då dessa varit pressade åren innan, så blev skillnaderna större mellan inköp/försäljningspris hos oss än i grannföreningarna. Vi såg i det läget ingen anledning till att ge de medlemmar som sålde (lämnade föreningen) ytterligare vinst, på bekostnad av de kvarboendes risk.

Beslut: Värna avgifterna, fortsatt amortering.

Men för att ALLA medlemmar skulle känna att de fick ut något på affären (vi visste fortfarande inte hur lång tid det skulle ta innan det i reda pengar skulle bli lönsamt), så bestämde vi också att vi skulle utveckla och investera i föreningen på ett sådant sätt, att de som bodde där kände att de fick mer tillbaka där än om de bott någon annan stans.

Således har vi kombinerat amortering med investering i nya saker som inte fanns innan, te x byggt en gästlägenhet, ett eget gym med bastu, nya uteplatser m m. Samt hållit underhållet i framkant, ingenting skall upplevas eftersatt.

Resultatet har lett till att våra överlåtelsepriser nästan skenat, i jämförelse med föreningarna runt i kring. Allt har blivit möjligt tack vare att vi i och med räntevinsterna, har en betydligt lägre kostnadsbild, varje dag, året runt, för (all*) framtid. *tills fler föreningar gör samma sak och har kommit ikapp.

Överavgift? Jag har aldrig rört avgiften... Gissa själv om medlemmarna är nöjda.

Harald 2015-01-03 01:09

Allt lugnt. Sju år kvar.

Harald 2016-02-07 23:41

Allt lugnt. 6 år kvar.

Harald 2017-01-02 20:28

Allt lugnt. 5 år kvar.

Alex 2017-02-08 13:26

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 48906)


Jag försöker inte att spara mer än max ett år, ifall jag har ett större underhåll i antågande. Är det längre tidshorisont än så, då är amortering + nytt lån mera intressant. Dock lyckas jag inte i alla föreningar. En del har för mycket "privatekonomiskt tänk" kring kassan, och ser gärna att det ligger alldeles för mycket pengar kvar där.


Vad är nackdelen med för mycket "privatekonomiskt tänk"? Jag menar är det inte bättre att ligga på plus sidan t.ex. om det kommer ett underhållsbehov (särskilt i äldre BRF) och man kan betala av detta med likvida medel och undvika lån? Visst är det fördelaktigt med lån just nu fast kommer den låga räntan även finnas kvar i framtiden?

Bör inte en BRF skötas som ett vinstdrivande företag dvs. att man minimerar kostnader och maximerar inkomster dock utan höja avgifterna?

Harald 2017-02-08 15:18

"Privat" är det lätt att tänka: "Jag har mycket pengar på kontot, alltså har jag en bra ekonomi".

Det behöver inte alls vara så. Te x kan du ju titta på kontot den 26: e (dagen efter lön) och göra den bedömningen. Eller så tittar du den 3: e (efter alla räkningar är betalda) och får en helt annan bild...

Pengar i kassan har ingenting med hur välmående en förening är. Inte alls.

Billigast underhåller du genom att via avgifterna ta in tillräckligt med pengar för underhållet, och kan du göra detta på kort tid (= 1 år eller kortare = mindre underhåll) så kan du med fördel bygga kassa.

Behövs flera års sparande behövs så är det bättre att amortera (om lån finns) eller placera (om skuldfri brf).

För alla föreningar med tidigare skulder, är det smartast att ALLTID låna till underhåll i alla fall. Men samtidigt så använder man ihop sparade medel och amorterar på befintligt lån. På så sätt har man betalt för underhållet via avgifterna, men lånen har möblerats om lite fast totalsumman förblir densamma.

Alltså:

Nya pengar (från nytt lån): Betalar underhållet
Gamla pengar (från kassan): Amorterar gammalt lån

= Samma lånebelastning efter som före underhållet.

Kallas för kreditväxling och skapar skattemässiga kapitaltillskott, vilket får den effekten att av underhållskostnaden betalar:

Föreningen: 100 %
Medlemmarna: 78 %.

Om man istället gör som de flesta föreningarna traditionellt gör, d v s struntar i att anpassa avgifterna så att de täcker kommande underhåll och istället enbart lånar upp nytt kapital (höjer föreningens belåning), ja då vet man inte vad resultatet blir förrän dessa lån är återbetalda. Just nu kostar det ca 1 %/ år vilket är "lite" i sammanhanget, men varning! Lånen i Brf tenderar att ligga kvar VÄLDIGT länge. Efter 50 år kan det te x se ut så här:

Föreningen: 300 %
Medlemmarna: 290 %

I genomsnitt kan man räkna med att underhållskostnaden dubblas var 30: e år ifall ränteläget är normalt eller lågt under hela perioden. Men det kommer alltid perioder med högre ränta så...

Alex 2017-02-10 11:36

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 64901)

Pengar i kassan har ingenting med hur välmående en förening är. Inte alls.

Billigast underhåller du genom att via avgifterna ta in tillräckligt med pengar för underhållet, och kan du göra detta på kort tid (= 1 år eller kortare = mindre underhåll) så kan du med fördel bygga kassa.

Behövs flera års sparande behövs så är det bättre att amortera (om lån finns) eller placera (om skuldfri brf).

För alla föreningar med tidigare skulder, är det smartast att ALLTID låna till underhåll i alla fall. Men samtidigt så använder man ihop sparade medel och amorterar på befintligt lån. På så sätt har man betalt för underhållet via avgifterna, men lånen har möblerats om lite fast totalsumman förblir densamma.

Alltså:

Nya pengar (från nytt lån): Betalar underhållet
Gamla pengar (från kassan): Amorterar gammalt lån

= Samma lånebelastning efter som före underhållet.

Kallas för kreditväxling och skapar skattemässiga kapitaltillskott, vilket får den effekten att av underhållskostnaden betalar:

Föreningen: 100 %
Medlemmarna: 78 %.

Det låter ologiskt i mina öron att en BRF skulle tjäna på att ta nya lån och samtidigt amortera de gamla? Det finns ju räntekostnader och avgifter också?

Menar du att man ska höja avgiften temporärt för att snabbt få in pengar för att betala ett underhåll?

Kan du förklara hur du menar "smartast att ALLTID låna till underhåll"?

Gusten 2017-02-10 12:04

Citat:

Ursprungligen skrivet av Alex (Inlägg 64935)
Det låter ologiskt i mina öron att en BRF skulle tjäna på att ta nya lån och samtidigt amortera de gamla? Det finns ju räntekostnader och avgifter också?

Menar du att man ska höja avgiften temporärt för att snabbt få in pengar för att betala ett underhåll?

Kan du förklara hur du menar "smartast att ALLTID låna till underhåll"?

Normalt är det väl onödigt att ha högre likviditet än att det räcker till det löpande,
och till oförutsedda utgifter på grund av akuta reparationer.

Planerade underhållsåtgärder kan man väl ta upp lån till först när underhållsåtgärden är aktuell,
och sedan amortera av för att skapa nytt låneutrymme till nästa underhållsåtgärd.

Harald 2017-02-10 21:56

Citat:

Det låter ologiskt i mina öron att en BRF skulle tjäna på att ta nya lån och samtidigt amortera de gamla? Det finns ju räntekostnader och avgifter också?

Menar du att man ska höja avgiften temporärt för att snabbt få in pengar för att betala ett underhåll?

Kan du förklara hur du menar "smartast att ALLTID låna till underhåll"?
1) Nej inga avgifter. Och räntekostnaden är densamma. Om du på måndag lånar 1 miljon på förmiddagen, och sedan på måndag eftermiddag amorterar 1 miljon på ett annat lån, då har ju ingenting hänt, eller hur? Men, om du är en BRF, och du kan visa att du hade 1 miljon på kontot (gamla pengar) som du använde till amorteringen, och det nya lånet betalade en investering/reparation/underhållsåtgärd (= en faktura från en entreprenör), ja då har ju fortsatt även för föreningen ingenting hänt. Men för medlemmarna har det skapats ett skattemässigt kapitaltillskott som är värt 22 %, eller 220 000 kr. Rätt häftigt!

2) Nej. Ni skall sätta er avgift så att ni har tillräckligt starkt kassaflöde att tillsammans med er goda planering alltid säkerställer att ni har pengar nog att utföra planerat underhåll. Att kreditväxla (1) är endast en bonus. Snabba avgiftsförändringar är bara ett bevis på att styrelsen planerat dåligt.

3) Se nr 1. Jag har skrivit ett väl formulerat inlägg på bloggen Cornucopia, sök på "kapitaltillskott BRF" så hittar du detta. Tillsammans med alla kommentarer och mina svar till dem så får du en bra inblick i hur detta fungerar.

Gusten 2017-02-10 22:15

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 64943)
1) Nej inga avgifter. Och räntekostnaden är densamma. Om du på måndag lånar 1 miljon på förmiddagen, och sedan på måndag eftermiddag amorterar 1 miljon på ett annat lån, då har ju ingenting hänt, eller hur? Men, om du är en BRF, och du kan visa att du hade 1 miljon på kontot (gamla pengar) som du använde till amorteringen, och det nya lånet betalade en investering/reparation/underhållsåtgärd (= en faktura från en entreprenör), ja då har ju fortsatt även för föreningen ingenting hänt. Men för medlemmarna har det skapats ett skattemässigt kapitaltillskott som är värt 22 %, eller 220 000 kr. Rätt häftigt!

Det här är ju en manöver som i så fall utgör ren skatteplanering.
Om det går så kort tid mellan en stor amortering, och tagande av nytt lån av samma storlek,
så är frågan om inte generalklausulen mot skatteflykt skulle kunna tillämpas.

Harald 2017-02-10 22:27

Citat:

Det här är ju en manöver som i så fall utgör ren skatteplanering.
Om det går så kort tid mellan en stor amortering, och tagande av nytt lån av samma storlek,
så är frågan om inte generalklausulen mot skatteflykt skulle kunna tillämpas.
Nej helt fel. Detta är INTE skatteflykt (undvikande av skatt). Detta är helt godkänt och fullt ut tillämpat i många år. Det är meningen att fler skall göra så här, då det är ett förfarande som leder till bättre föreningar.

Enda haken är att eftersom ingen utomstående tjänar pengar på förfarandet (det gör endast föreningens medlemmar) så finns det väldigt få aktörer som "marknadsför" proceduren.

Dessa skatteregler är sprungna ur 90-tals krisen där svaga och högbelånade föreningar orsakade en bostadskris för mängder av människor, reglerna är tänkta att motverka att detta sker igen genom att göra det förmånligt att föreningarna kapitaliserar sig. ALLA amorteringar ger ju samma skatteeffekt!

Gusten 2017-02-10 22:52

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 64945)

Enda haken är att eftersom ingen utomstående tjänar pengar på förfarandet (det gör endast föreningens medlemmar) så finns det väldigt få aktörer som "marknadsför" proceduren.

Banken tjänar pengar på förfarandet på föreningens bekostnad,
eftersom föreningen måste spara upp stora summor på ett sparkonto
i banken istället för att amortera av på lån som man har hos banken.

Du säger ju själv att ALLA amorteringar ger samma skatteeffekt.
Kan man inte då amortera av på vanligt sätt under några år för
att på så sätt skapa ett nytt låneutrymme tills det är dags för
den planerade underhållsåtgärden.
Det borde väl bli samma skatteeffekt även då?

Erik Albert 2017-02-11 09:21

Harald.
Vilket namn eller vilken signatur använder du i Cornucopia?

Harald 2017-02-11 11:07

Citat:

Banken tjänar pengar på förfarandet på föreningens bekostnad,
eftersom föreningen måste spara upp stora summor på ett sparkonto
i banken istället för att amortera av på lån som man har hos banken.

Du säger ju själv att ALLA amorteringar ger samma skatteeffekt.
Kan man inte då amortera av på vanligt sätt under några år för
att på så sätt skapa ett nytt låneutrymme tills det är dags för
den planerade underhållsåtgärden.
Det borde väl bli samma skatteeffekt även då?
Nej man skall inte spara upp stora summor. Ca 1 år är en bra gräns. Står du inför ett underhåll som är större än vad avgiften kan kapitalisera under 1 år så är det bättre att löpande amortera. Och visst, det ger samma skatteeffekt.

Men det gäller att väga sina åtgärder och att alltid sträva efter att föreningen till slut kan bära alla åtgärder för egen maskin. På så vis upphör till slut lånebehovet helt, och därmed mister man denna möjlighet till att kreditväxla. Men sammantaget så kommer den skuldfria föreningen ändå alltid vara mer effektiv och lönsam för dess ägare.

En skuldfri förening får sedan andra (angenäma) bekymmer. För skall den drivas rättvist, d v s att alla medlemmar bidrar lika föreningen för sin förslitning, ja då kommer denna föreningen i långa perioder att bygga kassa. Men eftersom den är skuldfri öppnar sig andra möjligheter. Här blir det t ex helt ok att placera delar av likviditeten, vilket rätt hanterat bör kunna hålla nere avgifterna ytterligare.

Men visst inget är helt enkelt:

Har du skulder måste du hantera faktum att priset på dessa plötsligt kan stiga.

Har du pengar så måste du hantera faktum att det gäller att värdesäkra denna tillgång.

Gusten 2017-02-11 13:18

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 64950)
Nej man skall inte spara upp stora summor. Ca 1 år är en bra gräns. Står du inför ett underhåll som är större än vad avgiften kan kapitalisera under 1 år så är det bättre att löpande amortera. Och visst, det ger samma skatteeffekt.

Ja om det bara handlar om en buffert som byggs upp under ett år så är det väl ok.

Men om jag förstått dig rätt är det för närvarande så att många föreningar som amorterar löpande glömmer att lämna
kontrolluppgift till den som säljer om gjorda amorteringar, så att säljaren därigenom missar möjligheten till sänkt reavinst ?

Harald 2017-02-12 15:33

Förstår att du läst mitt inlägg.

Citat:

Men om jag förstått dig rätt är det för närvarande så att många föreningar som amorterar löpande glömmer att lämna
kontrolluppgift till den som säljer om gjorda amorteringar, så att säljaren därigenom missar möjligheten till sänkt reavinst ?
Nja, detta har faktiskt blivit lite bättre som en effekt av prisökningarna under senare år vilket belyst frågan bättre. Men visst, många föreningar missar fortfarande detta.

För de flesta kommer kontrolluppgiften med kapitaltillskottet som en ren överraskning efter att man sålt sin bostadsrätt, och detta är ett problem.

Eftersom inte ägarna (medlemmarna) förstår hur lönsamt det är för dem själva att föreningen amorterar, så ställer de inga krav på sina styrelser. Och styrelserna är ju en del av medlemmarna. Här måste kunskapen öka så att fler föreningar amorterar mera. Då får vi starkare föreningar som har färre plötsliga avgiftshöjningar, och mer av våra egna pengar går till oss själva istället för till externa intressenter (banker och förvaltare som tjänar på att föreningarna tar nya lån och har hög kassabehållning).

Banta transaktionskontot och amortera en rejäl slant direkt så är föreningen igång. Och de korta inlåningarna som många föreningar håller på med till sina förvaltare är ännu värre. Bort med dessa!

Pensionär 2017-02-13 11:37

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 64953)
Eftersom inte ägarna (medlemmarna) förstår hur lönsamt det är för dem själva att föreningen amorterar, så ställer de inga krav på sina styrelser. Och styrelserna är ju en del av medlemmarna. Här måste kunskapen öka så att fler föreningar amorterar mera. Då får vi starkare föreningar som har färre plötsliga avgiftshöjningar, och mer av våra egna pengar går till oss själva istället

Harald
Dina inlägg i tråden vittnar om kunskaper och erfarenheter, och din slutsats är densamma som min egen.
En logisk och rimlig åtgärd är väl då att låta alla ta del av styrelsens arbete via det lilla som kan visas i protokollen. Medlemmar måste lockas att diskutera föreningsfrågor med styrelsen (och varandra) ibland. Eftersom flertalet av oss medlemmar är obekanta med varandras kunskaper och intressen, måste medlemmarna själva få en chans att reagera och visa vad de kan. Hyresgästlivet skapar inga aktiva medlemmar.
Varför motarbetar du då här på forat den enda klart synliga och möjliga vägen för att försöka uppnå ökat engagemang och ökade kunskaper i föreningarna?
Kompletterar man detta med att föreningarna placerar en länk till forat för fortsatta diskussioner där, med sådana som har erfarenheter i bagaget. Visst vore det enkla steg mot klar förbättring?

Alex 2017-02-15 15:32

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 64943)
1) Nej inga avgifter. Och räntekostnaden är densamma. Om du på måndag lånar 1 miljon på förmiddagen, och sedan på måndag eftermiddag amorterar 1 miljon på ett annat lån, då har ju ingenting hänt, eller hur? Men, om du är en BRF, och du kan visa att du hade 1 miljon på kontot (gamla pengar) som du använde till amorteringen, och det nya lånet betalade en investering/reparation/underhållsåtgärd (= en faktura från en entreprenör), ja då har ju fortsatt även för föreningen ingenting hänt. Men för medlemmarna har det skapats ett skattemässigt kapitaltillskott som är värt 22 %, eller 220 000 kr. Rätt häftigt!

2) Nej. Ni skall sätta er avgift så att ni har tillräckligt starkt kassaflöde att tillsammans med er goda planering alltid säkerställer att ni har pengar nog att utföra planerat underhåll. Att kreditväxla (1) är endast en bonus. Snabba avgiftsförändringar är bara ett bevis på att styrelsen planerat dåligt.

3) Se nr 1. Jag har skrivit ett väl formulerat inlägg på bloggen Cornucopia, sök på "kapitaltillskott BRF" så hittar du detta. Tillsammans med alla kommentarer och mina svar till dem så får du en bra inblick i hur detta fungerar.

Tack för din input och intressant tråd om det i cornupia bloggen:
http://cornucopia.cornubot.se/2013/0...existerar.html

Jag ska läsa det flera gånger så att det sätter sig =)

Nu förstår jag lite hur du tänker! Hur räknar man på kapitaltillskottet, gäller det bara under ett år eller kan man räkna på långa amorteringar också, t.ex. om vi har ett bundet lån på 5år? Vad händer om BRF inte har 1milj. på kontot att amortera direkt med? Funkar detta också över tid?

"Nu säljer medlemmen lgh X, och får då en kontrolluppgift från föreningen (eller förvaltaren). Efterföljande år deklareras försäljningen, och kapitaltillskottet förs in i avsnitt B, Blankett K6."

Står det i detta dok. hur mycket man har rätt att dra av för?

Ang 2. Menar du att man alltid ska ha en kassa som alltid täcker ett planerat underhållsbehov?

Erik Albert 2017-02-15 16:06

Skatteplanering?
 
Måste säga att jag blir lite tveksam till råden om kreditväxling när man läser Skatteverkets broschyr Försäljning av bostadsrätt 2016. På s. 11 behandlas avdrag under rubriken Kapitaltillskott:

"Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som har finansierats genom nya lån."

Det låter som skatteplanering i mina öron, om man har 1 mkr i kassa och i stället för att betala ett underhåll med dessa medel tar ett lån på 1 mkr för att få en skattefördel.

Finns rättsfall? Eller förtydligande från Skatteverket?

liqwid78 2017-02-15 22:29

Citat:

Ursprungligen skrivet av Erik Albert (Inlägg 64984)
Måste säga att jag blir lite tveksam till råden om kreditväxling när man läser Skatteverkets broschyr Försäljning av bostadsrätt 2016. På s. 11 behandlas avdrag under rubriken Kapitaltillskott:

"Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som har finansierats genom nya lån."

Det låter som skatteplanering i mina öron, om man har 1 mkr i kassa och i stället för att betala ett underhåll med dessa medel tar ett lån på 1 mkr för att få en skattefördel.

Finns rättsfall? Eller förtydligande från Skatteverket?

Texten säger att om du amorterar x kr och lånar y kr under samma år så räknas inte in dessa x amortera kr så länge x är mindre än y.

Gusten 2017-02-16 06:59

Citat:

Ursprungligen skrivet av Erik Albert (Inlägg 64984)
"Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som har finansierats genom nya lån."

Enligt denna info ser det väl onekligen ut som att det bara är nettoamorteringen under innehavstiden som ger rätt till avdrag,
alltså den totala amorteringen under innehavstiden minus nya lån som föreningen har tagit under innehavstiden.
Det verkar väl också rätt logiskt att det fungerar så.

Harald 2017-02-17 09:44

Ska se om jag kan reda ut detta lite åt er.

Först vill jag slå fast att detta INTE är skatteplanering. Skatteplanering handlar om att flytta intäkter på så sätt att man UNDVIKER skatt. Något helt annat, alltså.

Citat:

Vad händer om BRF inte har 1milj. på kontot att amortera direkt med? Funkar detta också över tid?
Ja, alla amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden räknas med.

Citat:

Menar du att man alltid ska ha en kassa som alltid täcker ett planerat underhållsbehov?
Nej, inte så länge förenigen har lån. En skuldfri förening ska ju alltid ha en kassa motsvarande "upparbetad förslitning", annars har ju inte medlemmarna betalt för sin förslitning, eller hur? Detta kommer aldrig stämma på kronan, men för ta ett extremt exempel:

Säg att en förening är skuldfri från start. 60 år senare behöver huset stambytas. Måste då föreningen ta upp ett lån för detta, ja då har alltså medlemmarna under 60 år betalt in för lite.

För "vanliga" föreningar (d v s som har lån), så skall styrelsen alltid sträva efter att ta in erfordliga medel för kommande utgifter för underhåll. Detta kommer inte lyckas alltid i början, men efter några få år kommer det fungera. Det betyder inte att man har "hela behovet" i kassan, men te x om man har en takomläggning om 5 år, då skall styrelsen:

1) Beräkna hur mycket pengar som finns just nu till detta projekt.
2) Beräkna hur mycket ytterligare pengar avgifterna kommer att generera de kommande 5 åren till detta projekt.
3) Anpassa avgifterna så att de täcker ev. återstående behov.

Pengarna sparas dock inte. De amorteras istället löpande på befintliga lån (= genererar kapitaltillskott), och när takomläggningen kommer så tas ett nytt lån upp.

Alternativet för ett mindre underhåll där pengar kan sparas ihop på 1 år eller mindre, är att man sparar i kassan. När fakturan från entreprenören kommer, då tas ett lån upp för att betala denna fordran. I samma veva (samma dag el samma år) amorteras motsvarande från kassan på ett befintligt lån. Detta är kreditväxling och är inte bara lagligt, utan reglerna är skapade just för att denna möjlighet skall finnas. Varför då?

Jo, och här är haken som ni inte tänkt på. För att man skall kunna genomföra kreditväxling och på så sätt tillgodogöra sig kapitaltillskottet, KRÄVS ATT FÖRENINGEN TAR IN TILLRÄCKLIGT MED PENGAR VIA AVGIFTERNA FÖR ATT SKÖTA FÖRENINGENS UNDERHÅLL. Och det är just detta som lagstiftaren vill uppnå. Man ger helt enkelt en morot till de föreningar som drivs enligt självkostnadsprincipen, eftersom det ger starkare föreningar. Allt härrör sig från 90-tals krisen:

90-talskrisen var för bostadsrättsföreningarna främst en lånebubbla som sprack. De skatteregler som gällt (gällde fram till 2007) innebar att medlemmarna beskattades privat för sin andel av föreningens förmögenhet. Detta gjorde att all förvaltning gick ut på att hålla nere föreningarnas förmögenhet så mycket som möjligt. Genom att ha låga avgifter och låna till allt underhåll. När så räntorna steg samtidigt som räntebidragen till föreningarna monterades ner, ja då rämnade korthuset och mängder med föreningar gick omkull. Föreningarna tvingades att i snabba steg chockhöja sina avgifter, och medlemmarna flydde (återlämnade sina bostadsrätter utan ersättning till föreningarna) till andra boendeformer, med stora privata skulder i ryggsäcken.

Detta vill man inte skall hända igen. Så därför har lagstiftaren skapat regler som gynnar starka föreningar. Idag då? Jo, nu sitter landets bostadsrättsägare och stirrar sig blinda på låga räntor och ökande värde på sina bostadsrätter, och åter igen svälter dessa medlemmar ut sina föreningar genom konstlat låga avgifter och istället nya lån till underhåll (ökande lånestock). SAMMA IGEN. (Historien har en tendens att upprepa sig som bekant). Detta kommer givetvis att spricka rejält en dag, och nu sitter lagstiftaren och svettas över hur man skall kunna styra denna potentiella explosion till att bli en pyspunka istället. Genom allehanda åtgärder för att dämpa värdeökningen på bostadsrätterna (eftersom detta är det som driver utvecklingen för föreningarna).

Och det händer här och nu. Bankerna tar allt oftare in årsredovisningen för att bedöma föreningens ekonomi, innan den beviljar lån till köp av bostadsrätt. Jag har flera exempel på där fullt kreditvärdiga personer blivit nekade att köpa p g a föreningens svaga ekonomi. "Du får köpa en bostadsrätt för de här pengarna, men inte i denna föreningen".

Och allt är dessutom en chimär. Fattig förening med låga avgifter ger högre överlåtelsepriser endast på kort sikt och i uppåtgående marknad. Nu står vi inför en marknad som börjar gå mer sidledes, samt att villkoren (räntor, amort. krav, krav på bundna lån, ränteavdrag m m ) är på väg att försämras för ägarna och föreningarna. När köparna då läser dessa skrala årsredovisningar så kommer det komma nya frågor:

Men vad gjorde ni under de goda åren?

Jag har i tidigare inlägg visat på att den föreningen som verkligen tar in tillräckligt med pengar via avgifterna för att underhålla och samtidigt komma ner i total skuld, här värderas bostadsrätterna HÖGRE, än i svaga föreningar med lågas avgifter. Men det tar 5-6 år innan det funkar, och det är just dessa 5-6 åren som är så svåra att övertyga föreningarna att "betala", för att sedan för all framtid ha det billigaste boendet med de högsta överlåtelsepriserna.

Till sist ang. att amortera med lånade pengar:

Tänk så här: Föreningen har ett kommande projekt och styrelsen bedömer att det kommer krävas 1 milj. för detta. Man tar ett lån på 1 milj. När projektet är färdigfakturerat så visade det sig att det gick åt 800 000 kr. Vad göra med kvarvarande 200 000 kr? Amortera, tänker styrelsen och gör så. Det är dessa 200 000 kr som INTE får räknas med som kapitaltillskott.

Alla pengar som tagits in via avgifterna och amorterats ÄR kapitaltillskott.

Gusten 2017-02-17 11:55

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 65007)
Pengarna sparas dock inte. De amorteras istället löpande på befintliga lån (= genererar kapitaltillskott), och när takomläggningen kommer så tas ett nytt lån upp.

Om man tar ett räkneexempel så innebär detta, att om det under innehavstiden har amorterats 2 miljoner,
och man under innehavstiden även tar upp ett lån på 1 miljon för en takrenovering, så innebär det att det blir 1 miljon kvar som utgör kapitaltillskott.

Om lånet på 1miljon istället hade tagits för att göra en ny- till- eller ombyggnad, så hade kapitaltillskottet blivit 2 miljoner.

Harald 2017-02-17 13:33

Citat:

Om lånet på 1miljon istället hade tagits för att göra en ny- till- eller ombyggnad, så hade kapitaltillskottet blivit 2 miljoner.
Nej inte så enkelt, här är det andra regler som gäller.

Återigen, det är viktigt att det är medlemmarna som betalat in pengarna. Och för te x en tillbyggnad, då behöver dessutom just dessa pengar särskilt utdebiterats för att de skall gälla som underlag för kapitaltillskott. Helt enkelt en speciell rad på avgiftsavin eller egna avier rörande just detta.

Ovanligt för större belopp, men jag har kört detta en gång då vi bytte ett antal altandörrar i en förening. Dörrarna = föreningens ansvar, men ett antal medlemmar ville byta ut dessa "för tidigt", d v s innan de var tekniskt slut. Det bedömdes vara ca halva livaslängden kvar, varför föreningen betalade hälften, och medlemmarna andra hälften.

Medlemmarna fick betala av sin del av dörren med en extra rad på avierna under 1 års tid. Denna summa = kapitaltillskott.

Gusten 2017-02-17 14:06

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 65022)

Återigen, det är viktigt att det är medlemmarna som betalat in pengarna. Och för te x en tillbyggnad, då behöver dessutom just dessa pengar särskilt utdebiterats för att de skall gälla som underlag för kapitaltillskott. Helt enkelt en speciell rad på avgiftsavin eller egna avier rörande just detta.

Vad avses i detta sammanhang med "särskild utdebitering". Är det en extra tilläggsavgift utöver årsavgiften ?

Erik Albert 2017-02-18 14:46

Jag kan hålla med om en del av vad Harald skriver, framför allt att underhåll ska finansieras via avgifter och inte med lån, även stora underhåll som stambyte eller takomläggning. Att tillståndet på den kanten är uselt hos många bostadsrättsföreningar är ju helt klart och det är också det som utredningen om stärkt konsumentskydd bl.a. ska föreslå en lösning på., antingen det nu blir piska eller morot.

Men mina invändningar är följande:

1. Försäljning av bostadsrätt
Så här står det i broschyren 2016: "Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som finansierats genom nya lån." Jag tycker det verkar som i Haralds fall det är just genom nya lån som amorteringen blir möjlig. Att man trixar med olika konton förbättrar inte situationen.

2. Kapitalisering
Lagstiftarens syfte skulle enligt Harald vara att bl.a. underlätta kapitaliseringen (= öka förmögenhetsvärdet) i en bostadsrättsförening. Men om man lånar 1 mkr och samtidigt amorterar 1 mkr blir ju förhållandet oförändrat när det gäller kapitaliseringen.

3. Skatteplanering
Harald påstår att det inte är fråga om skatteplanering eftersom syftet inte är att undvika skatt. Men det är väl precis det det är frågan om. För en enskild bostadsrättshavarare blir ju skatten vid en försäljning mindre ju fler avdrag som man kan utnyttja.

Jag tycker inte att Harald övertygande och med stöd av fakta har kunnat visa att s.k. kreditväxling är en godkänd metod. Hela den här diskussionen visar ju bara på hur laddad och genomgripande frågan om underhåll, avgifter och amorteringar är. Jag hoppas den pågående utredningen kan bringa klarhet i frågan, men jag är skeptisk.

Harald 2017-02-18 20:13

Bra synpunkter! Försöker svara:

Citat:

Så här står det i broschyren 2016: "Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som finansierats genom nya lån." Jag tycker det verkar som i Haralds fall det är just genom nya lån som amorteringen blir möjlig. Att man trixar med olika konton förbättrar inte situationen.
Här trixas inte med några konton. Det är inte genom nya lån som amorteringen blir möjlig. Det är via avgifterna som det blir möjligt att amortera. Däremot blir det möjligt att (tex) lägga om taket med ett lån. Förstå skillnaden!

Skillnaden är att BEFINTLIGA medlemmar har ju amorterat = de får avdraget. KOMMANDE medlemmar får OCKSÅ avdraget - men först sedan de betalt lånet som togs för takomläggningen.

Rättvist och korrekt!

Citat:

Lagstiftarens syfte skulle enligt Harald vara att bl.a. underlätta kapitaliseringen (= öka förmögenhetsvärdet) i en bostadsrättsförening. Men om man lånar 1 mkr och samtidigt amorterar 1 mkr blir ju förhållandet oförändrat när det gäller kapitaliseringen.
Se även mitt svar ovan för klargörande! Visst blir det samma sak om man lånar en miljon och amorterar en miljon, men det var ju bara halva beskrivningen. Sant var ju att först har man tagit in 1 miljon från NUVARANDE medlemmar, de har därmed rätt till avdrag. KOMMANDE medlemar får lika när nästa lån är betalt o s v.

Citat:

Harald påstår att det inte är fråga om skatteplanering eftersom syftet inte är att undvika skatt. Men det är väl precis det det är frågan om. För en enskild bostadsrättsinnerhavare blir ju skatten vid en försäljning mindre ju fler avdrag som man kan utnyttja.
Detta är inte skatteplanering i ordets rätta bemärkelse, eftersom föreningen agerande inte påverkar föreningens skatt. Däremot så påverkar det vars ens skatt efter försäljning, men det funkar bara om dessa medlemmar på riktigt har bidragit via avgifterna till gjorda amorteringar. Detta är haken som kan vara svår att förstå. För att funka måste föreningarna upp i avgiftsnivå så att de klarar av att amortera!

En detalj:
Skatteverket i Västerås är de som är ansvariga för denna del av våra skatter. Förra året gjorde de ett antal förtydligande kring just kapitaltillskott i bostadsrätt. För att kommunicera ut detta till branschen så var HSB, SBC m fl kallade i omgångar till Skatteverket i Solna för genomgång och information. Även jag fick en kallelse och var givetvis på ett av dessa möten.

Jag skriver inte om hitte på och jag är heller inget troll som är bitter på min styrelse i största allmänhet. Jag skriver om verkligheten och försöker förklara så att fler föreningar kan bli bättre. För det behöver vi.

Erik Albert 2017-02-18 20:41

Uppskattar verkligen ditt engagemang för bostadsrättsföreningar. Som jag sagt tidigare instämmer jag i din uppfattning att underhåll ska finansieras via avgifter.

Om nu Skatteverket vill subventionera underhåll via avgifter tycker jag de har valt ett krångligt sätt. Och deras broschyr ger inte mycket vägledning för detta. Kan du hänvisa till några tryckta klargöranden. Att bara hänvisa till en kurs som du deltagit säger inte så mycket.

Gusten 2017-02-18 22:32

Ett räkneexempel:

Om föreningen har amorterat 1 miljon under en viss medlems innehavstid så blir det avdragsrätt när medlemmen säljer. Detta förutsätter dock att föreningen inte
också tar upp ett nytt lån på en 1 miljon som används till en takrenovering, under medlemmens innehavstid. Då blir det ingen avdragsrätt alls när medlemmen säljer.

Gusten 2017-02-19 08:18

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 65047)
En detalj:
Skatteverket i Västerås är de som är ansvariga för denna del av våra skatter. Förra året gjorde de ett antal förtydligande kring just kapitaltillskott i bostadsrätt.

Finns dessa förtydliganden att läsa i något informationsblad från Skatteverket i Västerås?

Erik Albert 2017-02-19 15:59

Den här tråden handlar bl.a. om kreditväxling. Kan inte komma ifrån att det vilar något skumt över hela förfarandet.

Enligt Skatteverket får man alltså göra avdrag för kapitaltillskott men inte för amorteringar som har finansierats genom nya lån. Det är alltså inte godkänt att ta upp ett nytt lån på säg 1 mkr för att betala ett gammalt lån på samma belopp. Däremot skulle det vara godkänt att ta upp ett nytt lån på 1 mkr, flytta runt lite med siffrorna och vips har man betalat ett gammalt lån med samma belopp.

Då menar Harald genast att man inte trixar med kontona. Ändå är det det ordet han själv (=Niclas?) använder i Cornucopia om amorteringsavdrag 2013:

"Tricket med att i stället över tid plocka ut ..." (2013-09-13 14.10) "Men man kan trixa till det ändå ..." (2013-09-13 14.16)

Min känsla blir att han manipulerar med lån hit och dit och låter lån överhuvudtaget ta en stor plats i resonemanget, samtidigt som han argumenterar häftigt för att man ska förbjuda bostadsrättsföreningar att ta nya lån. (Cornucopia 2015/02). Det går dåligt ihop.

Samtidigt är det ju märkligt att detta med kreditväxling har varit så okänt för det flesta. HSB, SBC och andra har tydligen känt till detta, men vad jag vet inte andats ett dyft om det. Skatteverket lämnar fältet öppet för diverse kreativa tolkningar genom att inte beskriva närmare vad man menar.

Skumt! Skumt!


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 06:42.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare