Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=13)
-   -   Hela styrelsen hotar att avgå (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18661)

qada 2013-05-12 06:34

Eftertankens .......
 
Jag har just tagit bort kopian till rubriken 'Ocensurerat', då det väl inte var så bra att bifoga den.

Men jag kände mig mycket orättvist behandlad och då är det lätt att gå överstyr.

Innehållet står jag fortfarande för till 100%.

Det sade 'klick' vid första visningen och på den vägen är det. Jag har underbara grannar - i alla fall de jag känner. Föreningen har alla förutsättningar att bli något av en 'mönsterförening'. Och jag 'har tillräckligt stort ego' för att tro att jag kan dra mitt strå till stacken.

Sannolikt har jag valt fel taktik. Smicker och allmänt smörande är inget för mig och kommer aldrig att bli.

Jag befinner mig verkligen i ett trilemma:

Bo kvar utan att engagera mig alls (inte särskilt kul - det är inte kul att bara klaga och reta upp sig utan att reagera)
Flytta (och glädja vissa medlemmar)
Fortsätta kampen och vara beredd på att ideligen slå huvudet i taket (inte särskilt frestande heller)

Som vanligt:

Tack för alla råd, som jag skall försöka följa vid stämman. Vi får se hur det går!?

Dia 2013-05-15 18:41

Hur gick det på stämman för dig?

qada 2013-05-16 08:29

Stämman mm
 
Tack för de senaste inläggen! :7:

Tyvärr kan jag i vissa fall inte vara konkret i inlägget. I ett anfall av vansinne tänkte jag göra ett inlägg om varför jag fick 'stora skälvan'. Främst för att få tips av tidigare drabbade - det lär finnas många. Idag tackar jag högre makter för att jag 'nyktrade till'.

Stämman var välbesökt: 28% av samtliga medlemmar med bra ålderspridning - en ökning med nästan 100% sedan 2010. På stämmodagen fick jag 'stora skälvan' på grund av ..... (självcensur) Jag hade förberett mig noggrant inför, som hårdraget var 'förspilld kvinnokraft' då det var några viktiga frågor jag inte fick svar på. Inte heller vågade jag ställa motfrågor på svar jag inte förstod. Men jag fick ett mycket tydligt svar på en av de viktigaste!

Ordföranden var samma SBC-anställd som vid förra stämman och jag senare via mejl anklagat för bl a arrogans. När jag såg honom höll jag på att rusa hem igen men lyckades samla mig. Till min stora glädje var han annorlunda i år (utan att vara devot), vilket jag upptäckte ganska tidigt och lugnade ner mig något. Stämman blev effektiv och tog inte mer än 2 timmar trots många motioner. Jag lyckades inte argumentera tillräckligt för mina/våra motioner men tillfälle gavs. Så det kan jag inte ordföranden lastas för. Min magkänsla säger mig att han är en 'hyvens Karl' eller uppträdde som en. Jag har inget att anmärka på och skulle t o m gärna se honom som ordförande vid nästa årsstämma. Inte illa, va?!

Vid stämman påpekade styrelsen vikten av ränteläget och att årsavgifterna kommer att öka med 10% om räntan höjs med 1% och att amorteringarna inte kan påverkas. Hur beräkningen gjorts vet jag inte. Våra räntor skall omsättas mellan sept/okt 2014 och 2019. Dessutom betonades att det viktigaste i årsredovisningen är Kassaflödesanalysen, som jag inte förstår. Kanske är jag aningen paranoid men underförstått: Det är inte är intressant att granska/hänga upp sig enskilda poster, som jag utgår från är grunderna för analysen!?

Kan någon tipsa mig om var jag kan hitta information om ränteberäkning och kassaflödesanalys? Jag har rostiga kunskaper i statistik men tror mig förstå vissa grundläggande begrepp.

En/några av föreningens medlemmar har sedan en tid tillbaka vetat vem Qada är, vilket jag närmast tyckt vara bra. Liksom Kluringen tycker jag Hotpot-länken skall finnas på föreningens hemsidan. Men det var då det. Nu har jag med råge fått vad jag 'förtjänar' för att ha stuckit ut hakan! Vid 70-års ålder har min kämpaglöd falnat och jag kommer nu att dra in hakan och endast klaga på bristande skottning o likn. Jag umgås och har kontakt med likasinnade grannar, som tyvärr inte har möjlighet att kämpa som jag. De har under de gångna dagarna verkligen stöttat mig. Samtliga mina likasinnade (rakryggade, ärliga och icke-kverulanta) är till åren komna, har bott här länge och bryr sig om föreningen.

Någon taktiker är jag inte och inser att jag borde formulerat vissa av mina inlägg annorlunda, inte lagt och undvikit exempel/citat o dyl. Men gjort är gjort! Jag har läst igenom mina inlägg och inte funnit att jag kan anklagas för nätmobbing eller personförföljelse. Det hade varit toppen om någon föreningsmedlem med avvikande mening bemött mig på Hotpot. Kanske någon har gjort det utan att jag förstått. Vad vet jag?

Jag känner mig bedrövad över att endast styrelsen får kontakta Bostadsrätterna, SBC eller den ekonomiske förvaltaren i vissa frågor. Givetvis förstår jag motiven till fullo. De är befogade! Även om vi får kontakta föreningens auktoriserade revisor är det inte speciellt givande. TYSTNADSPLIKTEN igen!!!

Ibland skulle jag önska att det i varje bostadsrättsförening skall finnas en FO (Föreningsombudsman) eller BO (Bostadsrättsombud) bestående av någon/några förtroendevalda med mandat att kontakta ovanstående efter att ha sållat bland inkomna frågor från medlemmarna.

Det finns många för- och nackdelar (ökad byråkrati). Bl a då det skulle ställas höga krav på BO som

- objektivitet - inte det lättaste
- integritet - bristvara
- diplomatisk förmåga
- stort engagemang
- massor med sunt förnuft

Dessutom krävs att ekonomisk förvaltare och branschorganisation väljs av stämman.

Nej, nu är det dags att servera frukost till mina Änglar (2 katter) och mig.

clabbe 2013-05-16 13:40

En kassaflödesanalys är väldigt bra att göra i en brf, det är mängden pengar som kommer in som är viktigast enligt min mening. Den ska vara tillräckligt hög för att långsiktigt kunna finansiera löpande kostnader och nödvändigt underhåll.

Rent matematiskt får man ta resultatet, plussa på avskrivningarna samt årets planerade underhåll och dra bort amorteringarna. Sen ser man om det finns ett positivt kassaflöde.
Om det räcker för att täcka det förväntade årsgenomsnittet av föreningens genomsnittliga underhållsbehov enligt underhållsplanen så är föreningens ekonomi hållbar på sikt enligt min mening.

Vill man gå vidare kan man göra en kassaflödesanalys på en längre tidsperiod än bara ett år, man kan försöka räkna upp förväntade intäkter och kostnader för att se om avgiften är korrekt satt på längre sikt.

Allt detta under förutsättning att det finns en underhållsplan som är realistisk och att det finns marginal för oväntade händelser i viss grad.

Ett annat sätt att se på saken är att bara ta resultatet plus avskrivningarna samt det planerade underhållet och se om den summan räcker till underhållsbehovet på sikt. De amorteringar som görs kan man hoppas få tillbaka in i kassan genom ett nytt lån när behov uppstår. Då har man sämre ekonomi i föreningen men lägre behov av avgiftshöjningar. Man ligger kvar med skulder till banken även långsiktigt.

I min egen förening har vi en 30-årig underhållsplan där vi fastställt underhållsbehovet till i snitt 60 tkr per år. Före amorteringar har vi ett kassaflöde på 72 tkr per år för närvarande. Vi tycker det är lagom och ser framför oss att inte behöva justera årsavgifter mer än vad inflationen kräver.

En joker i leken är vad som händer med låneräntorna. Så länge föreningen är belånad kan ränteförändringar naturligtvis påverka föreningen i ganska stor omfattning. På sikt kan räntorna naturligtvis både gå upp och ner.
Det påstående som getts i er förening om en möjlig avgiftshöjning borde väl vara ganska lätt att verifiera i årsredovisningen? Både lånesummor och nuv. räntor står ju där.

Brf. Haren 2013-05-16 14:45

Mitt bud på en budgetmall
 
En kassaflödesanalys och en budget, kanske för 10 år, är väldigt bra att göra i en bostadsrättsförening, och jag har gjort många av dessa, det kan du också göra själv, om du använder årsredovisningen från din förening, insättning av siffror i budgetmallen, så du sedan kan "spela" med att sätta andra siffror i och se vilka resultat som då erhållits.

Här kan du hämta AdEx budgetmall i excel.

qada 2013-05-16 20:12

Toppen
 
Tack Clabbe och Michael!

Nu har jag tillräckligt för att gå vidare. Tyvärr är jag rätt bekväm av mig och vill helst bara mata in siffror och skall det 'gå av sig själv'. Excel-arken verkar passa mig trots att jag är ringrostig i Excel, som innehåller massor med finesser jämfört med då knegade. Jag pensionerades för 10 år sedan!

Men motion lär vara lika bra för knoppen som för kroppen! Det här skall bli spännande.

Tack också för den intressanta länken till Adex. Där verkar det finnas en del matnyttigt att hämta.

qada 2013-05-19 12:13

Valberedningen
 
Först av allt: Innan jag skriver inlägg brukar jag gå tillbaka, så att jag inte upprepar mig. Men det har blivit för tidskrävande och jag tillåter mig 'med ålderns rätt' ;) att upprepa mig nu och då. Jag hoppas att ni tolererar det.

Jag tycker mig minnas att Admin svarat mig att mitt påstående att 2 av valberedningens ledamöter går i föreningens ledband var OK. Tyvärr har jag inte hittat inlägget och kanske övertolkat. Och att min misstanke var skälig pga av att mejl till styrelsen går via den.

Av en händelse fick jag häromdagen veta, att två av styrelsens ledamöter försökt påverka/peppa en medlem att kandidera. Jag har försökt läsa igenom vissa inlägg om valberedningens roll och inte funnit att det är korrekt av styrelsen. Har jag rätt?

I ett nyhetsbrev strax innan stämman säger styrelsen:

Vår valberedning består av XX, YY och ZZ. Hör av er till dem om ni är intresserade av att gå med i styrelsen, antingen som suppleant eller som
ledamot.

Uppmaningen är bra men inga telefonnummer eller mejladresser!?

Samtliga tre medlemmar i förra årets valberedning omvaldes.

En har jag inget förtroende för pga av hens kränkande mejl och hot
En är ett oskrivet blad
En har jag fullt förtroende för

Efter stämman kände jag mig uppgiven. Men nu anar jag ett ljus i tunneln, då två nya ledamöter valdes in. En av dem gav ett bra intryck både vid förra och årets stämma. Bl a uttrycker hen sig bra i både tala och skrift.

Den andre vet jag inget om mer än att hen presenterades: "Hen är inte närvarande pga semester!"

Vid stämman föreslog jag att styrelsen skulle bestå av 5 medlemmar. Styrelsen hävdade att 4 medlemmar var tillräckligt då "man varit helt eniga om alla under året fattade beslut"
. Stämman biföll styrelsens förslag om 4 medlemmar. Märkligt då styrelsens arbetsbörda är mycket tung. Jag är väl medveten om att fler inte alltid leder till effektivitet. I det här fallet tror jag dock att det ligger andra motiv bakom förslaget!?

beko 2013-05-28 11:37

28% = Välbesökt stämma ?
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av qada (Inlägg 43301)
Stämman var välbesökt: 28% av samtliga medlemmar med bra ålderspridning - en ökning med nästan 100% sedan 2010.

På förra årets stämma i den föreningen var det alltså runt 14% närvarande.
Då kunde styrelsen ha blivit vald med stöd från 8% av medlemmarna.
Jag vet inte men det där kanske är vanligt förekommande siffror ?
Hur kan det vara möjligt att så många inte går på stämmorna och därmed tillåter en styrelse att styra med en mycket liten minoritet ?

Admin 2013-05-28 11:51

½% av medlemmarna väljer förtroendevalda
 
I den brf där jag bor är det ca. 0,5% (i princip aldrig över 1%) av medlemmarna som väljer förtroendevalda (utöver dem som kommit fram via valberedningen). Och jag tror att det är en högre andel än genomsnittet... kanske t.o.m. långt över genomsnittet, vem vet?

Citat:

Ursprungligen skrivet av beko (Inlägg 43778)
Hur kan det vara möjligt att så många inte går på stämmorna och därmed tillåter en styrelse att styra med en mycket liten minoritet ?

Medlemmar i brf:ar är "zombifierade". Av många olika skäl som vi diskuterat åtskilliga gånger här i forumet.
Den brf med så många medlemmar på stämman som runt 33% är extremt unik (mini-brf:ar frånräknat).
Jag har tidigare gett exempel på brf:ar med 800-900 medlemmar där det bara kommer ett femtontal medlemmar till stämman. Inte ens under rena krissituationer i föreningen kommer det särskilt många fler. I många brf:ar är det nästan bara styrelsen (eller delar av styrelsen) närvarande på föreningsstämman, dvs det är inte särskilt udda om det kommer fler styrelseledamöter till stämman än vad det kommer övriga medlemmar. Och de få som kommer till stämman har sällan något att tillföra eller att fråga om
.

totiki 2013-05-28 11:53

Citat:

Ursprungligen skrivet av beko (Inlägg 43778)
Hur kan det vara möjligt att så många inte går på stämmorna och därmed tillåter en styrelse att styra med en mycket liten minoritet ?

Sämre tider kommer att få folk att se om sitt hus. Det gäller den förening de bor i också. Plötsligt blir de ekonomiska incitamenten reella. Man kan inte se så mycket rinna mellan fingrarna längre.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 07:33.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare