Ang fuktskador och dolda fel

[Pensionär]

Problematiken kring vattenskador upphör aldrig att strömma in till forat. Både fascinerande och plågsam läsning.
Ett område där flertalet av oss drabbade föreningar och medlemmar har stora svårigheter att direkt förstå, eller ens kunna ta reda på hur vi borde gå vidare för att på bästa sätt hantera problemet.
Eventuell fuktskada i badrum
Under inlägget ges hänvisning till fem liknande fall.
Ytterligare några fall jag snabbläst.
Fuktskada - Golv rest sig - Försäkringsbolag vill inte ta tag i problemet
Fuktskada i badrum, ej nämnt av säljare
Styrelsen renoverar "utvalda" (egna) badrum på eget bevåg, utan stämmobeslut, i brf

Det ser det ut som att i de flesta ärendena dör tråden utan att vi fått veta ...
...hur gick det sen? Blev det korrekt behandling till slut? ...eller

Kort sammanfattning av de stora dragen i tragedierna.

Någon har köpt en lägenhet, oväntade fel uppdagas snart. Krav på akuta och kostsamma åtgärder uppstår. Men vem ska betala? Dokumentation saknas om vem som gjort vad, och när. Alla skyller på andra.

Av följande diskussioner i trådarna på forat framgår med all tydlighet att viss tvekan råder om vad som gäller.
Alldeles klart är att ytterst få spekulanter på en bostadsrätt har tillräckliga kunskaper för att med säkerhet kunna undvika ev trassel senare.
Lika klart är att inte heller flertalet av styrelser har riktig kläm på hur dessa frågor ska hanteras. Och hur skulle det kunna vara annorlunda? En vanligtvis rätt slumpartat hopskramlad samling amatörer som plötsligt tvingas hantera svåra saker!
Det enda jag själv finner vara riktigt klart vid genomläsning av trådarna är att grumligheter i regelverket gång på gång exemplifieras och tydliggörs.
En av huvudorsakerna är följande.

Antag att du äger ett hus som du hyr ut. Hyresgästen vill göra en ombyggnation (du har ingen anledning att neka, ni delar på kostnaden, och det antas öka värdet på ditt hus).
Skulle du som husägare känna dig lugn med en uppgörelser av den typ vi har att leva med i bostadsrätten?
Om vi erinrar oss vad som gäller enl bostadsrättslag och stadga, har medlemmen (hyresgästen) ansvar för det inre underhållet av lägenheten/huset. Bostadsrättsföreningen (husägaren) ansvarar för det yttre underhållet innebärande ansvar för tak, grund och ytterväggar....
Men skulle du som -verklig- husägare sova lugnt med den konstruktionen, och låta hyresgästerna härja fritt?

Skulle du (som verklig ägare av huset) säga ja till detta, utan att kräva att han alltid noga och skriftligen dokumenterar vad han vill göra, och utan att du lika noggrant kontrollerar vad han gjort, och om du bedömer saken nödvändig, se till att det sker sakkunnig granskning och godkännande av ändringen? Naturligtvis inte!

Det är väl uppenbart att nonchalansen och fusket i styrelsernas hantering av dessa frågor uppstår pga att ägarskapet är av lösare slag. En konstruktion av mer teoretiskt art. Ett ansvar som vanligtvis ingen vill kännas vid förrän konkursen nalkas. För att en bostadsrättsförening ska fungera krävs vuxna människor med utecklad ansvarkänsla och därtill massor av kunskaper. Men det räcker inte.
Vad jag menar är att eftersom ingen har en känsla av egentligt ägaransvar, måste vi ha stora krav på regelverket för att det hela ska nöjaktigt fungera ändå.

Ska vi inte försöka skapa lite större klarhet för såväl styrelseledamöter som medlemmar? Vi vet ju att problemen återkommer ständigt.
Dokumententationen som här lagras på forat är för värdefull för att få ligga obearbetad.
Det räcker för oss inte att konstatera att köparen har ansvaret för att kolla upp vad han köpt.

Eftersom vi vet och kan se att:
1 Han i vissa fall omöjligen, enligt dagens rutiner och regelverk, kan göra denna kontroll bakåt
2 Han sällan fullt förstår de problem som kan uppstå.
3 Styrelsen inte heller har kontroll på vad som skett.
4 Eller ens klart för sig vad den bort göra för att i rimlig mån säkerställa att allt står rätt till.
5 Ofta tycks varken styrelse eller medlem veta vem som ska driva ärendet? Inte heller hur?

Utdrag ur tråd.
(Även "hotat" med att anlita jurist. Förvaltaren har lagt ner och säger att jag ska prata med PEAB direkt och styrelsen säger bara att det tar tid osv. Om de inte lyssnar på mig när jag pratar med dem direkt (och via e-post) varför skulle de bry sig ifall jag skriver ett brev? Om brevet kommer från en jurist ligger det lite mer tyngd bakom. Juristen trodde inte heller att det skulle behöva gå till tingsrätten.)
Hur känner sig en medlem i denna situation?

Ang försäkringar:
Vems eller vilken försäkring gäller är ofta oklart. Ger den alls någon penning längre? Kan man lita på försäkringsbolagen?
"Mitt försäkringsbolag säger att försäkringen inte gäller när tätskiktet brustit".
"Mitt försäkringsbolag säger att det inte är deras uppgift att driva saken. Jag får olika bud hela tiden om hur jag egentligen ska göra och vem jag ska rikta krav till. Föreningen, min granne eller företaget som utfört renoveringen?"

Skulle vi inte alla behöva en rejäl checklista, till hjälp och vägledning vid alla typer av ombyggnation. Exakt vad resp part har att ta ansvar för. Punkt för punkt. Följderna av felhandlingar blir ofta svåra.
Tre saker vi borde göra.

1 Trådskaparna. Redan i inledningen borde vi be dem att återkomma när väl frågan är löst med en sammanfattning. Som ett tack till forat för den ev hjälp de fått under resans gång, borde de återkomma med besked om hur problemet löstes, till allas vår nytta och lärdom. Alltför många trådar blir lite löst hängande.

2 Fortsätta diskussionen på forat, där vi går igenom hela problematiken punkt för punkt .

Vi skulle rimligen kunna arbeta fram ett förslag på checklista som kunde underlätta tillvaron. Ett tillägg eller en bilaga till stadgarna.
Forats rådgivning spretar i dessa frågor ännu för mycket.

3 Alltid börja med att kolla.. vad säger fakta-banken?

Med en så enkel förändring som att börja med genomläsning och ev hänvisning till viss Fakta-länk i svaret, vänjer vi såväl oss själva som frågeställarna att alltid börja där. Där kan vi bli mycket bättre!

En utmärkt startplatta

Faktabankens Undersöknings- och upplysningsplikt för bostadsrätt - Dolda fel

Likaså
Policy vid ombyggnad av lägenheter i brf

Och naturligtvis detta
Hur hanteras en vattenskada i en bostadsrätt

[Pensionär]

När jag då arbetar vidare på mastodontprojektet (att lära mig mer om dessa besvärliga saker. Ja jag har mycket att lära).
Ställer jag mig två frågor:

A Var finns den bästa sammanfattningen av läget (på forat).

B i mängden av svar och hjälp till lösningar, var finns de bästa/värsta exemplen här och nu givna?

1 med bra svar på ställda frågor
2 ännu utan bra lösningsförslag,
3 fall där saken rättsligt behandlats

För A anser jag (tills annat visats) att följande länk (lysande arbete admin!)är bästa utgångspunkt.
Regelverket för vattenskador - många faror för föreningen/bostadsrättshavaren! FAKTA!

Kanske kan vara läge för ny genomgång och kompletteringar.

Om man sen gör om produkten till en htm eller pdf, kan värdefulla kommentarer, exempel, domstolsutslag etc. enkelt läggas till i form av länkar eller hovring över text. Grundtexten kan göras kortare, endast den fördjupning man själv är ute efter behöver framkallas för närmare studier.
Men detta arbete, att både koncentrera och utveckla texten på samma gång, kanske görs enklast direkt som en utveckling i tråden A på forat?

För svaret på B krävs sannolikt åratal av studier av trådarna :-{

Men det känns som att det kunde bli ett spännande grupparbete.

[lowfat]

Underbart - tänkt alla dessa tankar före och efter jag drabbats av fuktskador själv

[totiki]

Mycket god idé Pensionär. Jobbar du vidare med den?

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av totiki

Mycket god idé Pensionär. Jobbar du vidare med den?

Just nu är det bärsäsong i de trakter jag befinner mig. Lika viktig för mig och min kära, som älgjakten för andra.
Då förstår du nog hur mycket arbete det blir utfört för övrigt.

Men det finns en annan faktor som kanske betyder än mer i sammanhanget.
Några dagar efter jag skrev om mina ambitioner, fann jag en länk till en förening som ser ut att ha tänkt till ordentligt och skrivit in i sitt regelverk väldigt tydliga regler, (och inte minst checklistor) som måste följas i allt våtrumsarbete.
Kanske har de redan visat hur detta problem-område ska hanteras.
Här har du med stora erfarenheter bättre förmåga att bedöma saken.
Den förening som har dessa regler inskrivna, samt en länk till
Alltid börja med att kolla.. vad säger fakta-banken?
står väl rustade att möta de problem som ändå alltid kan dyka upp.

Punkt 1 i mitt första inlägg bör ju alltid påminnas om

Trådskaparna. Redan i inledningen borde vi be dem att återkomma när väl frågan är löst med en sammanfattning. Som ett tack till forat för den ev hjälp de fått under resans gång, borde de återkomma med besked om hur problemet löstes, till allas vår nytta och lärdom. Alltför många trådar blir lite löst hängande.

Punkt 3 likaså

Alltid börja med att kolla.. vad säger fakta-banken?

Då är problemet snarare att få resten av bostadsrättsvärlden att upptäcka lösningen. Men däri har vi tyvärr ingen hjälp alls att hämta från HSB.
De gör allt för att all kommunikation ska riktas mellan dem och föreningarna enskilt, och ingenting för att föreningarna sinsemellan ska skapa kontakter och samarbeta. Skam över denna organisation som så djupt sviker sin grundidé!

[Pensionär]

De hemskheter som berättas om här på forat har inget slut, men de kan förhoppningsvis reduceras med hjälp av förbättrad lagstiftning, och tydligare regelverk i form av stadgar, manualer, checklistor etc.

I tråden Läckage - märklig installation av tvättmaskin säger

Korsdraget
Styrelsen har en lekmannafunktion och har därmed inte ansvar för att kolla vad folk gör i sina köpta lägenheter.

Jag vet inte varifrån uttrycket "lekmannafunktion" är hämtad, men innebörden är väl närmast den att, -styrelsen ofta inte vet mer än övriga medlemmar- om de problem man ställs inför.

Som Kluringen brukar uttrycka saken, om en blind ska leda en döv, ...går det då ibland snett.

När ni hjälpt dem som hamnat i akut nöd, offra då även lite tid på att diskutera frågan om det inte går att minska graden av osäkerhet i hanteringen lite till via förbättringar av regelverket.

Korsdraget
Den som har ansvaret är lägenhetsinnehavaren, alltså;

För den som installerar tvättmaskin gäller följande:

- Installationen skall göras av behörig på VA och som har F-skatt.

Vid behov skall lägenhetsinnehavaren visa upp att arbetet är kontrollerat och godkänt.

Som Harald skriver i samma tråd:
Men föreningen ansvarar för fastigheten, och skall därmed dokumentera, frilägga, torka ur, och återställa fram till innehavarens ansvarsområde.

Varken medlemmen eller styrelsen bör få möjlighet att fuska bort sitt tydligt pålagda ansvar i dessa ärenden, eftersom kostnaden ofta drabbar hela föreningen. (Inte minst ett följande och plågsamt merarbete för att utreda vem som gjort vad, när och hur.
Dagens situation är omöjlig att acceptera.

Jag anser att det även alltid ska finnas krav på att styrelsen granskat och godkänt medlemmens inlämnade begäran om att få "bygga om".

liksom det vid korrekt handläggning ska finnas ett styrelseprotokoll som visar att man utfört granskning på plats av arbetet, (det finns flera skäl till detta).

Samt ska det dessutom finnas en bilaga till protokollet, som visar att styrelsen tagit del av dokumentet, kopia på intyg om att arbetet utförts fackmannamässigt. Medlemmar har sällan ordning på sina papper, men en styrelse kan avkrävas vissa rimliga rutiner. De har dock ett visst arvode, (som regel)för sitt arbete.

Lägenhetsinnehavaren kan inte få tillåtas via oklara regler,(eller via styrelsens okunnighet om sin plikt i ärendet, eller försumlighet) att bli "vållanda till skada på annans ägendom".

Som jag uppfattar saken finns redan ett väl utarbetat system för hanteringen av våtrumsfrågorna.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Kanske har Tellusborg redan visat hur detta problem-område ska hanteras?
Då är problemet snarare att få resten av bostadsrättsvärlden att upptäcka lösningen.

Ett regelverk som gör det enkelt för såväl blinda som döva att förstå vad de ska vara ansvariga för i dessa ärenden.
Men ingenting är så bra att det inte kan göras bättre.
Min fråga till er alltså: Är detta en redan fulländad produkt, eller kan vi göra den ännu bättre?

[Harald]

Problemet med Tellusborgs checklista är den inte håller för prövning.

Lagen ger medlem långt gående befogenheter att förändra i sin lägenhet, och bostadsrättsinnehavaren avgör själv VEM som skall göra detta.

Man kan ställa krav på FACKMANNAMÄSSIG. Men inte på att arbetet skall utföras av FACKMAN. Ett arbete kan inte göras på båda sätt:

Fackmannamässig: Utförandet är INTE gjort av fackman, men uppfyller funktion och krav fullt ut som de som kan ställas på fackmans arbete.

Arbete är utfört av fackman: Då är arbetet utfört av fackman, och kan således ej vara "fackmannamässigt".

Bättre med besiktningskrav. D v s att föreningen eller någon av den utsedd, skall inspektera och godkänna alla arbeten som berör föreningens system (vatten, el, avlopp, värme, ventilation och bärighet konstruktion).
Detta oavsett om arbetet utförts av fackman, innehavaren själv, kompis eller någon annan.

Därmed torde föreningen uppnå den trygghet och säkerhet som te x Tellusborg är ute efter, men de har glömt att läsa BrL först...

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Harald

Problemet med Tellusborgs checklista är den inte håller för prövning.

Ja avsikten var ju att med forats samlade krafter åstadkomma något som håller för även svåra prövningar.
Tellusborgs checklista /regelverk på området är dock det bästa jag hittills sett. En utmärkt startpunkt för vidare diskussioner. Heder åt dem.

Lagen ger medlem långt gående befogenheter att förändra i sin lägenhet, och bostadsrättsinnehavaren avgör själv VEM som skall göra detta.

Men om arbetet utförs felaktigt, kan det innebära ekonomisk belastning för hela föreningen. Därför måste väl föreningen kunna ställa rätt hårda krav på den enskilde medlemmen?
Föreningen bör ha stor frihet att utforma sina stadgar så att inte enskild medlem sätter föreningen i ekonomiska och andra problem.

Man kan ställa krav på FACKMANNAMÄSSIG. Men inte på att arbetet skall utföras av FACKMAN.

Bättre med besiktningskrav. D v s att föreningen eller någon av den utsedd, skall inspektera och godkänna alla arbeten som berör föreningens system (vatten, el, avlopp, värme, ventilation och bärighet konstruktion).
Detta oavsett om arbetet utförts av fackman, innehavaren själv, kompis eller någon annan.

Jag håller med dig. Det låter som en korrekt lösning.
Men jag tror att det även ska finnas väl utarbetade checklistor för medlemmen att att fylla i, beroende på vad man vill göra i sin lägenhet, som ska tillställas, granskas och godkännas av styrelsen, innan arbete får påbörjas.
Det kan ju ibland t ex handla om att styrelsen vill passa på att ta sig en titt på tillståndet under ytan/tätskikt.

Vad sägs om mina krav på styrelsen i frågan?
Jag menar att även dess agerande här ska hårt styras i stadgarna.
(Eftersom de faktiskt ibland är lika okunniga som övriga medlemmar).
En okunskap som måste hanteras även den på rimligt sätt.
De måste ha hjälp att kunna förstå vad som kan krävas av dem.
Först då och

Därmed torde föreningen uppnå den trygghet och säkerhet

som vi alla är ute efter.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Vad sägs om mina krav på styrelsen i frågan?
Jag menar att även dess agerande här ska hårt styras i stadgarna.
(Eftersom de faktiskt ibland är lika okunniga som övriga medlemmar).
En okunskap som måste hanteras även den på rimligt sätt.
De måste ha hjälp att kunna förstå vad som kan krävas av dem.
Först då torde föreningen uppnå den trygghet och säkerhet som vi alla är ute efter.

I dagens SvD finns en artickel som behandlar problemet. Vissa delar av problematiken beskrivs på ypperligt sätt, men allt är inte med (eller ens förstått).
Jag citerar några rader:

– Bostadsrättsbesiktningar sker i väldigt liten omfattning i dag. Tyvärr har man som lekman ganska liten eller ingen kompetens alls om byggtekniska frågor, säger Magnus Janson.

Vi vet redan allt detta här på forat , och endast stor dumhet borde kunna hindra oss från att diskutera oss fram till bättre rutiner.

Risken för även de andra 97 procenten (aningslösa) skulle givetvis minska betydligt, om krav läggs på styrelsen att besikta i samband med att medlemmen vill bygga om.
Och den som bygger om ska leverera till styrelsen en kopia på besiktning som utförts av fackman innan tätskikt och ytskikt lagts på, (liksom efter att hela ombyggnationen är klar?).

Bostadsrättsföreningar är uppmanade att göra besiktning av lägenheten varje gång den byter ägare.

Vem uppmanar föreningen? Detta känner jag inte till? I vart fall kommer den besiktningen i så fall till stånd vid fel tillfälle.

Men på föreningens ansvar åligger enbart de så kallade yttre skikten, det vill säga fasader, ledningar och stammar. Allt annat hamnar på köparens ansvar.

Om beskrivningen är riktig, liksom de konsekvenser som därav följer, är den absurd.
Ingen ev köpare begär väl att ytskikt och tätskikt ska rivas upp för att han ska kunna försäkra sig om att inte "säljaren" gjort fel vid ev reparation/ombyggnad. Inte ens bland dessa 3 procent som övehuvudtaget låter besikta innan köpet, lär detta ske.

Och dolda fel kan försätta köparen i en dyr och jobbig sits. Vanligast är, enligt Magnus Janson, fuktskador i badrummet och andra våtrum.

Men som många påpekat, det är inte bara den blivande medlemmen som får ett varmt mottagande, hela föreningen får vanligtvis "en jobbig sits".

Inte minst frustrerande är det att i raden av trådar här på forat läsa om hur den uppenbart lika okunniga styrelsen avsvär sig allt ansvar och elände med det enkla konstaterandet att "detta är köparens ansvar", ..stör inte vår sömn.
I de flesta fall då även utan att fundera vidare något över frågan om hur man kanske borde hantera dessa våtrumsombyggnationer.
Vid rätt hantering skulle hela problemet, liksom en mängd onödiga kostnader och besvär reduceras avsevärt.

[Pensionär]

Jag citerar mig själv och väntar på era reaktioner

Ursprungligen skrivet av Pensionär

I dagens SvD finns en artickel som behandlar problemet. Vissa delar av problematiken beskrivs på ypperligt sätt, men allt är inte med..

Svd ger ytterligare ett litet bidrag idag
Kanske måste vi vänta tills Zlatan köper lägenhet med fuktskador, innan vi får se folkets reaktion mot galenskapen.