Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                            Skriv motioner!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2014-03-26, 10:58
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 038
Standard Andelstal kan räknas fram från fördelning av kostnader enligt stadgar

Jag tolkar det enligt följande:

Andelstal är endast en matematisk konsekvens av något annat, antingen det är insatser, kvm eller annan fördelning.

Efter att fördelningen av kostnader skett enligt stadgar, kan alltid ett andelstal räknas fram (som del av 100 % av de totala avgifterna).

Andelstalet kan på grund av olika beslut ändras, ibland måste stämman tillfrågas, ibland inte.

Ni har fördelning efter insatser. Detta regleras i lag, BrL kap 9 § 16. Första stycket:
Citat:
1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
Detta tolkar jag tar avstamp i om man av någon anledning vill justera befintliga andelstal, UTAN att något fysiskt har hänt. Alltså utan att ytterligare insats betalats eller ny yta tillgodogjorts och upplåtits. Alltså tuffa krav för en sådan ändring.


Nästa stycke:
Citat:
1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att förhållandet mellan de inbördes insatserna rubbas, skall alla bostadsrättshavarna ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden skall godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.
Detta stycke behandlar egentligen insatshöjning (kapitaltillskott). Samma sak där, tuffa krav för att få igenom.


Nästa stycke:
Citat:
2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
Här hanteras fall av tillbyggnad eller om bostadsrättsyta förvunnit genom ombyggnad av föreningen.
Går just den aktuella innehavaren med på förändringen, då räcker det för att insatsen ska ändras. Därmed ändras ALLAS andelstal, utan att övriga insatser rubbats.
Om innehavaren INTE går med på förändringen (vilket torde röra sig om fall där del av bostadsrätten tas i anspråk, t ex pga en hissinstallation eller liknande), så är det tuffa villkor igen för genomförande.

Nästa stycke:
Citat:
3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.
Gäller all utökning, enstaka lägenhet eller att man bygger till flera nya lägenheter, t ex inredning av vind eller uppförande av ny byggnad.
____

Det är klart att man kan tolka annorlunda, framförallt kravet att ALLA bostadsrättshavare ska ha gått med på beslutet om inbördes förhållande ändras i och med att någon bygger till. Men jag tror man får försöka se till syftet med lagen och hur den i olika delar samverkar.

Står det i stadga att avgiften fördelas efter insatser, måste en förening som vill vara säker på att kunna ta ut en avgift för all framtid, bokföra en insats om någon byggt till.
Och själva tillbyggnaden kräver ju 2/3 majoritet. Alltså KAN INTE stämman först med 2/3 majoritet säga JA till en tillbyggnad, och sedan ska EN ENSAM MEDLEM kunna säga nej till själva insatsen för densamma, med motiveringen att "det inbördes förhållandet ändras". Det blir moment 22 av det hela.


Beslut som krävs för tillbyggnad av enstaka lägenheter enligt mig:
1) 2/3 majoritet på en stämma (närvarande röster).
2) Att aktuell medlem går med på ändrad insats för sin bostadsrätt.

I vilket fall som helst, så anser jag att en styrelse lugnt kan handla enligt ovanstående. Svårt att se att någon skulle pröva förfarandet, och skulle detta ske ser jag inte att någon annan instans skulle ogiltigförklara insatsändringen för aktuell bostadsrätt, då den är sakligt motiverad av att föreningen behöver säkra sin rätt att ta ut en avgift för upplåten yta.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-14 klockan 11:20.
Svara med citat
  #12  
Gammal 2014-03-26, 12:50
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard Avgiftsfördelning efter insatser följs inte av föreningen

Enligt stadgarna har vi fördelning efter insatser, men bostadsrättsföreningen följer inte (och har aldrig gjort) stadgarna och tar istället ut årsavgifter utifrån annat andelstal.

Det är också oklart om den nya ytan ska upplåtas eller om den redan är upplåten med lägenheten. Ytan finns inte med för den insats som betalats men den sitter ändå ihop med lägenheten. Det finns ett styrelsebeslut där styrelsen beslutat att ytan är upplåten med lägenheten. Beslut om att ytan är upplåten har alltså tagits på ett styrelsemöte, men trots att upplåtelsen har gått regelvidrigt till så är den ändå giltig till dess man bestrider den?

Genom att låta anse att ytan redan är upplåten behöver ingen insats betalas men samtidigt som man skriver om stadgarna (3/4 majoritet på andra stämman) så ändras andelstalet för dessa lägenheter så de tar en större del av avgiften.

Det är alltså enligt det resonemanget inte fråga om utvidgning av föreningens verksamhet, utan en förändring till att verksamheten drivs mer korrekt. För ytan tas idag ut en avgift för drift och underhåll (det är väl enbart årsavgifter som ska täcka dessa?) utan något hyreskontrakt.

Tolkar jag det rätt att du Harald anser att vi kan gå vidare med våra planer utan att först justera årsavgifterna till att följa stadgarna med insats som fördelningsgrund? Svårt att veta hur lång tid denna härva kommer att ta. Förhoppningsvis går det rätt fort, men visst finns det en risk för att det drar ut på tiden också.
Svara med citat
  #13  
Gammal 2014-03-26, 14:03
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 038
Standard Fördelning efter insats är ostridigt och permanent

Jag anser att all nyupplåtelse av yta är att betrakta som "utvidgning av föreningens verksamhet". Styrelsen har endast mandat och befogenhet att besluta kring "det vi har här och nu". Allt som tas bort eller läggs till, är stämmofrågor, vare sig det är ny bostadsrättsyta, nya parkeringsplatser, ny lekplats eller något annat.

Era NUVARANDE stadgar innebär att ingen årsavgift kan tas ut för ny yta, eftersom ingen insats bokats. Men man kan upprätta sidoavtal rörande avgift för detta utrymme. Men då ska man vara medveten om att detta avtal inte är vattentätt vid överlåtelser. Varje ny innehavare av bostadsrätten med den nya ytan måste skriva under avtalet. Nekar de, så utgår inte längre någon avgift för ytan.
____

Ändrar ni stadgar så att årsavgiften frikopplas från insatserna, så slipper ni det bekymret. Men ni riskerar istället en rättvisedebatt i föreningen som dessutom kan återkomma. Andelstalen kan ju ändras igen och igen. Den största fördelen med "fördelning efter insats" är att det är ostridigt och permanent.
____

Om föreningen under lång tid tagit ut ut felaktiga avgifter kan man ifrågasätta kompetensen hos styrelse, stämma, revisorer och mäklare som hanterat överlåtelser. Alltså har INGEN räknat ut andelstal efter insats, och därefter kontrollerat debiterad avgift?

I det läget tycker jag att styrelsen skall lägga pappren på bordet för stämman, och förklara att man anser nuvarande ordning vara accepterad och gällande tills annat beslut fattats av stämma. Samtidigt lägger man fram förslag på ändring, och motiverar det med att det dels rättar till rådande felaktighet, men dessutom löser frågan kring ny yta som tillkommit tidigare. Svårt att se hur stämman skulle vilja hindra detta, förutsatt att styrelsens förslag är välgrundat och enkelt beskrivet för medlemmarna.
Svara med citat
  #14  
Gammal 2014-03-26, 15:22
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard Ingen har reagerat på felaktigheten under åtta år

Man kan säga att kompetens är en produkt av kunskap och engagemang. Vår förening har sina kunskapsluckor men alla har potential bara man vill och det är framförallt bristen på engagemang som ligger bakom de bristfälligheter som finns.

Jag vet inte hur det ser ut i andra föreningar, men här vågar jag påstå att de flesta inte ens har bläddrat i stadgarna. Ännu färre vet nog hur andelstal fungerar och majoriteten har inställningen att "lita på dem dom kan det där bättre". Sedan är det nog så att ingen vill vara "den som är besvärlig", på gott och på ont.

Att inte någon mäklare, revisor eller ekonomisk förvaltare reagerat över felaktigheten på över åtta års tid kan man inte annat än tycka är märkligt.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ändring av fördelningsgrund från insats till andelstal - bostadsrättslokal upphör Admin Bostadsrättsforum 74 2014-02-04 10:21
Nya stadgar i brf ragneheim Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 1 2010-11-15 15:57
Stadgar Loellan Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 9 2009-12-22 08:39
Bolagsverket har föreningarnas stadgar? Vilka stadgar är obligatoriska? Suna Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 2 2009-11-23 16:17
HSB stadgar - Vill byta stadgar i brf Mackis Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2008-12-10 20:51



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 10:08.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare