Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                            Skriv motioner!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2014-03-25, 13:44
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard Fördelningsgrund och stadgar

Vår förening håller på att titta på att ändra andelstalen samtidigt som ett par medlemmar kommer att tilldelas en garageyta tillsammans med sina bostadsrätter.

Vid utformningen av detta har vi nu kommit fram till att vi idag och sedan bildandet av föreningen har fördelat insatserna efter kvm boyta och årsavgiften enligt framräknade andelstal. Föreningen tillämpar alltså olika fördelningsgrunder för årsavgifter respektive insatser. I upplåtelseavtalen finns det ett andelstal och en köpesumma (med olika stora delar av totalen). Samtidigt står det i föreningens stadgar (som inte är ändrade sedan föreningens tillkomst) att årsavgiften ska fördelas i förhållande till lägenheternas insatser.

Frågan är vad som gäller; Stadgarna eller upplåtelseavtalen?

Nu när vi är på väg att ändra både stadgar och andelstal har vi möjlighet att göra dessa samstämmiga så länge stämman godkänner det, men vad händer om någon medlem ställer krav mot föreningen för felaktiga årsavgifter eller insatser fram till dess?


Se även;

Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt - Faktabanken

STADGAR OCH REGELVERK & ANDELSTAL
Stadgarnas grunder för beräkning av årsavgiften Fördelning av avgift vid gruppanslutning
SBCs/Bostadsrätternas märkliga stadgar om avgiftsfördelning i brf
SBC:s definition av andelstal
Insatser och andelstal
För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf
Andelstal olika, alltid 100%?

Nya stadgar för bostadsrättsföreningar !
Jämförelse stadgar för bostadsrättsföreningar förslag
HSBs normalstadgar från 2011
Stadgar för SBC-brf
Stadgar och lagar för bostadsrättsföreningar

Senast redigerad av Admin: 2014-07-14 klockan 11:20.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2014-03-25, 13:58
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 519
Standard Årsavgiften ska fördelas i förhållande till lägenheternas insatser

Citat:
Ursprungligen skrivet av limpan Visa inlägg
Samtidigt står det i föreningens stadgar (som inte är ändrade sedan föreningens tillkomst) att årsavgiften ska fördelas i förhållande till lägenheternas insatser.
Det är avgiftsfördelning enligt stadgarna som gäller för föreningen, dvs årsavgifterna ska i ert fall fördelas i förhållande till lägenheternas insatser.
Vill man ändra på denna fördelning krävs stadgeändring genom två stämmor med 3/4-majoritet på 2:a stämman.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2014-03-25, 14:36
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 584
Standard Om avgift tagits ut i strid med stadgarna

Om avgift tagits ut i strid med stadgarna är beslutet ogiltigt i den delen. Osäkert hur lång tid tillbaka det går att få en rättelse, alla har förmodligen accepterat utttagna avgifter som korrekta.

Ni kan ju börja med att justera kommande avgifter så att de tas ut i stadgeenlig nivå. Sedan får ni se om någon medlem ställer krav på återbetalning.

Det kan vara klokt att ta hjälp av en jurist för att se hur ni ska agera. Rimligtvis bör ní ta upp frågan på ett allmänt föreningsmöte för att berätta vad som varit fel och hur ni vill rätta till det.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2014-03-25, 15:05
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard Ändra avgift till stadgeenlig avgift?

Jag anade att det är stadgarna som gäller. Jag inte hur problemet uppkom, men jag antar att det var en ombildningskonsult som skapade den ekonomiska planen och att man antog standardstadgar utan att kolla på det mer än så.

Det borde stå i stadgarna att årsavgiften ska fördelas efter andelstal, eftersom det har gjort det sedan föreningens ombildning. Större lägenheter har i dagsläget något lägre avgift jämfört med fördelning efter insats och mindre lägenheter har något högre avgift.

Från början accepterade alla medlemmar villkoren via sina upplåtelseavtal och sedan dess har varje överlåtelse skett med förutsättningen att årsavgiften är fördelad efter andelstalet.

Tanken är att efter ändring av andelstal och stadgar så kommer endast de båda lägenheter som tilldelas mer yta att få en höjning av årsavgiften (andelstal), medan övriga får oförändrad årsavgift (andelstal).

Jag är ingen jurist, men enligt min logik så borde det finnas någon typ av samförstånd för vad som har varit. Å andra sidan kanske någon vid ett sådant påstått samförstånd kan hävda att de betalade fel insats från början?

Är det klokt att ändra avgift till stadgeenlig avgift nu när vi inte är långt borta från att kalla till möte om ändring?
Det kanske är rätt rent rättsligt, men det känns lite som att det vore en förvirrande väg att gå både för medlemmarna och styrelsen om vi ganska snart därefter vill återinföra andelstalen som vi idag tillämpar.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2014-03-25, 15:56
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 584
Standard Olagligt ta ut annan avgift än vad stadgar fastställt

Tills ni får en ändring av stadgarna ser jag ingen motivering som håller för att fortsätta avvika från stadgarna. Det kan ju dessutom ta ett tag att ändra stadgar. Medlemmar kan tänkas vilja sälja sin bostadsrätt. Är avgiften då felaktig kan man säga att köparen förs bakom ljuset.

Får föreningen ökade kostnader pga utökad upplåten yta? Eller försvinner en hyresintäkt?
Om så ej är fallet borde en ökad avgift för en bostadsrätt leda till sänkt avgift för övriga. Andelstal för alla borde ju ändras av detta.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2014-03-25, 18:22
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard Andelstalen behöver inte summeras till 100 %

Juridiskt har du säkert helt rätt, men praktiskt är jag fortfarande mycket tveksam. Man kan inte säkert veta hur det kommer att gå med att ändra stadgarna, och utformningen är inte klar, men om man ser till styrelsens intentioner så kommer den enda förändringen ekonomiskt bli sådan att två lägenheter kommer att betala lite mer i årsavgift och övriga ligga stilla.

Föreningen kommer inte få ökade kostnader av den upplåtna ytan och vad som tidigare var en hyresintäkt blir nu en avgiftsintäkt. Det kommer att ske en höjning jämfört med tidigare hyresintäkt men denna höjning hade även gällt vid fortsatt uthyrning.

Andelstalen behöver inte summeras till 100 %, så därför kan alla utom två behålla sin andelar medan de höjs för övriga två. En omräkning till att andelstalen adderar till 100 är möjlig och då är det rätt att det blir en sänkning för övrigas andelstal men årsavgiften blir fortfarande samma.

Vi har idag förhållit oss till samma andelstal i över åtta år och det finns ingen opinion för att avgifterna skulle vara fel fördelade. Om vi gör om och gör rätt med avgifterna enligt stadgarna så känns det som att man skapar ett problem som inte funnits, med en förändring jämfört med de villkor som gällde då alla köpte sina lägenheter.

Samtidigt förstår jag att vi så snabbt som möjligt måste informera om situationen att det är en oundviklig risk att det uppstår en situation där en del ser möjligheter till egen vinning.

Smidigast vore enligt mig att, samtidigt som man informerar om situationen, förklara att styrelsen föreslår nya stadgar med oförändrade avgifter (enligt vad jag har sagt tidigare här) och hoppas på uteblivna protester.
Är detta regelvidrigt så får man väl tänka om, men allt annat känns just nu onödigt omständligt.

men jag kan ha fel och det är därför jag ventilerar och tar emot goda råd här... ;-)
Svara med citat
  #7  
Gammal 2014-03-25, 22:00
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 584
Standard Andelstal

Men andelstalen kan ju inte leva sitt eget liv utan de är ju relaterade till något. Om andelstalen nu t.ex. är summa 100 % och skulle öka till 104 % pga ökad yta så sjunker den med andel 10 till en lägre andel än tidigare, oavsett att den fortfarande har 10 som andelstal.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2014-03-26, 02:37
Tomass avatar
Tomas Tomas är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: May 2012
Inlägg: 273
Standard Begreppsförvirring om andelstal

Citat:
Ursprungligen skrivet av limpan Visa inlägg
Andelstalen behöver inte summeras till 100 %, så därför kan alla utom två behålla sin andelar medan de höjs för övriga två. En omräkning till att andelstalen adderar till 100 är möjlig och då är det rätt att det blir en sänkning för övrigas andelstal men årsavgiften blir fortfarande samma.
Ordet andelstal förekommer inte alls i vare sig BRL eller LEF.
(Jag har även sökt på Rättsnätet/notisum.se motsvarande sidor för BRL och LEF om texten på länkarna ovan skulle vara felaktiga.)

Eftersom en definition verkar saknas i lagen kan det vara svårt (åtminstone för den som är intresserad av att styrka sina påståenden) att med övertygande bestämdhet hävda vad ett "andelstal" betyder. Men det är väl ändå ganska etablerat inte bara inom den generella matematiken utan även inom bostadsrättsvärldens praxis att andelar alltid ska summera till 100 procent?

Den siffra som du menar ska höjas för två medlemmar är nog snarare något som ibland kallas för "andelsvärde".

Om man t.ex. tittar på andelsvärden och andelstalen i föreningen Edsberg nr 1 (som finns längst ner i dokument med stadgar) kan man se t.ex. att en lägenhetstyp har ett andelsvärde på 49870 (och andelstal 0,635983%), medan en annan lägenhet har andelsvärde 181920 (och andelstal 2,319994%).

När man ändrar på ett andelsvärde för en lägenhetstyp kommer andelstalen att ändras även för alla övriga lägenheter.
Anledningen är att när ett andelsvärde ändras så ändras även summan av alla andelsvärden och att andelstalet är kvoten av det egna andelsvärdet och summan av alla andelsvärden.
Summan av alla lägenheternas andelstal blir alltid 100%.

Den siffra som du kallar "andelstal" (och som du skriver kan räknas om till en annan siffra som summerar till 100) brukar den användas i mäklarnas annonser som andelen av föreningens årsavgifter?

Eftersom det är tämligen etablerat att andelarna ska summera till 100% menar jag att det är vilseledande att använda ordet andelstal om det inte summerar till 100 procent och om siffran inte kan användas för att räkna ut den egna årsavgiften genom att multiplicera med föreningens totala årsavgifter.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2014-03-26, 06:42
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 584
Standard Styrelsen får inte skaffa sig personliga fördelar i avgiften

En annan aspekt är att om någon av er som nu känner till problemet sitter i styrelsen och har lägre avgift än ni borde enligt stadgarna så kan ni få en ordentlig backlash om ni fortsätter att betala för lite.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2014-03-26, 09:49
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard Andelsvärdet

Jag kanske dribblade bort mig i definitioner och terminologi när det gäller andelstal. Naturligtvis är det enklast om andelstalen summerar ihop till 100 %, men det är rätt enkel matematik att göra om.

Vad jag syftade på var, enligt vad Tomas skriver, andelsvärdet. Om man räknar fram kommande avgift för de nya ytorna så adderar man detta till berörda lägenheters andelsvärde. Övriga lägenheters andelsvärde ligger stilla och utifrån detta kan nya andelstal räknas fram.

Det är bra att ni hjälper mig att reda ut begreppen kring andelstal, men det är inte huvudproblemet. Frågan är om styrelsen har möjlighet till att agera enligt vad den anser vara smidigast eller om den tvungen att följa stadgarna fram till att man får till en förändring av vad man anser vara fel.

Bra poäng Clabbe att försäkra sig om att inte gynna dem som sitter inne med informationen. Tre ledamöter sparar 100 kr om året som det ser ut nu, jämfört med att ändra enligt stadgarna, och en förlorar 1700 kr.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ändring av fördelningsgrund från insats till andelstal - bostadsrättslokal upphör Admin Bostadsrättsforum 74 2014-02-04 10:21
Nya stadgar i brf ragneheim Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 1 2010-11-15 15:57
Stadgar Loellan Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 9 2009-12-22 08:39
Bolagsverket har föreningarnas stadgar? Vilka stadgar är obligatoriska? Suna Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 2 2009-11-23 16:17
HSB stadgar - Vill byta stadgar i brf Mackis Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2008-12-10 20:51



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 08:34.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare