Underhållsplan i brf, hemlig eller värdefull för medlemmar/köpare?

[Admin]

Ja, varför ska man som köpare av bostadsrätt köpa grisen i säcken?
Det är väl givet att en köpare av bostadsrätt (precis som delägarna) måste ha rätt till den information köparen (och delägaren) behöver för sitt beslut?

För att kunna ta ett beslut om köp av bostadsrätt, liksom vilket pris som kan anses skäligt, är underhållsplan och budget för bostadsrättsföreningen två av de absolut viktigaste faktorerna inför köpet (oavsett att dessa dokument löpande revideras).

Att det inte är lagstadgat att styrelsen är skyldig att delge köpare och medlemmar underhållsplan och budget är skrämmande. Lagstiftarna tycks ha väldigt lite koll på hur bostadsrättsföreningar fungerar och vilka rättigheter som måste fastställas i lag för att styrelser i brf:ar inte helt fritt ska kunna sabotera för såväl föreningen och dess medlemmar utan även för presumtiva köpare.

Få saker kan väl vara viktigare att ingå i definitionen av styrelsens vårdplikt (som alltså fortfarande saknar definition) än att att underhållsplan och budget ska vara tillgängliga.

[Tomas]

Admin, jag håller i princip med om det du skriver i ovanstående inlägg, åtminstone att resonemanget är teoretiskt bra.

Ursprungligen skrivet av Admin

För att kunna ta ett beslut om köp av bostadsrätt, liksom vilket pris som kan anses skäligt, är underhållsplan och budget för bostadsrättsföreningen två av de absolut viktigaste faktorerna inför köpet (oavsett att dessa dokument löpande revideras).

Frågan är dock hur mycket man egentligen brukar kunna lita på en underhållsplan angående att inte föreningen plötsligt beslutar sig för att genomföra nya dyra åtgärder som inte finns med i planen ?
Det är givetvis svårt att svara på generellt men kan vara intressant om någon har liknande erfarenheter som mig enligt nedan ?

Om jag skulle ha köpt min bostadsrätt strax innan årsstämman i maj 2012 efter att ha studerat den ekonomiska planen och underhållsplanen (som vid den tidpunkten var ca 1,5 år respektive ca 1 år gamla/nya) så skulle jag nämligen ha känt mig lurad när medlemmarna på årsstämman röstade igenom en kraftig avvikelse enligt dåvarande styrelsens förslag.
Min förenings ekonomiska plan fungerade nog som ett bra verktyg för dem som var pådrivande med att ombilda hyresrätterna till bostadsrätter och planens kanske främsta funktion var att skapa en (falsk) känsla av trygghet för hyresgästerna vid ombildningen.
Underhållsplanen visade sig hamna ännu längre från verkligheten (än den ekonomiska planen) avseende kostnaderna för fönsteråtgärder (100.000 kr enligt underhållsplanen maj 2011) när årsstämman ett år senare beslutade att spendera ca 7.000.000 kr på nya fönster år 2012. (och argumenten för mina invändningar utelämnades naturligtvis från stämmoprotokollet)

Även om man inte kan lita särskilt mycket på det som står i underhållsplanen så är det ändå en god ide för en spekulant på en bostadsrätt att fråga styrelsen om du får ta del av underhållsplanen.
Det kan inte få dig som köpare att känna en stor trygghet avseende vilka eventuella tokigheter föreningens styrelse/medlemmar kan komma att hitta på framöver men det kan ge dig anledning att avfärda föreningen som en dålig förening.
Om styrelsen vägrar lämna ut underhållsplanen så är det en anledning till att inte köpa (vilket Admin också påpekade i inlägg #29).
En annan anledning till att inte köpa är om underhållsplanen upprättades av icke-amatörer men att amatörerna (styrelse/medlemmar) inom kort tid efter att planen upprättades har fattat beslut om stora kostnader som avviker från planen.
Om du är en intelligent människa med förmåga till kritiskt tänkande så vill du nog gärna slippa bli en minoritet bland amatörer som tror att de är bättre än proffs på att prioritera dyra renoveringsåtgärder.

[Tomas]

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag har ingen dom när det gäller uppvisande av underhållsplan för en presumtiv köpare. Vilket jag heller aldrig har hävdat.

Nej du har inte hävdat att du kan redovisa en dom som styrker ditt påstående men du har hävdat att styrelsen kan få ett skadeståndsanspråk på halsen om den lämnar ut underhållsplanen:

Ursprungligen skrivet av Harald

En styrelse får inte på något vis lägga sig i, försvåra eller hindra någon medlem att överlåta sin andel i föreningen.
Man kan tänka sig en situation där en presumtiv köpare hör av sig till styrelsen och undrar om denne kan få ta del av underhållsplanen.
Skulle det vara så att denna plan innehåller omfattande åtgärder inom de närmaste åren, finns det nog skäl att tro att detta kan komma att påverka försäljningsprocessen för föreningens medlem.
Härvid bör styrelsen akta sig för att gå den presumtiva köparen till mötes, då den riskerar att få ett skadeståndsanspråk på halsen ifall säljaren surnar till.

Ditt påstående om att styrelsen riskerar skadestånd för att lämna ut underhållsplanen är väl baserad på något, och om jag inte har missat något i tråden så är följande generella påstående det enda du har refererat till:

Ursprungligen skrivet av Harald

Det finns flera rättsfall där föreningar dömts att ersätta säljare för sitt agerande i samband med försäljningar.

Där har du minsann utökat omfattningen av vad som diskuterades, från det specifika "uppvisande av underhållsplan för en presumtiv köpare" till det betydligt mer generella "agerande i samband med försäljningar".

Jag kan t.ex. tänka mig att det som beskrivs i tråden Ordförande saboterar försäljning av lgh i brf skulle kunna medföra ett skadestånd med avseede på det du generellt beskriver som "agerande i samband med försäljningar" men det är inte i närheten av jämförbart med att visa en underhållsplan för en köpare.

Du kan tydligen inte referera till någon dom avseende uppvisande av underhållsplan för en presumtiv köpare, men kanske något liknande ?
För att situationen ska betraktas som liknande borde följande kriterier vara uppfyllda:
1. En presumtiv köpare ska på eget initiativ ha efterfrågat information från styrelsen (dvs det ska inte handla om ett initiativ från styrelsen att blanda sig i försäljningen) om sådant som har med föreningen att göra (t.ex. generella renoveringsågärder, men det ska alltså inte handla om säljarens specifika lägenhet)
2. Styrelsen ska ha svarat ärligt efter bästa förmåga dvs utan medvetna överdrifter eller underdrifter

Kan du referera till något sådant liknande rättsfall där en styrelse har blivit dömda till skadestånd för att ärligt ha besvarat en köpares frågor om föreningen ?


Den styrelseledamot som nu läser denna tråd och blir orolig av Haralds påståenden om att styrelsen riskerar skadestånd genom att visa underhållsplanen för en spekulant kan även beakta följande information från webbplatsen "omboende", sidan om "Undersökningsplikt av bostadsrätt":

...
Kontakta förening och styrelse
...
Fråga styrelsen om vad som är på gång i föreningen. Stora renoveringar eller upprustningar kan påverka månadskostnaden. Även om badrummet skulle vara renoverat i den lägenhet du är intresserad av kan ett stambyte vara planerat i föreningen, och då brukar alla badrum renoveras. Det är inte roligt att dels ha betalat ett högre pris för bostadsrätten för att den var nyrenoverad och sedan se att det rivs ut och görs om med en höjd månadsavgift som följd.
...
Informationsansvarig: Konsumentverket

Konsumentverket/Omboende uppmanar alltså köparen att ta reda på fakta om planerade åtgärder innan köpet.
Det vore väl ganska taskigt av en myndighet att med sin rådgivning öka risken för styrelsemedlemmar att bli dömda till skadestånd ... om det nu skulle vara så att man kan bli dömd till skadestånd för att ärligt ha besvarat frågor (t.ex. genom att visa en underhållsplan) från en presumtiv köpare.

Haralds rekommendation är att styrelsen ska lämna ut underhållsplanen till säljaren och att säljaren sedan ska visa upp den för köparen:

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag skriver ju INTE att styrelsen skall hemlighålla planen strikt, bara att det är LÄMPLIGARE att i så fall lämna ut den till SIN MEDLEM (vilken man har ett partsförhållande till), än att oreflekterat lämna ut den till en person som EVENTUELLT är en presumtiv köpare.

Allt för att skydda föreningens ÖVRIGA medlemmar från risken att de får vara med och betala för en process där föreningen tvingas lägga tid och resurser på att bråka med en medlem i efterhand.

Som köpare kan man fråga sig vem i en försäljning som har störst inicitament att visa upp en redigerad/förfalskad underhållsplan ?
Är det styrelsen eller säljaren som i allmänhet kan betraktas som den mest oberoende (och därmed sannolikt mest ärlige) ?
Jag skulle i alla fall hellre vilja ta del av styrelsens version av underhållsplanen än en säljares.
Visst lär det vara brottsligt och möjligt för en köpare att kunna bråka i domstol med en säljare som har förfalskat en underhållsplan för att undanhålla kommande kostnader, men det är bättre för köparen att försöka minska risken för att hamna i en sådan situation genom att försöka erhålla informationen från den som kan förmodas vara mer sannolikt ärlig i det sammanhanget (en försäljning).

[Pensionär]

Harald
En styrelse får inte på något vis lägga sig i, försvåra eller hindra någon medlem att överlåta sin andel i föreningen.
Man kan tänka sig en situation där en presumtiv köpare hör av sig till styrelsen och undrar om denne kan få ta del av underhållsplanen.
Skulle det vara så att denna plan innehåller omfattande åtgärder inom de närmaste åren, finns det nog skäl att tro att detta kan komma att påverka försäljningsprocessen för föreningens medlem.
Härvid bör styrelsen akta sig för att gå den presumtiva köparen till mötes, då den riskerar att få ett skadeståndsanspråk på halsen ifall säljaren surnar till.
Styrelsen bör istället hänvisa till säljaren, som i sin tur kan välja om denne vill begära ut planen och därefter göra den tillgänglig för spekulanten

Admin
Få saker kan väl vara viktigare att ingå i definitionen av styrelsens vårdplikt (som alltså fortfarande saknar definition) än att underhållsplan och budget ska vara tillgängliga.

Tomas kommentar är lysande

Ursprungligen skrivet av Tomas

Som köpare kan man fråga sig vem i en försäljning som har störst incitament att visa upp en redigerad/förfalskad underhållsplan ?
.

-spöket- fortsätter att vara just ett spöke. Och dess enda funktion är att söka skrämma från att visa upp något som bör visas upp. Alla försök till dimbildning/ hemligstämpling är av ondo.
Styrelsen ska visa alla vad den vet om huset och dess kondition, och sina planer för framtiden. Både köpare och säljare ska kunna ta del av denna information. Smusslet får ju, som vi ideligen kan konstatera här på forat, obehagliga konsekvenser på en mängd områden alldeles i onödan.
-med hänsyn till sin vårdplikt- är inte heller i detta fall något skäl för styrelsen att hemlighålla fakta.

[Harald]

Ibland undrar jag vem som spekulerar mest här inne.

Lagen är tydlig med att enskild ledamot är personligt ansvarig för om denne läcker information som ekonomiskt skadar förening eller medlem.

Alltså ligger det klart i ledamotens eget intresse, att vara försiktig med information till "en presumtiv köpare". Genom att hänvisa till säljaren, och istället erbjuda denne informationen, så har ledamoten snyggt löst frågan, med föreningen bästa för ögonen.

Ni kritiserar om underhållsplanen verkligen är så farlig att visa upp. Nåväl, jag vet inte, men det spelar för mig ingen roll. Försiktighetsprincip skall råda enligt lag, och det råder heller inget partsförhållande mellan förening/"presumtiv köpare".

Låt oss ha förståelse för varandras olika syn på just exemplet med underhållsplanen.

Men nu drar Tomas och Pensionär igång, och spekulerar i att säljaren kanske skulle förfalska underhållsplanen, om den tillhandahölls av säljaren!

Låt mig då en gång för alla slå fast: Överlåtelsen är en affär mellan säljare och köpare, och ingenting som styrelse eller enskild ledamot har rätt att lägga sig i. Skulle säljaren vara en lurifax, så är det köparens sak att genomskåda detta, eller bli lurad. Klart att säljaren begår ett brott om denne förfalskar underhållsplanen, men det är verkligen ingenting som styrelsen har ansvar för att förhindra eller undersöka över huvud taget.

Ni vinner mera på att besöka verkligheten, än ni vinner på att sitta i mörker och hitta på orimliga scenarion.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Harald

Lagen är tydlig med att enskild ledamot är personligt ansvarig för om denne läcker information som ekonomiskt skadar förening eller medlem.

Jag ser ingen koppling mellan detta personliga ansvar för ledamoten och utlämnande av underhållsplanen.

Ursprungligen skrivet av Harald

Alltså ligger det klart i ledamotens eget intresse, att vara försiktig med information till "en presumtiv köpare".

Ja, ledamöterna ska avhålla sig från att informera eller "skvallra" om det som inte hör till styrelsens ansvar, men det rör inte den här diskuterade underhållsplanen för föreningen. Det är inte den enskilda ledamotens intressen som ska ha högsta prioritet.

Ursprungligen skrivet av Harald

Genom att hänvisa till säljaren, och istället erbjuda denne informationen, så har ledamoten snyggt löst frågan, med föreningen bästa för ögonen.

Jag ser inte denna brist på öppenhet som föreningens bästa.

Ursprungligen skrivet av Harald

Försiktighetsprincip skall råda enligt lag

Tacksam om du kan specificera vilken lagtext du avser där en "försiktighetsprincip" skrivits in för brf:ar.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Harald

Låt mig då en gång för alla slå fast: Överlåtelsen är en affär mellan säljare och köpare, och ingenting som styrelse eller enskild ledamot har rätt att lägga sig i.

Ja men jag diskuterar inte affären mellan köpare och säljare i första hand, utan det regelverk som ska ligga till grund för ett bra boende även i bostadsrätt.
Uppenbart är då att styrelsen bör öppet redovisa vad den vet om husets kondition, och styrelsens planer för framtida insatser. Detta alldeles oberoende av ev. pågående köp-och sälj-affärer.
Vad beträffar köp/säljsituationen är det uppenbart att även här är öppenheten en fördel. Köparen kan enkelt se vad som gäller. Han vill veta så säkert som möjligt att affären inte ger obehagliga överraskningar. Styrelsen blir inte inblandad i denna sak. Den har gjort vad den ska göra. Ditt försök till skrämsel saknar grund. Ingen domstol kommer att fälla styrelsen för att den gjort vad den ska göra.
Du menar att -Försiktighetsprincipen- i detta fall kunde resultera i att säljaren kanske fått mer för sin lägenhet om han och övriga medlemmar undanhållits viss information. Förvisso är det så.

Lagen är tydlig med att enskild ledamot är personligt ansvarig för om denne läcker information som ekonomiskt skadar förening eller medlem.

Information om husets kondition och handlingsplaner för adekvata åtgärder kan nog inte rubriceras som - information som ekonomiskt skadar förening eller medlem-. Det är tvärtom vad som krävs för att skadan ska bli så liten som möjligt. Det ingår i vårdplikten anser många av oss. Men du är välkommen med fler förslag till detta spöke som jag nu gärna vill möta.

Du bör nog fundera lite över hur smussel kan drabba köparen, eller föreningens övriga medlemmar. Alla de som stannar kvar tills den obehagliga sanningen ändå måste fram. Det kan ju nämligen inte hemlighållas i evighet att huset måste restaureras.

[Harald]

Jag vill inte hemlighålla, men ni måste inse att det kan finnas en konflikt i att ledamot har ett aktsamhetskrav förenat med skadeståndsansvar på sig, samtidigt som frågeställaren i detta fallet inte ens är medlem i föreningen.

UHP är ett arbetsdokument för styrelsen i första hand. Medlem som vill ta del av styrelsens planering, har givetvis all rätt att få det, tycker jag (men det saknas uttryckligt krav i lag vad gäller UHP).

Problemet mot "den presumtiva köparen" är att denne kan uppfatta planen som ett löfte, eller i vart fall värdera planen som en del i affären av bostadsrätten.

Om styrelsen därefter helt förkastar sin plan, och upprättar en ny, kan "den presumtiva köparen" om denne köpte och nu blivit medlem, uppleva att denne blivit felaktigt informerad.

Och eftersom ledamoten har personligt ansvar, så är det upp till denne att bedöma vad som är riskfritt att lämna ut.

Inte ni.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag vill inte hemlighålla, men ni måste inse att det kan finnas en konflikt i att ledamot har ett aktsamhetskrav förenat med skadeståndsansvar på sig, samtidigt som frågeställaren i detta fallet inte ens är medlem i föreningen.

Tror inte att du förstod vad jag försökte säga. Nej! Det finns ingen konflikt. Om styrelsen talar om för varje medlem
att
1 åtgärder måste vidtas, därför att etc...
2 redovisar fakta i en underhållsplan
3 gör denna information till allas egendom,
har alla fått korten på bordet. Som det ska vara. Alla bör få veta vad styrelsen vet om/planerat för föreningens framtid.
Ingen domstol kommer att kunna erinra mot detta, hur hemska fakta man än serverat.

Problemet mot "den presumtiva köparen" är att denne kan uppfatta planen som ett löfte, eller i vart fall värdera planen som en del i affären av bostadsrätten.
Om styrelsen därefter helt förkastar sin plan, och upprättar en ny, kan "den presumtiva köparen" om denne köpte och nu blivit medlem, uppleva att denne blivit felaktigt informerad.

Ja det problemet delar han med alla medlemmar. Alla planer går inte i lås. Men detta förändrar ingenting. Det drabbar medlemmar likaväl som den siste köparen. Hur besviken en ev köpare än må bliva torde även övriga medlemmar känna sig ledsna över fördyringen/förändringen

Och eftersom ledamoten har personligt ansvar, så är det upp till denne att bedöma vad som är riskfritt att lämna ut.
Inte ni.

Och om man arbetar på beskrivet sätt enligt ovan, är det ingen bedömningsfråga för någon vilsen ledamot. Man gör det som vi medlemmar kräver av styrelsen. Ingen domstol kan ha något att invända mot detta förfarande.
Du måste komma med något annat än smussel med handlingsplanen för att övertyga mig. Gör gärna ett nytt försök. Spöket blir allt intressantare.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag vill inte hemlighålla, men ni måste inse att det kan finnas en konflikt i att ledamot har ett aktsamhetskrav förenat med skadeståndsansvar på sig, samtidigt som frågeställaren i detta fallet inte ens är medlem i föreningen.

Innan hävdade du att det enligt lag råder en "försiktighetsprincip" i brf:ar. Det gör det inte. Nu har du ändrat detta till ett aktsamhetskrav. Men hur menar du att ditt påstådda "aktsamhetskrav" och "skadeståndsansvar" har med frågan om offentliggörande av underhållsplanen att göra?

Att köparen inte är medlem i föreningen förstår jag inte vad det har för betydelse på något sätt. Tycker du också att man ska förbjuda innehållsdeklarationer på all mat?

Ursprungligen skrivet av Harald

Problemet mot "den presumtiva köparen" är att denne kan uppfatta planen som ett löfte, eller i vart fall värdera planen som en del i affären av bostadsrätten.

Det är inget problem överhuvudtaget. Köparen är fri att uppfatta underhållsplanen precis hur köparen vill. Det är inte upp till styrelsen (eller säljaren, för den delen) att lägga sig i.

Av vad du skrivit är detta enda argumentet du kan uppge till varför en presumtiv köpare av bostadsrätt inte ska kunna få tillgång till underhållsplanen av styrelsen.

Ursprungligen skrivet av Harald

Och eftersom ledamoten har personligt ansvar, så är det upp till denne att bedöma vad som är riskfritt att lämna ut.
Inte ni.

Jag gick precis in på hitta.se för att kolla, och nej, jag bor inte i Nordkorea. Så visst är det upp till oss att bedöma.

Sedan kan jag tillägga att det finns ett högsta beslutande organ i bostadsrättsföreningar, nämligen föreningsstämman, och föreningsstämman har direktivrätt.

Enligt ditt resonemang är en styrelse bara skyldig att göra det som uttryckligen står i lagen. Visst, så illa fungerar det säkert i vissa föreningar, men det är inte ens förenligt med lagen.