Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2016-02-10, 16:38
gogubbe2016 gogubbe2016 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2016
Inlägg: 6
Standard Vår förening - differentierade insatser - andelstal - bringa klarhet

Hej alla forumvänner. Läst i ett antal år här på forumet men blev medlem först i dag!
Jag har försökt att sätta mig in i det här med differentierade insatser. Både via forumet här men också via artiklar på området. Man kan väl lugnt konstatera att det inte finns jättemycket information att tillgå.

Jag undrar om ni kan vara behjälpliga med ett antal frågeställningar som jag har med utgångspunkt i min bostadsrättsförening.

Jag är inte den första som bor i lägenheten. Peab förvärvade och bebyggde fastigheten. Färdigställandeår var 2012.
Man kunde välja 3 olika nivåer för ens egna insats och därmed fanns det då också 3 olika nivåer för avgiften.
Vet någon hur PEAB applicerade detta i den ekonomiska planen? Var kan jag hitta min förenings ekonomiska plan?

I min förenings stadgar står det följande vad gäller avgifter,

"För bostadsrätten utgående insats och årsavgift fastställs av styrelsen. Ändring av insats skall dock alltid beslutas av föreningsstämma.

För bostadsrätt skall erläggas årsavgift till bestridande av föreningens kostnader för den löpande verksamheten, samt för de i §8 angivna avsättningarna. Årsavgifterna fördelas efter andelstal fastställda av styrelsen. Utgångspunkter för styrelsens beräkning av andelstal 2 skall vara beroende av den upplåtelseavgift bostadsrättsinnehavaren erlägger vid upplåtelsen av lägenheten.

Andelstal 1 fördelar kapitalkostnader för samtliga lån med undantag för de lån som ska fördelas enligt andelstal 2. På andelstal 1 fördelas dessutom driftkostnader, avsättningar, övriga föreningskostnader samt eventuella intäkter från lokaler, garage och parkering.

Andelstal 2 fördelar kapitalkostnader för de lån som motsvarar summan av de av styrelsen beslutade maximala upplåtelseavgifterna och som återstår efter det att föreningens medlemmar har erlagt valda upplåtelseavgifter. Lånebeloppet avseende andelstal 2 skall fastställas senast i samband med att styrelsen upprättar ekonomisk plan och skall framgå i den samma."


Så, har jag förstått det som står ovan korrekt. Andelstal 1 är lika fördelat på alla lägenheter i föreningen troligtvis efter bara hur stor lägenheten är?

Andelstal 2 är fördelat på så sätt att olika bostadsrättsinnehavare har olika stora andelstal beroende på hur stor kontantinsats den första ägaren till lägenheten gick in med.
Så om exempelvis första ägaren till min bostadsrätt gick in med minsta möjliga kontantinsats så skall min avgift vara exakt lika stor som den som gick in med största möjliga kontantinsats förutom att jag också betalar större del i ränta som motsvarar räntan på skillnaden i insats vid första upplåtelsen?

Har jag förstått det korrekt?
Hur amorteras detta ner?
Kan jag göra en egen inbetalning för att hamna på samma nivå som de med lägst avgift för exakt likadan lägenhet?

Vi går vidare. När man sedan tittar på årsredovisningen och kollar på resultaträkningen och intäkter så klumpas ju alla intäkter ihop till ett belopp innan man sedan drar av alla kostnadsposter för att få fram ett resultat.

Innebär inte detta då att sådana kostnader som bara ska falla under Andelstal 1 också faller under Andelstal 2 och därmed att de med högst avgift betalar mer för drift, avsättningar med mera än de med lika stora lägenheter men lägre avgift? Eller missförstår jag? För jag hittar ju ingen "särredovisning" på varken intäkt eller kostnadssidan i resultatet för andelstal 2 ?

Vi kan väl börja här

Tack på förhand.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2016-02-10, 20:26
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 074
Standard

Välkommen!

Ja här har vi alltså ett fall där ni har dubbla andelstalsserier i föreningen, för att kunna hantera det faktum att ni erlagt olika stora insatser. Systemet är skapat av byggbolagen (PEAB var först, men alla har nu likartade varianter) för att kunna sälja dyra lägenheter till folk som egentligen inte har råd. Systemet är svåröverskådligt och dyrt att administrera, men det skiter ju byggaren gladeligen. Eländet har nu hamnat i föreningen och dess medlemmars knä att rodda.

Du bör nog ha den ekonomiska planen för att få veta mer hur exakt ert upplägg är konstruerat. Den kan du köpa från Bolagsverket för 75 spänn, du får den som en PDF direkt.

Andelstal 1 är "Det riktiga" andelstalet.

Andelstal 2 är en beräkning gjord på "saknade insatser" och det löper på de lgh som inte betalt full insats vid köpetillfället. Jag skulle tro att i ekonomisk plan är detta enbart ränteberäknat, och det är även högst troligt att nuvarande styrelse hanterar det lika. Antagligen sker alltså ingen amortering.

Ja det borde vara relativt enkelt, och till och med önskvärt för föreningen, att de som har "ej betald insats" erlägger denna. Lyckas alla med det så kan man återgå till endast en andelstalsserie, vilket sänker föreningens förvaltningskostnader för all framtid.

Årsredovisningen upprättas enligt årsredovisningslagen och här finns inga krav på att detta skall redovisas särskilt (man lär inte få göra det heller). Men årsredovisning redovisar ju bara föreningens totala ekonomi, inte hur varje lägenhet bidragit till densamma. Eftersom det ännu inte har gått så många år, så stämmer debiteringslängderna säkert ännu. Men byt förvaltare ett par gånger och lägg på 10 år till, sedan kan man nog ta gift på att det är total röra i en sådan här förening!

Styrelsen bör sträva efter att medlemmarna betalar in dessa insatser. Efter 4 års värdeökning på marknaden, kanske det är ett bra tillfälle nu? Annars så bör styrelsen fortsätta att driv frågan, med att aktivt uppmana medlemmarna att inbetala ex vartannat år.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2016-02-10, 21:37
gogubbe2016 gogubbe2016 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2016
Inlägg: 6
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Välkommen!

Ja här har vi alltså ett fall där ni har dubbla andelstalsserier i föreningen, för att kunna hantera det faktum att ni erlagt olika stora insatser. Systemet är skapat av byggbolagen (PEAB var först, men alla har nu likartade varianter) för att kunna sälja dyra lägenheter till folk som egentligen inte har råd. Systemet är svåröverskådligt och dyrt att administrera, men det skiter ju byggaren gladeligen. Eländet har nu hamnat i föreningen och dess medlemmars knä att rodda.

Du bör nog ha den ekonomiska planen för att få veta mer hur exakt ert upplägg är konstruerat. Den kan du köpa från Bolagsverket för 75 spänn, du får den som en PDF direkt.

Andelstal 1 är "Det riktiga" andelstalet.

Andelstal 2 är en beräkning gjord på "saknade insatser" och det löper på de lgh som inte betalt full insats vid köpetillfället. Jag skulle tro att i ekonomisk plan är detta enbart ränteberäknat, och det är även högst troligt att nuvarande styrelse hanterar det lika. Antagligen sker alltså ingen amortering.

Ja det borde vara relativt enkelt, och till och med önskvärt för föreningen, att de som har "ej betald insats" erlägger denna. Lyckas alla med det så kan man återgå till endast en andelstalsserie, vilket sänker föreningens förvaltningskostnader för all framtid.

Årsredovisningen upprättas enligt årsredovisningslagen och här finns inga krav på att detta skall redovisas särskilt (man lär inte få göra det heller). Men årsredovisning redovisar ju bara föreningens totala ekonomi, inte hur varje lägenhet bidragit till densamma. Eftersom det ännu inte har gått så många år, så stämmer debiteringslängderna säkert ännu. Men byt förvaltare ett par gånger och lägg på 10 år till, sedan kan man nog ta gift på att det är total röra i en sådan här förening!

Styrelsen bör sträva efter att medlemmarna betalar in dessa insatser. Efter 4 års värdeökning på marknaden, kanske det är ett bra tillfälle nu? Annars så bör styrelsen fortsätta att driv frågan, med att aktivt uppmana medlemmarna att inbetala ex vartannat år.
Hej Harald! Tack för välkomnandet och ett bra svar. Jättebra tips med att betala för ekonomiska planen och titta på den. Köpte den nyss och håller på att titta på den.

Andelstal 2 är helt baserat på "upplåtelseavgiften".
De som betalade 400 000 kr extra har lägst avgift, de betalar 0 kr vad gäller andelstal 2

De som betalade 200 000 kr extra, betalar extra enligt andelstal 2

De som betalade 0 kr extra, betalar extra enligt andelstal 2(dubbelt så mkt såklart som de som betalade 200 000 kr extra).

Enligt ekonomiska planen skall det också amorteras. Måste stämma av med avierna om avgiften har minskat. Högt ränteläge också för dem lånen. Drygt 3-4 gånger vad jag betalar på mitt bottenlån.

Jag ska boka in ett möte vår bank för att diskutera denna möjlighet. Vad ser ni generellt för problematik med att betala av mitt lån som hör till andelstal 2? Tänker på Styrelsen, stadgarna. Kan bifoga dessa om någon är intresserad.

I dagsläget skulle en extra inbetalning på 400 000 kr(mindre i praktiken pga lite amortering) minska vår avgift med 1400 kr/månad medan vi personligen skulle få ett ökad lånekostnad på 340 kr / månad med dagens ränteläge och ränteavdrag. Dvs mer än 1000 kr netto/månad. Sinnesjukt.

Det känns dock redan lite skrämmande. I den ekonomiska planen är fördelningen av föreningens intäkter och kostnader tydligt uppdelat mellan andelstal 1 och 2. Detta verkar helt ha försvunnit från årsredovisningen. Då kommer jag in på det med att andelstal 2 inte ska ha något att göra med drift, skötsel osv som det ändå verkar ha när man ser resultaträkning i årsredovisningen eftersom där finns ingen uppdelning. Eller missförstår jag något?


Tillägg: När jag nu granskade våra historiska avier så är det samma belopp på öret vad gäller Andelstal 2. I den ekonomiska planen står det såhär:

Kapitalkostnad
Räntekostnader för lån avseende andelstal 2: SUMMA1
Amortering av lån avseende andelstal 2(motsvarar avskrivning)* : SUMMA2
årsavgift avseende andelstal 2: Summa 1 + summa 2

*Kapitalkostnaderna avseende andelstal 2, och därmed erfoderliga årsavgifter avseende andelstal 2, beror direkt av storleken på föreningens lån avseende andelstal 2 samt av räntenivån på detta lån. Angivna kapitalkostnader och årsavgifter i den ekonomiska planen bygger på av styrelsen fastställd storlek på lån avseende andelstal 2 samt antagande om räntenivå vid upphandling av föreningens långsiktiga förening.

Nå, är det där amortering eller vad säger det egentligen? :P

Eller kan anledningen till att vår kostnad för andelstal 2 inte har förändrats på 4 år bero på att det är annuitetslån? Det står dock inget om det i planen.

Obs. Vi har dock ej bott så länge i lägenheten.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2016-02-10, 23:13
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 074
Standard

Anledningen till att avgiften avseende andelstal 2 inte har ändrats kan har två orsaker:

1) Antingen så är detta ett eget lån och det är fortfarande bundet, d v s föreningens kostnader för lånet är lika. (Jag tror inte föreningen amorterar på detta alldeles oavsett vad som står i planen, men det får du fråga styrelsen om).

2) Eller så har styrelsen helt enkelt inte brytt sig om att räkna om avgifterna årligen utifrån hur detta lån har ränteändrats.

Du ser ju lite problemen med ett sådant här komplicerat upplägg. Det är mycket svårt att upprätthålla rättvisa över tid med dubbla serier. Alla era pengar som ni via avgifterna betalar in för andelstal 2 måste ju säkerställas att de enbart går till att finansiera just det lån som togs för detta. Låt vara att beloppet inte ändras (det kan ju spela mindre roll) men då förutsätter jag att amorteringen ökas i takt med att lånets räntekostnader sjunker.

Jag tycker du har vettiga frågor till din styrelse nu. Kan de inte svara så be att få tala med deras förvaltare. Var nyfiken men inte kritisk!

Lite extra info:
En ekonomisk plan är just bara det: en plan. Det finns ingen skyldighet för en styrelse att följa planen, och verkligheten är att de allra flesta nyare föreningar skiter blankt i sin plan. Bl a eftersom den alltid har med avgiftshöjningar varje år på 2-3 % under de första 10 åren, det brukar inte vara så populärt. I verkligheten behövs faktiskt dessa höjningar, men det syns inte förrän det gått 10 + år.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2016-02-11, 11:09
gogubbe2016 gogubbe2016 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2016
Inlägg: 6
Standard

1. Lånet är bundet Harald, men går ut i år någon gång. Är nog så att de inte amorterar eller så är det ett annuitetslån. Hoppas på det andra. För är det inte så ja då betyder det att de som betalade den lägsta insatsen betalar mer för drift/skötsel/avskrivning och hela kalaset jämfört med de som bara har andelstal 1. Detta eftersom vi betalar mer än räntan men avgiften för andelstal 2 varit densamma sedan starten.

Japp, jag känner att jag har på fötterna och vill gärna ta upp detta med Styrelsen. Nu måste jag bara lista ut hur man kommer i kontakt med den samma :P

Jag ska även ringa min bankman idag för att diskutera detta kapitaltillskott.

Jag funderar över vad som skulle vara bäst för min egna del.

200 k tillskott minska avgift med 700 kr
400 k tillskott minska avgift med 1400 kr
Inget tillskott alls samma avgift

Jag har ju inte tänkt att sälja inom det någon överskådlig tid så jag tror +400 k hade varit det bästa för mig och frugan.

Har ni någon koll på förhållandet mellan avgift och försäljningpris. Självklart finns det ett samband, lägre avgift, högre pris. Frågan är dock hur hårt det följs åt.

Om vi exempelvis skulle göra ett tillskott på 400 000 kr och bestämma oss att sälja 6 månader senare. Skulle vi verkligen få 400 000 kr mer vid en försäljning för att avgiften är 1 400 kr lägre. Hur rationella är folk när det kommer till detta?
Svara med citat
  #6  
Gammal 2016-02-11, 15:22
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 074
Standard

Citat:
Har ni någon koll på förhållandet mellan avgift och försäljningpris. Självklart finns det ett samband, lägre avgift, högre pris.
Nej detta går inte att göra en vetenskaplig modell på. Det finns mig veterligen tre st akademiska forskarrapporter i Sverige där man försökt att mäta storleken samt bevisa sambandet låg avgift/högre pris. Ingen lyckas med detta.

Orsakerna är flera, dels är underlaget nästan alltid för litet (man behöver många försäljningar, man behöver ha väldigt lika lägenheter, i väldigt lika skick, i väldigt lika hus, i jämförbara lägen och alla försäljningarna ska ha skett under en begränsad tid.

Det är typ 2-3 st olika kvarter i Stockholm som det några få gånger över huvud taget gått att mäta på....

Hade vi köpt våra bostäder rationellt hade det varit enklare. Nu görs inte detta, utan vi köper till stor del med hjärtat. Ett parkettgolv för 5 000 kr värderas högre än en skillnad på 500 000 kr i föreningslån, en skål med citroner på rätt bänkskiva bredvid en inlånad fräck kaffemaskin kan betyda en kvarts miljon ökat försäljningspris...

Trots osäkerheterna hade jag tänkt som du. Köp loss dig från detta föreningslån, lobba även för att fler gör detsamma. Bor du i några år och över en konjunkturcykel är det en garanterat bra affär. Måste du sälja om 1 år så riskerar du inte att förlora särskilt mycket, troligren får du vinst på "investeringen" redan då.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2016-02-11, 17:58
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 527
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av gogubbe2016 Visa inlägg
I dagsläget skulle en extra inbetalning på 400 000 kr(mindre i praktiken pga lite amortering) minska vår avgift med 1400 kr/månad medan vi personligen skulle få ett ökad lånekostnad på 340 kr / månad med dagens ränteläge och ränteavdrag. Dvs mer än 1000 kr netto/månad. Sinnesjukt.
Och eftersom föreningen inte kan göra ränteavdrag kanske föreningen sparar uppåt 500 kr/månad på att bli av med ett lån på 400,000 kr.

Men eftersom avgiftsskillnaden är hela 1400 kr/månad verkar det även finnas med en stor amorteringsdel, och då borde ju avgiftsskillnaden minska varje år efter hand som föreningens lån minskar.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2016-02-11, 20:57
gogubbe2016 gogubbe2016 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2016
Inlägg: 6
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Nej detta går inte att göra en vetenskaplig modell på. Det finns mig veterligen tre st akademiska forskarrapporter i Sverige där man försökt att mäta storleken samt bevisa sambandet låg avgift/högre pris. Ingen lyckas med detta.

Orsakerna är flera, dels är underlaget nästan alltid för litet (man behöver många försäljningar, man behöver ha väldigt lika lägenheter, i väldigt lika skick, i väldigt lika hus, i jämförbara lägen och alla försäljningarna ska ha skett under en begränsad tid.

Det är typ 2-3 st olika kvarter i Stockholm som det några få gånger över huvud taget gått att mäta på....

Hade vi köpt våra bostäder rationellt hade det varit enklare. Nu görs inte detta, utan vi köper till stor del med hjärtat. Ett parkettgolv för 5 000 kr värderas högre än en skillnad på 500 000 kr i föreningslån, en skål med citroner på rätt bänkskiva bredvid en inlånad fräck kaffemaskin kan betyda en kvarts miljon ökat försäljningspris...

Trots osäkerheterna hade jag tänkt som du. Köp loss dig från detta föreningslån, lobba även för att fler gör detsamma. Bor du i några år och över en konjunkturcykel är det en garanterat bra affär. Måste du sälja om 1 år så riskerar du inte att förlora särskilt mycket, troligren får du vinst på "investeringen" redan då.
Ja, du har en del bra poänger. : )
Det kommer nog bli så också: Jag har bokat ett möte med min bankman samt skickat ett brev till Styrelsen kring detta. Jag uppdaterar i tråden kring hur det går eller om det uppstår fler frågor.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2016-02-11, 21:02
gogubbe2016 gogubbe2016 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2016
Inlägg: 6
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Och eftersom föreningen inte kan göra ränteavdrag kanske föreningen sparar uppåt 500 kr/månad på att bli av med ett lån på 400,000 kr.

Men eftersom avgiftsskillnaden är hela 1400 kr/månad verkar det även finnas med en stor amorteringsdel, och då borde ju avgiftsskillnaden minska varje år efter hand som föreningens lån minskar.
Hej Gusten!

Ja, det är win-win för alla. Särskilt för mig och frugan personligen. Idag sänktes ju reporäntan åter igen. Vi ser nog inte högre räntor på flera år.

Den stora avgiftskillnaden beror nog på dåliga lånevillkor. Jag har ju påpekat det med att avgiftskillnaden borde minska eftersom det finns med en amorteringsdel i den ursprungliga ekonomiska planen. Det beloppet som finns där motsvarar det vi betalar i månaden för vår del av kapitalkostnader som fördelas via andelstal 2. Däremot som jag påtalat innan så har inte den minskat sedan 2012, vilket är märkligt om inte lånet är ett annuitetslån. Det vet jag inte. Står inget om vad det är för typ av lån i planen eller årsredovisningen.


Det känns spontant som att rätt många föreningar är dåliga på att ränteförhandla. Mitt mål är att komma med i styrelsen på nästa årsstämma.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Föreningen tar ut för hög avgift enl. andelstal (insatser) - Betalar du för mycket? Admin Bostadsrättsforum 37 2014-02-10 17:57
SBC & Bostadsrätterna - klarhet tack! Mirre11 Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 3 2013-08-21 20:44
Andelstal för insatser & andelstal för beräkning av avgifter Bengt Nyman Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 17 2013-01-14 11:11
Insatser och andelstal Gusten Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 10 2012-08-13 13:45



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 21:21.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare