Tillägg på hyran för trappstädning etc. - Självförvaltning i brf

[Hallmat]

Är det tillåtet att lägga på en avgift på hyran för de som inte deltar i t.ex. trappstädning och trädgårdsarbete?
Är det olagligt att göra så?
Är det i kap 7 § 14 bostadsrättslagen detta regleras?

Avgifter till föreningen
14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Om detta inte är tillåtet, går det att på något sätt göra det tillåtet, t.ex. genom ändring i stadgarna?

Är bästa alternativet till detta det som kallas "självförvaltning", och som innebär att de som deltar i trappstädning etc, får avdrag på sina avgifter?

Jag har sökt på "trappstädning" etc här i forumet och hittar att det inte är tillåtet att ha extra avgifter för detta. Men i vår förening har detta system tillämpats i snart 20 år. Detta har inte "mörkats" på något sätt och revisorn har i alla år godkänt detta i årsredovisningen, där man kallat det för "extra intäkter" e.dyl. Jag vet inte hur många revisorer föreningen haft sen systemet togs i bruk.

Tycker det är märkligt att ingen under alla dessa år inte skulle ha märkt, kommit på, upptäckt etc. att föreningen gör något olagligt. Det är därför jag efterlyst ett mer konkret svar.

Är det någon som känner till ett konkret fall där påförda extraavgifter har upptäckts och som lett till rättsliga konsekvenser för föreningen?

[totiki]

Något konkret fall som det du söker efter känner jag inte till, men det har diskuterats rätt nyligen om det inte går att göra tvärtom. Att man lägger till kostnaden för trappstädning på årsavgiften och sedan betalar dem i föreningen som utför uppgiften. Det blir ju samma effekt så att säga.

[Hallmat]

Ursprungligen skrivet av totiki

Att man lägger till kostnaden för trappstädning på årsavgiften och sedan betalar dem i föreningen som utför uppgiften. Det blir ju samma effekt så att säga.

Menar du det som kallas självförvaltning då? Annars har jag läst mig till att det är lika otillåtet att ha lägre avgifter för en del som att det är att ha högre avgifter för en del.

[Gusten]

Man kan lägga till kostnaden för trappstädning på årsavgiften genom att styrelsen tar ett vanligt beslut om en liten höjning av årsavgiften med samma procentpåslag för alla. Höjningen i kronor blir då alltså större för den som har en stor lägenhet än för den som har en liten lägenhet.

Att stora lägenheter med högre andelstal bidrar mer är ju också det normala sättet att fördela kostnader för fastighetsskötsel.

[totiki]

Ursprungligen skrivet av Hallmat

Menar du det som kallas självförvaltning då? Annars har jag läst mig till att det är lika otillåtet att ha lägre avgifter för en del som att det är att ha högre avgifter för en del.

Nej, det är inte det som kallas för självförvaltning, fast det kan ju vara en del av det, förstås.
Man betalar helt enkelt ut lön till de som tar på sig uppgiften.
Det har sagts på forumet att gränsen för vad som kan betalas ut utan påslag för skatt & arbetsgivaravgift är på väg att höjas. Det skulle kunna medföra ett nollsummespel för dem som utför arbetet. En bostadsrättshavare med ett lågt andelstal skulle t o m kunna tjäna på det, så vitt jag förstår. Beror givetvis på andelstalen.

[Hallmat]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Man kan lägga till kostnaden för trappstädning på årsavgiften genom att styrelsen tar ett vanligt beslut om en liten höjning av årsavgiften med samma procentpåslag för alla. Höjningen i kronor blir då alltså större för den som har en stor lägenhet än för den som har en liten lägenhet.
Att stora lägenheter med högre andelstal bidrar mer är ju också det normala sättet att fördela kostnader för fastighetsskötsel.

Men det är väl detta som är självförvaltning – den skattefria delen av det alltså? Och det skattefria taket är 500 kronor per månad, tror jag mig ha läst någonstans. Eller har jag fel?

[stephan]

Detta är en ytterst liten del av det som benämns självförvaltning.
Vid en total självförvaltning fixar styrelsen den;
Ekonomiska förvaltningen, dvs överlåtelser, placeringar av medel, låneombesörjningen, etc, etc.
Tekniska förvaltningen, dvs upphandlingarna vid renoveringar, ombyggnader och mycket mer.
Fastighetsskötsel, markskötsel. Dvs fixar alla felanmälningar, etc etc.

Hel självförvaltning är nog ytterst sällsynt, och de styrelser som fixar detta ska nog räkna med ett högt arvode.

[Hallmat]

På denna juridiska sida ställs en fråga väldigt lik den jag ställer här.

FRÅGA:
Får en bostadsrättsförening besluta om att ta ut extra avgifter för medlemmarna för t ex fastighetsskötsel?
Exempel:
Vi har en fastighetsskötare men nu tycker några i föreningen att vi ska göra saker själva för att få ner kostnaderna och då ska vi sköta t ex trädgård, måla staket o dyl. Då är vi några gamla som inte orkar, några handikappade som inte kan. Ska vi då betala en avgift motsvarande vår "andel" för det jobb de utför fysiskt och som vi inte kan?

SVAR
Det finns två olika scenarion att fundera över kring denna fråga.
1. Självförvaltning; Att en bostadsrättsförening får ta ut en årsavgift anges i 7:14 Bostadsrättslagen, och beräkningsmetoden för denna måste enligt 9:5 finnas i bostadsrättsföreningens stadgar.
Det är möjligt att nedsätta årsavgiften för självförvaltningen, det vill säga för sysslor som normalt alla bostadsrättsinnehavare kan utföra och som inte kräver någon speciell kunskap exempelvis trappstädning, trädgårdsskötsel, enklare reparationer osv.
Samtliga medlemmar som deltar i självförvaltningen ska då få nedsättning med samma belopp oberoende av mycket arbete som var och en faktiskt utför.

2. Arbetsplikt; Det är troligen inte tillåtet att ta med i stadgarna att det finns obligatoriska arbetsuppgifter, t ex städdagar som alla medlemmar måste delta i. Det torde i vart fall inte vara tillåtet att bestraffa dem som i så fall inte utför uppgifterna med någon form av avgift, och inte heller att belöna dem som fullgör arbetsplikten genom att ge dem lägre årsavgift.

Dessa principer finns inte utskrivna i Bostadsrättslagen utan bygger på praxis och doktrin inom området.

BRL 7:14
14 § Varje medlem ska betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse.

Om en kostnad som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av medlemmens lägenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska beräkningen av årsavgiften, till den del avgiften avser ersättning för sådan kostnad, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.

En beslutad insats kan ändras enligt 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av denna lag eller någon annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Lag (2014:336).

Där nämns ordet "självförvaltning". Men det jag tar upp handlar inte om det som kallas självförvaltning?

Med "självförvaltning" menar jag inte nödvändigtvis den som det skrivs om av Skatteverket. Jag trodde bara att det var den enda typ av självförvaltning som fanns – och det enda riktiga alternativet till det system vi har idag.

Ett räkneexempel:
Vår förening drog in ca 16.000 kr i dessa "olagliga" utgifter förra året. Dvs istället för att föreningen, som tidigare, får en inkomst blir det nu en utgift.
Väldigt förenklat (lägenheterna är olika stora) skulle detta då bli, om man vänder på det hela och om det som förra året var fem lägenheter som städade, 16000/5 = 3200. 3200/4 (hyrorna betalas per kvartal) = 800 kr.

Alltså en reducering av hyran på 800 kronor per kvartal för dem som städar.
Är detta korrekt uppfattat? Och skulle dessa 800 kronorna då vara skattefria?

[totiki]

Ursprungligen skrivet av Hallmat

Där nämns ordet "självförvaltning". Men det jag tar upp handlar inte om det som kallas självförvaltning?

Vi talar om samma sak på olika sätt, som jag förstår det. Självförvaltning är för mig att man handhar föreningens skötsel på egen hand. Storleken och omfattningen av denna självförvaltning kan givetvis variera och man kan som Skatteverket uttrycker det stanna vid trappstädning som det enda man självförvaltar. Så uppfattar i alla fall jag det.

Ursprungligen skrivet av Hallmat

Vår förening drog in ca 16.000 kr i dessa "olagliga" utgifter förra året. Väldigt förenklat (lägenheterna är olika stora) skulle detta då bli, om man vänder på det hela och om det som förra året var fem lägenheter som städade, 16000/5 = 3200. 3200/4 (hyrorna betalas per kvartal) = 800 kr.

Alltså en reducering av hyran på 800 kronor per kvartal för dem som städar.
Är detta korrekt uppfattat? Och skulle dessa 800 kronorna då vara skattefria?

Om man betalar ut de 800 kronorna som lön skulle det tillkomma skatt och sociala avgifter eftersom det överskrider det tak som Skatteverket satt för ersättningar, så vitt jag förstår.

Men när jag läser Skatteverkets broschyr blir jag tveksam, jag tycker de i broschyren talar emot praxis till hur de förhållit sig exempelvis i skattemål som berör trädgårdsarbete i Malmö.
Sedan har jag hört talas om att skatteverket i andra delar av landet följer det som står i broschyren.
Så jag vågar inte ge dig något svar p g a detta. Men jag tror att det finns andra på forumet som är mer bevandrade i denna fråga.

[Gusten]

800 kr per kvartal är kanske så hög ersättning att den är marknadsmässig.
Då borde det bli både en skattepliktig del och en skattefri del.
Det fanns remissinstanser som ansåg att förslaget till skatteregler vid självförvaltning skulle bli för krångliga och svåra att förstå.
Reglerna genomfördes dock ändå enligt förslaget.

De som har bäst koll på hur skattereglerna för självförvaltning kan tillämpas är antagligen Malmö kommunala bostadsbolag (MKB) och skattekontoret i Malmö.
I bostadsområdet Holma i Malmö ger man en ganska liten hyresreduktion för att undvika att det blir någon skattepliktig del.
Högre andel deltagare gör att den skattefria ersättningen kan bli högre i förhållande till arbetsinsatsen.
Men visst har lagstiftaren lyckats krångla till det.