Bind inte lånen - 30-årig negativ ränta.

[Harald]

Ja det funkar och jag begriper inte varför du inte förstår jag har redogort för detta så många gånger nu.

En medlem som bidrar till en amortering har ju lagt in pengar "som stannar" i föreningen i och med att skulden sjunker. DSå har den medlemmen rätt till skatteavdraget.

Sedan lånar förenignen igen och det lånet får INTE gå till amortering (jo det får det men då uppstår inget kapitaltillskott), utan lånet måste finansiera en renovering eller liknande.

När sedan detta nya lån amorteras så uppstår nya kapitaltillskott.

Allt är en konsekvens av att det är personerna och inte föreningen som är föremål för beskattning. Alltså kan inte en person gå miste om sitt rätteliga avdrag bara för att en annan person låter föreningen ta upp ett nytt lån.

Sker det tätt i tid behöver du hålla isär kronorna så att du kan visa skattemyndigheten vart gamla respektiva nya kronor tog vägen.

Vänd på resonemanget:
Säg att du hade rätt och kapitaltillskott med tillhörande skattevdrag bara medges om föreningen totalt sett minskar sin skuld. Vad har du för "karens" tid på det? Om en medlem år 1 amorterar 1 miljon, och sedan 10 år senare lånar föreningen 1 miljon - mister denne medlem sin rätt till avdrag då? Elller är karenstiden bara inom året? Ja men då kan vi ju låna 100 miljoner i år, amortera nästa år och så har vi "skapat" 22 miljoner ur tomma intet.

Nej, detta har kollats av jurister (inte mina) och det finns fler förvaltare som aktivt använder sig av metoden.

I det andra fallet har du fel. Tillskottet uppstår egentligen skatterättsligt av samma anledning: En medlem inbetalar pengar som "stannar" i föreningen. Det är det som gör att ett kapitaltillskott uppstår.

Även i detta fallet går det att vända på resonemanget för att förstå: Om det hade krävts en ombyggnad så hade man ju kunnat lägga om taket men smällt på en större vindskiva samtidigt = vips har vi "byggt om". Så nej - helfel. Allt tillskott som är särskilt utdebiterat för att "stanna" i föreningen i ett projekt är avdragsgillt om det uppgår till minst 3 000 kr/lgh inom året.

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Om detta fungerar så finns det luckor i skattelagstiftningen som borde täppas tiil.
Som jag ser det finns ingen anledning att hjälpa till med skatteplanering av detta slag.
En annan sak är det om medlemmens årsavgift verkligen har bidragit till att minska föreningens nettoskuld under medlemmens innehavstid.

Bra din hjälp skall man alltså inte använda du har mer lojalitet med skattemyndigheten än dina uppdragsgivare.

Klart som attan man skall skatteplanera... allt annat är bara korkat.

[InteIStyrelsen]

Dom flesta föreningar kör bara kapitaltillskott genom amortering av lån, det var positivt när vi sålde flera år tillbaka och har fått besked om kapitaltillskott automatiskt från HSB. Vi visste inte även om detta innan vi flyttade till ett större bostadsrätt. Det är ingentling nytt(finns sen 70-80talet med kapitaltillskott) sbc vill i 80talet at fondering utlösa kapitaltillskott men det blev ingenting,

bilaga 3 till prop.1983/84:67 sid. 107 framför Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek.för.(SBC) att en effekt av de föreslagna reglerna är att en ökning av eget kapital, genom t.ex. fondering av årsavgifter, hyresintäkter och upplåtelseavgifter, inte utgör avdragsgillt kapitaltillskott för förbättringsarbeten. Det får till följd att det blir mest lönande för föreningarna att använda dessa inkomster för amorteringar på lån, eftersom de då räknas som avdragsgilla kapitaltillskott.

Fr.o.m. tax 1984 när den eviga reavinstbeskattningen av bostadsrätter infördes fram till skattereformen vid 1992 års taxering var lagtexten oförändrad i kravet på att kapitaltillskott ska ha "utdebiterats och använts för ett bestämt förbättringsarbete" för att kunna inräknas i omkostnadsbeloppet, 36 § anv. p. 2 c sjunde stycket kommunalskattelagen (KL).


bara amortering av lån, jag tror harald har skrivit om detta, pengar ligger ofta på underkonto av den respektive ekonomiskt förvaltare och dom har rätt at nytta pengar men om föreningar amorterar och inte lämna det liggande på hög tjäna dom mindre.
Jag tycker det är ingenting konstig med kapitaltilskott, köpa man ett lägenhet i en förening utan skuld för 1000kkr få man när man sälja för 1000kkr untan vinst inte betala vinstskatt.
Köpa man ett lägenhet för 500kkr med 500kkr motsvarande lån och föreningen amortera 500kkr över tid genom högre avgift få man ochså inte betala vinstskatt.
Fråga är mera om alla medlemmar följer efter hur mycket deras respektive föreningen har amorterad för dom varje år.
Egentligen ska det inte finnas nån hög med pengar, finns skuld brukar det vara mest förmånligt at amortera eftersom man måste inte betala skatt för ränta även om man kanske i storstäder få ibland bättre inlåningsvillkor.

[Arcarius]

Men detta är ju i så fall ett helt fantastisk upplägg för att göra medlemmarna helt reavinstfria.
Så ett förenklat exempel för att se om jag förstått rätt:


Brf föreningen har:
2 miljoner i lån
2 miljoner i kassan
Nu måste föreningen göra en renovering som även den kostar 2 miljoner.
Föreningen tar då ett nytt lån på 2 miljoner som betalar renoveringen samtidigt som man betalar tillbaka det gamla lånet med de 2 som redan finns i kassan.
Repetera för alla framtida renoveringar tills alla medlemmar i föreningen är ”reavinstfria”


Och det borde ju även fungera för helt skuldfria föreningar med mycket pengar i kassan.
Betala renoveringen med ett nytt rörligt lån på 2 miljoner, använd kassan för att betala tillbaka det efter 3 månader. (Kostar i.o.f. föreningen lite ränta så det kan ju missgynna några nya medlemmar som saknar reavinst)


Har jag begripit rätt? Och om så är fallet varför används inte detta ”trick” oftare av föreningarna.

[InteIStyrelsen]

vad är skillnad med ett föreningen som bara har tillräckligt pengar i kassan för drift och underhåll ?

I stockholm låna föreningar från 0,0%, om en föreningen amortera ingenting och bara låna till renoveringar/förbättringar är det för många idag bättre än at amortera och bara betala ränta. När läget är annorlunda i 5 år och ränta ligger över inflation amortera styrelsen genom högre avgifter.

Fråga är varför har föreningen en kassa med 2 million till renoveringar som ska avskrivas och betalas möjligtvis över dom nästa 30 år ?
Är det nån trick om renovering betalas över 30år och utlösa kapitaltillskott som vanligt ?

[Harald]

Har jag begripit rätt? Och om så är fallet varför används inte detta ”trick” oftare av föreningarna.

En skuldfri förening "behöver" inte de pengarna, och knixigheten samt risken med att en meldem hamnar i kläm gör att det inte används i dessa föreningar. (Teoretiskt skulle det fungera).

Reglerna är skapade för att uppmundra föreningarna att inte skuldsätta sig för högt utan istället amortera ner sina lån. Den skulfria föreningen har ju redan "gått i mål".

Sedan måste man komma ihåg att det inte är jättemycket pengar. Givetvis - att inte amortera utan istället bygga kassa eller placera hos te x HSBför 0,15 % i ränta är ju givetvis hål i huvudet, men ingen medlem blir rik på just kapitaltillskotten. Det är bara ett verktyg för att motivera varför vi förvaltar så att föreniongens skuld minskar. Det ökade värdet av den enskilda bostadsrätten samt de totalt sätt lägre boendekostnaderna - där har du den riktiga vinsten.