Bind inte lånen - 30-årig negativ ränta.

[Harald]

Om en medlem via årsavgiften har bidragit till att minska föreningens skuld under innehavstiden, så borde det berättiga till skatteavdrag.

Men inte om föreningen skuld har åkt upp och ner utan att föreningens skuld har minskat under medlemmens innehavstid.

All amortering som medlem via årsavgiften har finansierat är avdragsgill.

Har föreningen även lånat pengar så får inte dessa pengar användas för att amortera. Det krävs rätt noggrann redovisning och hantering av lånade pengar för att hålla isär dessa mot medlemmarnas inbetalade kronor som går till amortering.

I praktiken är det svårt att slatt låna titt som tätt och samtidigt hävda kapitaltillskott men det går.

Där jag stöter på det kör jag helt åtskilda bankkonton för att tydligt kunna visa pengaflödet ifall skatteverket skulle vilja göra en kontroll. Men kontroller är väldigt sällsynta (jag har aldrig haft någon i någon av mina föreningar). Så det går säkert att slava en del med detta.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Har föreningen även lånat pengar så får inte dessa pengar användas för att amortera. Det krävs rätt noggrann redovisning och hantering av lånade pengar för att hålla isär dessa mot medlemmarnas inbetalade kronor som går till amortering.

Om detta fungerar så finns det luckor i skattelagstiftningen som borde täppas tiil.
Som jag ser det finns ingen anledning att hjälpa till med skatteplanering av detta slag.
En annan sak är det om medlemmens årsavgift verkligen har bidragit till att minska föreningens nettoskuld under medlemmens innehavstid.

[Harald]

Om detta fungerar så finns det luckor i skattelagstiftningen som borde täppas tiil.
Som jag ser det finns ingen anledning att hjälpa till med skatteplanering av detta slag.

Fast det är ingen lucka och det är helt enligt reglerna.

Om föreningen lånar en miljon och köper en takomläggning för pengarna, så blir alla amorteringar som görs på det lånet sedan avdragsgilla. Det är bara detta det handlar om - att en medlem erlägger pengar som "stannar" i föreningen, ett slags insats i efterskott - ett kapitaltillskott.

Hade blivit väldigt märkligt om amorteringarna inte räknades bara för att föreningen lånar till en annan renovering eller för att de haft en lägre skuld en annan gång. Då skulle ju incitamentet för att amortera överhuvud taget försvinna, vilket vi redan sett under 90-talskrisen vad det ledde till.

Skattergelerna kring kapitaltillskott är direkt sprungna ur just den krisen: Lagstiftaren har skapat "generösa" regler för att motivera föreningarna att solidisera sig. Sedan att branschen som helhet gjort väldigt lite för att detta skall bli känt är ju en annan historia men som har sina förklaringar...

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Sedan att branschen som helhet gjort väldigt lite för att detta skall bli känt är ju en annan historia men som har sina förklaringar...

Men det kanske finns någonstans att läsa om hur det fungerar? Var i så fall?

[Gusten]

För en vanlig villa gäller ju att ingångsvärdet får höjas om utgifter medfört att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet,
och att endast utgifter de senaste fem åren får medräknas.

Frågan är hur mycket fördelaktigare skattereglerna är vid försäljning av en bostadsrätt jämfört med när en villa säljs?

[Harald]

Men det kanske finns någonstans att läsa om hur det fungerar? Var i så fall?

Nej inte mycket finns att läsa. Men den enklaste förklaringen är att föreningarnas rådgivare (banker och förvaltare) sällan har något att tjäna på att en förening amorterar eller höjer månadsavgifterna. Så de ger dåliga råd och föreningarna har ingen annan som säger något annat.

Frågan är hur mycket fördelaktigare skattereglerna är vid försäljning av en bostadsrätt jämfört med när en villa säljs?

Jag orkar inte reda i det just nu men för att bringa lite mera klarhet och försöka förklara varför det inte rör sig om "skatteplanering" eller "lucka i lagstiftningen":

En bostadsrättsförening är inget skattesubjekt, och betalar alltså ingen skatt för sina inkomster. Istället beskattas ägarna av andelarna. Därför är det just varje ägares transaktioner varje år som är föremål för beskattning el skattereduktion och denne kan ju inte lastas för vad föreningen gjorde året innan eller dagen efter.

Hade det varit föreningen som var skattesubjektet, så JA, då hade det absolut varit fråga om en lucka i lagen eller liknande men nu är det inte så.

Villaägaren beskattas ensam (det finns ingen förening).

[Gusten]

Här är en artikel där det "okända avdraget" beskrivs

https://www.aftonbladet.se/minekonom...ig-tusenlappar

Där står det att den del av bostadsrättsavgiften som går till att amortera på föreningens lån
eller för att finansiera ny-, till- eller ombyggnader på fastigheten, räknas som kapitaltillskott.

Detta tolkar jag så att om föreningen tar ett nytt lån för en takomläggning så minskar detta den avdragsgiltiga amorteringsdelen.
Om det nya lånet däremot används till en ny- till eller ombyggnad på fastigheten, så bör dock det nya lånet inte minska den avdragsgiltiga amorteringsdelen.

[Harald]

Där står det att den del av bostadsrättsavgiften som går till att amortera på föreningens lån
eller för att finansiera ny-, till- eller ombyggnader på fastigheten, räknas som kapitaltillskott.

Detta tolkar jag så att om föreningen tar ett nytt lån för en takomläggning så minskar detta den avdragsgiltiga amorteringsdelen.
Om det nya lånet däremot används till en ny- till eller ombyggnad på fastigheten, så bör dock det nya lånet inte minska den avdragsgiltiga amorteringsdelen.

Nej du tolkar bestämmelserna fel. Det är två helt olika kapitaltillskott som du refererar till:

1) Det vanligaste och som gäller varje krona är att all amortering som skett med medlemmens pengar (via årsavgiften) är avdragsgill. Det ska vara pengar inbetalade av medlemmen och alltså inte en amortering finasnierad via ett nytt lån i föreningen. Så länge så har skett så spelar nya lån ingen roll!

2) Andra fallet är om föreningen begär in extra pengar till ett projekt (kan också vara vanligt underhåll!). Detta är då ett stämmobeslut, och beloppet skall särskilt utdebiteras, det vill säga egen rad på avgiftsavin eller egna avier. Stämman kan ju till exempel besluta att inför kommande stambyte skall alla betala in 25 000 kr till föreningen. Detta är då ett sådant kapitaltillskott, och det är avdragsgillt om det uppgår till minst 3 000 kr/lgh annars inte.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

2) Andra fallet är om föreningen begär in extra pengar till ett projekt (kan också vara vanligt underhåll!). Detta är då ett stämmobeslut, och beloppet skall särskilt utdebiteras, det vill säga egen rad på avgiftsavin eller egna avier. Stämman kan ju till exempel besluta att inför kommande stambyte skall alla betala in 25 000 kr till föreningen. Detta är då ett sådant kapitaltillskott, och det är avdragsgillt om det uppgår till minst 3 000 kr/lgh annars inte.

Beträffande det andra fallet så finns det ett ställningstagande från Skatteverket om detta:

Citat:
"För att tillskott för finansiering av ny*, till* eller ombyggnader ska ses som avdragsgilla kapitaltillskott, krävs att tillskottet har utdebiterats,
inbetalts och använts för ett bestämt förbättringsarbete (Skatteverket 2006*06*19, dnr 131 380198*06/111.
Ställningstagandet finns på www.skatteverket.se/stallningstaganden)."

Det finns även ett par andra ställningstaganden gällande avdragsgilla kapitaltillskott.

(sid 30-31 i Skatteverkets broschyr RSV 378).

Det bästa är nog att kolla i Skatteverkets ställningstaganden för att se vad de godkänner som kapitaltillskott.
Stambyte kanske räknas som ny- till eller ombyggnad, men inte vanligt underhåll.

Att alla ska betala in 25000 kr till föreningen förutsätter all alla lägenheter betalade samma insats en gång i tiden.
Men lägenheterna har ju för det mesta olika storlek och därmed har olika stora insatser betalats.
Storleken på den av stämman beslutade extra insatsen måste fördelas på lägenheterna efter respektive
lägenhets ursprungliga insats.

[Gusten]

Här är ett utdrag ur årsredovisningen för BRF Axet i Mölndal:

"För att finansiera takomläggningen upptogs ett nytt lån om 8 miljoner, även om föreningen hade kontanta medel i kassa.
Istället användes befintliga medel till en extra amortering om 8 miljoner (den totala lånebilden vart alltså oförändrad).
Denna kreditväxling ger föreningens medlemmar skattefördelar den dag de säljer sin bostadsrätt, i och med reglerna kring kapitaltillskott för bostadsrättsföreningar. Härutöver amorterades ytterligare 2 miljoner på föreningens lån, varav 1 miljon enligt ordinarie amorteringsplan,
och 1 miljon som en extra amortering."

Går det verkligen att ta upp ett nytt lån på 8 miljoner om man redan har 8 miljoner i kassa, och samtidigt göra en extra amortering på 8 miljoner,
och hävda att det blir 8 miljoner i kapitaltillskott som kan utnyttjas när någon säljer sin lägenhet?

När det gäller den andra metoden med att stämman beslutar om att alla ska betala en extra insats, så måste dom pengarna
tydligen användas för en åtgärd som definieras som ny- till eller ombyggnad, alltså inte för underhållsarbeten.