Ingen andel i brf - Hur få rätt avgift?

[PeaceOfCake]

På årsmötet har det visat sig att våra lägenheter inte är andelsfördelade. Det är 4 st lgh på ca 106 kvm och min på 56 kvm.

Jag tog på årsstämman upp att varje gång vi höjt avgifterna så har vi höjt med 200 kr för både de stora och min, och att det slår fel eftersom jag får en procentuellt mycket större höjning mot min andel. Svaret jag fick var: nej, vi har inga andelar.

Så här tror jag att fördelningen ser ut:
- Stor lgh 106 kvm, avgift 3800 kr
- Liten lgh 56 kvm, avgift 2357 kr.

I min värld så borde jag betala för 0,116 andelar och de med stor lgh för 0,221 andelar?

Om avgifterna idag är 3800 kr * 4 + 2357 kr = 17557 kr, så borde väl jag betala 2036 kr och de 3880 kr?
Om vi vill ha in lika mycket pengar.

Till saken hör att vi ska höja ca 800 kr nu, vilket med deras modell betyder att jag skulle få betala: 3157 kr och de 4600 kr. Inte så stor skillnad längre då, trots att deras lgh är nästan dubbelt så stora som min?

Om man istället skulle räkna efter de förmodade andelarna skulle jag betala 0,116 av hela nya avgiftsklumpen: 17557+800*5=21557 kr, alltså 2500 kr? Och de: 4764 kr. Eller har jag fel?

På årsmötet framförs åsikter som att avgiften inte ska delas rakt efter kvm, utan att även små lägenheter nyttjar t ex sophämtning m.m.

Vad är det som gäller? Det verkar otroligt mycket krångligare att börja räkna på det än bara dra efter andel (som vi dessutom inte har).

Råd?

[tette]

Idag har du 11,6% av bostadsytan och betalar cirka 13% av avgifterna.
Om man höjer med 200 kr om året så har du om 50 år fortfarande 11,6% av boytan men betalar då 18% av avgifterna.

Detta liknar omvänd lönefördelar med % istället för kronor och ören som facket diskuterar. Där ökar lönerna mer för dem som redan har högre lön om man höjer med %.

I din förening kommer det visa sig vilka som är starkast och sitter mest i styrelsen, de med större yta eller du/de som övertar din lgh.

Viktigt att det blir en rättvis uppgörelse, vilket ni 5 borde kunna komma överens om?

[Gusten]

Att höja årsavgiften med samma belopp för både stora och små lägenheter är inte tillåtet.
Avgiftsfördelningen kommer då med tiden att avvika alltmer från den avgiftsfördelning som anges i stadgarna.

Hur står det i stadgarna att årsavgiften beräknas ? Det ska stå under rubriken "Avgifter till föreningen".
Det kan t ex stå att årsavgiften fördelas i förhållande till insatser, eller fördelas i förhållande till andelstal.

[Lännqvist]

Borde inte likabehandlingsprincipen stödja en årsavgift baserad på antalet kvadratmeter boyta?

[Admin]

En bostadsrätts andel baseras inte enbart på bostadsyta, utan på en mängd olika parametrar.
Men givetvis ska likabehandlingsprincipen gälla ändå, vilket medför att höjning inte ska ske med lika mycket för olika stora lägenheter.

Dock är generalklausulen mer applicerbar i detta läge.

I övrigt förstår jag inte hur en brf kan bildas utan att det sker en andelsfördelning.

Se även;
Andelstal i brf

Andelstal, Andel, Betalningsgrundande Andel, Laglig grund

Samma andelstal men olika avgifter

Beräkna andelstal

[PeaceOfCake]

Inser att det här är helt knäppt, för om man t ex läser om fördelning av andelar efter insats, så förutsätter det att man gör fördelningen från början? Inte 25 år senare, som i det här fallet. Vi kan ju inte sätta andel efter insats eftersom bostadsrätterna är köpta från 90-talet och framåt med de bostadsrättshavare som finns nu.

Så att fördela på kvm är det enda som återstår?

Till saken hör att lägenheterna är i markplan med olika stora uteplatser. Ska man ta hänsyn till det också?
Dessutom har alla bostadsrätter utom min tillgång till garage, som de inte betalar för. Jag har bara en asfaltsplätt utan tak.

[tette]

Ibland är det lätt att förstå varför man vill sitta i styrelsen, eftersom höjningen av avgifterna är en styrelsefrågaoch inte ett stämmobeslut.

Däremot kan du skriva en motion om ändrade avgifter. Då ska avgifterna behandlas på en stämma.
Nästa steg i en liten förening är att man ensam kan begära granskning av föreningens ekonomi/styrelse att det har gått rätt till. Kostar, vilket gör att alla blir "loosers"?

Fem bostadsrättshavare borde kunna sätta sig ner och komma överens om en rättvis lösning med alla parametrar inräknade?

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av PeaceOfCake

Så att fördela på kvm är det enda som återstår?
Till saken hör att lägenheterna är i markplan med olika stora uteplatser. Ska man ta hänsyn till det också?

Att fördela efter insats betyder att man fördelar efter den insats som betalades vid bostadsrätternas bildande, inte den köpeskilling senare ägare betalat.

Någon gång måste avgifterna fördelats efter storlek eftersom du har lägre avgift än de andra. Det är den avgiftsfördelningen som ni ska hålla er till.

Man kan alltid väga in en massa parametrar för att få fram en "rättvis" avgiftsfördelning. Har man väl bestämt fördelningen ska det dock mycket till för att ändra fördelningen.

[Gusten]

Den avgiftsfördelning som ska gälla är den enligt stadgarna och inget annat.

Det kanske är så att årsavgiften enligt stadgarna fördelas i förhållande till andelstal?
Om det inte finns några särskilda andelstal för årsavgiften så är den enskilda lägenhetens andelstal = den egna bostadsrättens insats dividerad med de totala insatserna i föreningen.

[Robarb]

Det finns, som många noterat, olika modeller för att fördela årsavgifterna på de i föreningen ingående bostadsrätterna. Grunden för fördelningen är dels vad som framgår av den ekonomiska planen och dels av föreningsstadgan.

Min modell är att fördelningen ska ske enligt den modell som parterna på bostadsmarknaden gemensamt utarbetat, dvs. relativa hyrestal.

Det innebär att större lägeneheter får en något lägre avgift per m² än de mindre. Detta för att de nyttigheter som finns i lägenheterna, som kök och våtrum, fördelas på en mindre m²-yta på små lägenheter än för de större lägenheterna.
När man producerar en bostadsfastighet så är kostnaden för kök och våtrum likvärdigt för de olika lägenhetstyperna. Men kostnaden för dessa utrymmen fördelas olika på olika ytor.

En 4-rumslägenhet har ofta en extra toalett varför en +-poäng bör åsättas på sådana bostadsrätter för detta.

En fördelning av årsavgifterna enbart efter bostadsrätternas andelstal skapar en viss orättvisa då stora lägenheter får bära en för hög andel av kostnadena för fastigheten, såtillvida det inte införts någon form av kvalitetskoefficienter som reglerar detta.

Dock får man kanske ta hänsyn till vilka som kan nyttja lägenheterna. Större lägenheter kan vara mer anpassade för barn- och ungdomsfamiljer vilket kan medföra högre driftkostnader för dessa. Då bör naturligtvis dessa lägenheter bestridra kostnaderna för detta. Då är alternativet att fördela driftskostnaderna efter faktisk förbrukning av värme, vatten och sophämtning. Elkonsumtionen är förmodligen redan fördelad på respektive lägenhets abonnemang.

En kollektiv upphandling av el är att föredra men bör fördelas efter respektive bostadsrätts förbrukning.

Grundläggande för bostadsrättsföreningen är att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen enligt den lagstiftning som gäller för föreningen. Att införa sociala fördelningstal torde ligga utanför bostadsrättens syfte.