Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2018-03-26, 18:40
Jaana Jaana är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Ort: Stockholm. Innerstaden
Inlägg: 2
Standard Maktmissbruk alt. okunskap

Hej!

Vi bor i en fastighet i Stockholms innerstad, byggd 1926. Fastigheten är av s k kulturhistoriskt intresse. Fastigheten är dessutom skyddad i detaljplanen och fasaden faller dessutom under kategorin "viktiga fondbyggnader". Vår bostadsrättsförening, bestående av arton lägenheter, tar väl hand om byggnaden och vi är mäkta stolta över dess goda skick. Att äga och förvalta en fastighet av detta slag för även med sig ett ansvar och det finns förstås också ett regelverk vi är skyldiga att följa.


Nu till mitt ärende.


Den blivande nya lokalhyrestagaren till den lilla illa restaurang som finns i fastighetens gatuplan, hade för avsikt att öka restauranglokalens fläktkapacitet. I stället för att justera befintlig anläggning (ny sedan våren 2013 och besiktigad utan anmärkning som senast oktober 2016) så hade restaurangägaren fått löfte av föreningens styrelse att på fasaden placera ett stort rör som skulle löpa längs gårdsbalkongerna, åtta våningar, hela vägen upp till taket. Denna nyhet, tillsammans med nyheten att restauranglokalen de facto hade en ny hyresgäst presenterades för samtliga medlemmar i samband med föreningens senaste föreningsstämma. Märk väl utan någon som helst förhandsinformation.

Vi var flera i föreningen som utifrån ett förmodat rådande regelverk, ställde oss undrande till denna "lösning". Märk väl, igen, att dessa i sammanhanget relativt knapphändiga uppgifterna presenterade av styrelsen som ett fullbordat faktum – det var på intet sätt tu tal om något röstningsförfarande gällande den fasta installation som skulle löpa längs husets gårdsfasad. De få försök till ifrågasättanden som förekom tystades snabbt ned. Flera av oss var först och främst undrande till hur det kunde vara tillåtet att genomföra en fast installation, av detta slag, på vår typ av fastighet? Särskilt som det redan fanns en befintlig fläkt- och ventilationsanordning. Vi fick dessutom själva söka information via Stadsbyggnadskontoret gällande relationsritningar, etc. Det visade sig senare att Stadsbyggnadskontoret redan hade godkänt ansökan från restauratören och då några av oss ifrågasatte beslutet hänvisades det till att vår Brf styrelse inledningsvis lämnat sitt godkännande och då bedömde Stadsbyggnadskontoret att det inte fanns anledning för dem att motsätta sig detta. Trots ett lagskydd som innebär att en byggnad inte får rivas eller förändras på sådant sätt att det kulturhistoriska värdet minskar samt att ändringar av en byggnad ska utföras varsamt och att särskilt kulturhistoriskt värdefulla byggnader inte får förvanskas.

Men värre skulle det bli. Här följer så en ytterst sammanfattande och kort redogörelse för händelsernas utveckling:

Efter byggnation av det stora ventilationsröret under sommarperioden var så de flesta semesterfirarna tillbaka i huset. När byggnadsställningarna var borta var det uppenbart för alla och envar att röret löpte längs ett fasat väggavsnitt på fastigheten. Vilket redan, med all önskvärd tydlighet, redan framkommit för sex av föreningens bostadsrättsinnehavare. De hade ett stort skrymmande rör utanför sitt köksfönster. Bortsett från det uppenbart störande i detta dagligdags, samt inte minst ett mörkare kök, lär ju dessutom respektive lägenhets värde ha påverkats negativt. Vissa av dessa lägenhetsinnehavare kontaktade omgående styrelsen och anförde att röret måste flyttas. Styrelsen drog ut på det hela och påstod stundtals att man ”undersökte frågan”. När tålamodet så tröt skrev några av ‘de drabbade’, i slutet av september 2017, ett brev adresserat till styrelsen med kopia till övriga i huset. De hade gjort ett digert arbete i förberedande syfte och varit i kontakt med allt från Boverket till Bostadsrätterna.

I ytterst vänliga ordalag anfördes bl a Likhetsprincipen, som ju är central för bostadsrättsföreningars verksamhet, och så även det s.k. minoritetsskyddet. Ty varje förändring som uppstår där en eller flera bostadsrättsinnehavare påverkas menligt kräver samtycke. Ett beslut skulle ha fattats av medlemmarna gemensamt. Underlag samt beslut skulle sedan ha delgetts Hyresnämnden.

Men som sagt, ett stämmobeslut saknades då övriga medlemmar i föreningen aldrig blev informerade i tid än mindre gavs möjlighet att bli delaktiga i beslutet.

Avsändarna av brevet, dvs. några av ‘de drabbade’ lägenhetsinnehavarna, krävde nu att en extrastämma måste hållas där ett röstningsförfarande skulle helt kort ske utifrån två alternativ, röret plockas ned alt röret flyttas.

Inget hände.

I dagarna har plötsligt några av de i styrelsen, som från början var drivande gällande röret, kontaktat vissa av ’’de drabbade’’. Det talas plötsligt om att nu skall man se framåt och inte bakåt. En konsult hade plockats in som räknat på två alternativ gällande en lösning av rörets placering (en nedplockning var tydligen inte ens på agendan). Båda alternativ skulle medföra förfärligt höga kostnader. Dessa alternativ skall då presenteras för föreningens medlemmar i samband med en extrastämma. Det är ju då ganska uppenbart att majoriteten kommer att rösta för att rörets placering inte skall ändras. Från styrelsens håll sades det att om beslutet gick ‘de drabbade’ medlemmarna emot så kunde de kontakta Hyresnämnden och måhända få rätt där. Därefter kunde styrelsen i sin tur överklaga och så kunde det hela gå till Hovrätten och förlorade så ‘de drabbade’ medlemmarna där blev de dessutom skyldiga att betala för den rättsliga processen. Eftersom de flesta av ‘de drabbade’ dessutom är väldigt lojala människor och dessutom hör till de som bott i huset längst känner de att de är i en omöjlig sits. De talar nu i stället om att ”ett avdrag på månadsavgiften vore kanske ok – i stället för att slippa allt detta”. Vilket ju i så fall skulle bli ytterst märkligt, Som om deras tystnad vore köpt.

Detta handlar ju i och för sig om så mycket mer än den enskilde bostadsrättsinnehavaren; det är bl. a fastigheten i sig som vi alla äger gemensamt, det är framtida ägare och innehavare, det är att värna om lagar och regler, det är om – i värsta fall – maktmissbruk alternativt ren okunskap.

Hur kan då en ändring, trots allt komma till stånd? Är det ens möjligt utifrån gällande regelverk för ekonomiska föreningar? Ytterst tacksam för råd och dåd.

Vänligen
Jaana


Svara med citat
  #2  
Gammal 2018-03-26, 20:20
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 114
Standard

Jag förstår att vissa medlemmar är besvikna med hur detta nya ventilationsrör installerats.

Men ärendet synes ha hanterats helt korrekt.

Det är styrelsen som har vårdplikten och förvaltningsansvaret för huset, inte medlemmarna. Behöver hyresgästen förbättrad ventilation så söker dene tillstånd hos styrelsen, och styrelsen säkerställer att bygglov finns (söker eller ber hyresgästen söka).

Medlemmar som vill kunna påverka gör sig bäst i att söka sig till styrelsen eftersom det är där besluten tas.

Och precis som föreslagits er så är det givetvis fritt fram för en boende eller grupp av boende att stämma föreningen i efterhand om ni tror er kunna bevisa att styrelsen agerat felaktigt.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2018-03-27, 00:48
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 300
Fråga Maktmissbruk eller

Citat:
Ursprungligen skrivet av Jaana Visa inlägg
Hej!

Vi bor i en fastighet i Stockholms innerstad, byggd 1926. Fastigheten är av s k kulturhistoriskt intresse. Fastigheten är dessutom skyddad i detaljplanen och fasaden faller dessutom under kategorin "viktiga fondbyggnader". Vår bostadsrättsförening, bestående av arton lägenheter, tar väl hand om byggnaden och vi är mäkta stolta över dess goda skick. Att äga och förvalta en fastighet av detta slag för även med sig ett ansvar och det finns förstås också ett regelverk vi är skyldiga att följa.


Nu till mitt ärende.


Den blivande nya lokalhyrestagaren till den lilla illa restaurang som finns i fastighetens gatuplan, hade för avsikt att öka restauranglokalens fläktkapacitet. I stället för att justera befintlig anläggning (ny sedan våren 2013 och besiktigad utan anmärkning som senast oktober 2016) så hade restaurangägaren fått löfte av föreningens styrelse att på fasaden placera ett stort rör som skulle löpa längs gårdsbalkongerna, åtta våningar, hela vägen upp till taket. Denna nyhet, tillsammans med nyheten att restauranglokalen de facto hade en ny hyresgäst presenterades för samtliga medlemmar i samband med föreningens senaste föreningsstämma. Märk väl utan någon som helst förhandsinformation.

Vi var flera i föreningen som utifrån ett förmodat rådande regelverk, ställde oss undrande till denna "lösning". Märk väl, igen, att dessa i sammanhanget relativt knapphändiga uppgifterna presenterade av styrelsen som ett fullbordat faktum – det var på intet sätt tu tal om något röstningsförfarande gällande den fasta installation som skulle löpa längs husets gårdsfasad. De få försök till ifrågasättanden som förekom tystades snabbt ned. Flera av oss var först och främst undrande till hur det kunde vara tillåtet att genomföra en fast installation, av detta slag, på vår typ av fastighet? Särskilt som det redan fanns en befintlig fläkt- och ventilationsanordning. Vi fick dessutom själva söka information via Stadsbyggnadskontoret gällande relationsritningar, etc. Det visade sig senare att Stadsbyggnadskontoret redan hade godkänt ansökan från restauratören och då några av oss ifrågasatte beslutet hänvisades det till att vår Brf styrelse inledningsvis lämnat sitt godkännande och då bedömde Stadsbyggnadskontoret att det inte fanns anledning för dem att motsätta sig detta. Trots ett lagskydd som innebär att en byggnad inte får rivas eller förändras på sådant sätt att det kulturhistoriska värdet minskar samt att ändringar av en byggnad ska utföras varsamt och att särskilt kulturhistoriskt värdefulla byggnader inte får förvanskas.

Men värre skulle det bli. Här följer så en ytterst sammanfattande och kort redogörelse för händelsernas utveckling:

Efter byggnation av det stora ventilationsröret under sommarperioden var så de flesta semesterfirarna tillbaka i huset. När byggnadsställningarna var borta var det uppenbart för alla och envar att röret löpte längs ett fasat väggavsnitt på fastigheten. Vilket redan, med all önskvärd tydlighet, redan framkommit för sex av föreningens bostadsrättsinnehavare. De hade ett stort skrymmande rör utanför sitt köksfönster. Bortsett från det uppenbart störande i detta dagligdags, samt inte minst ett mörkare kök, lär ju dessutom respektive lägenhets värde ha påverkats negativt. Vissa av dessa lägenhetsinnehavare kontaktade omgående styrelsen och anförde att röret måste flyttas. Styrelsen drog ut på det hela och påstod stundtals att man ”undersökte frågan”. När tålamodet så tröt skrev några av ‘de drabbade’, i slutet av september 2017, ett brev adresserat till styrelsen med kopia till övriga i huset. De hade gjort ett digert arbete i förberedande syfte och varit i kontakt med allt från Boverket till Bostadsrätterna.

I ytterst vänliga ordalag anfördes bl a Likhetsprincipen, som ju är central för bostadsrättsföreningars verksamhet, och så även det s.k. minoritetsskyddet. Ty varje förändring som uppstår där en eller flera bostadsrättsinnehavare påverkas menligt kräver samtycke. Ett beslut skulle ha fattats av medlemmarna gemensamt. Underlag samt beslut skulle sedan ha delgetts Hyresnämnden.

Men som sagt, ett stämmobeslut saknades då övriga medlemmar i föreningen aldrig blev informerade i tid än mindre gavs möjlighet att bli delaktiga i beslutet.

Avsändarna av brevet, dvs. några av ‘de drabbade’ lägenhetsinnehavarna, krävde nu att en extrastämma måste hållas där ett röstningsförfarande skulle helt kort ske utifrån två alternativ, röret plockas ned alt röret flyttas.

Inget hände.

I dagarna har plötsligt några av de i styrelsen, som från början var drivande gällande röret, kontaktat vissa av ’’de drabbade’’. Det talas plötsligt om att nu skall man se framåt och inte bakåt. En konsult hade plockats in som räknat på två alternativ gällande en lösning av rörets placering (en nedplockning var tydligen inte ens på agendan). Båda alternativ skulle medföra förfärligt höga kostnader. Dessa alternativ skall då presenteras för föreningens medlemmar i samband med en extrastämma. Det är ju då ganska uppenbart att majoriteten kommer att rösta för att rörets placering inte skall ändras. Från styrelsens håll sades det att om beslutet gick ‘de drabbade’ medlemmarna emot så kunde de kontakta Hyresnämnden och måhända få rätt där. Därefter kunde styrelsen i sin tur överklaga och så kunde det hela gå till Hovrätten och förlorade så ‘de drabbade’ medlemmarna där blev de dessutom skyldiga att betala för den rättsliga processen. Eftersom de flesta av ‘de drabbade’ dessutom är väldigt lojala människor och dessutom hör till de som bott i huset längst känner de att de är i en omöjlig sits. De talar nu i stället om att ”ett avdrag på månadsavgiften vore kanske ok – i stället för att slippa allt detta”. Vilket ju i så fall skulle bli ytterst märkligt, Som om deras tystnad vore köpt.

Detta handlar ju i och för sig om så mycket mer än den enskilde bostadsrättsinnehavaren; det är bl. a fastigheten i sig som vi alla äger gemensamt, det är framtida ägare och innehavare, det är att värna om lagar och regler, det är om – i värsta fall – maktmissbruk alternativt ren okunskap.

Hur kan då en ändring, trots allt komma till stånd? Är det ens möjligt utifrån gällande regelverk för ekonomiska föreningar? Ytterst tacksam för råd och dåd.

Vänligen
Jaana


Hej,
Jag är tämligen övertygad om att styrelsen genom bristande upplysningsplikt, brist i gk av ny installation har skadat föreningens "fasta egendom", Pantunderlaget, samt genom Väsentligt förändring av fasad.
Se Jordabalken kap 12 och avsnittet där om "Hyresavtal". Där pekas det på allvaret i att skada annans pant samt att försämra fastighetens ägares inflytande i stort. T ex får inte styrelsen utan samtligas gk väsentligt förändra fastigheten, dvs panten.
I JB väger fri äganderätt tungt och att ändra utan höring kan aldrig vinna i fastighetsrätt. (Att styrelsen nu insett att skada uppstått är nog bevis för att de börja förstå, men ekonomin ska föreningen debitera lokalhyresgästen nu eller vid aVflyttning)
Tala med länsstyrelsen eller advokat inom fastighetsrätt. En timmars rådgivning är det värt.
Viktigt är vilket år blev detta Bostadsrätt. Efter 1992? Det är jätteviktigt.

Med vänlig hälsning hård prövad med besittningsrätt i förening från 1926.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2018-04-30, 19:05
Jaana Jaana är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Ort: Stockholm. Innerstaden
Inlägg: 2
Standard

Hej,
Tack snälla du för ett utförligt och konkret svar samt goda råd. Du ger ett flertal intressanta ingångar sett till problematiken. De ”drabbade” har nog enbart funderat kring det faktum att de som bostadsrättshavare påverkats menligt (i största allmänhet) och när så sker skall, vad de har förstått, beslutet alltid först ha fattats gemensamt av alla medlemmar i samband med en stämma. Underlag och beslut skall därefter delges Hyresnämnden. Här fanns det som sagt, varken möjlighet till att ta ställning, påverka eller än mindre förhindra – då alla ställdes inför ett fullbordat faktum. Föreningen är registrerad efter 1992; år 2001.
Med vänlig hälsning
Jaana
Svara med citat
  #5  
Gammal 2018-05-01, 14:35
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 300
En bra idé Ändring av k-märkt för nyventilationslösning

Citat:
Ursprungligen skrivet av Jaana Visa inlägg
Hej,
Tack snälla du för ett utförligt och konkret svar samt goda råd. Du ger ett flertal intressanta ingångar sett till problematiken. De ”drabbade” har nog enbart funderat kring det faktum att de som bostadsrättshavare påverkats menligt (i största allmänhet) och när så sker skall, vad de har förstått, beslutet alltid först ha fattats gemensamt av alla medlemmar i samband med en stämma. Underlag och beslut skall därefter delges Hyresnämnden. Här fanns det som sagt, varken möjlighet till att ta ställning, påverka eller än mindre förhindra – då alla ställdes inför ett fullbordat faktum. Föreningen är registrerad efter 1992; år 2001.
Med vänlig hälsning
Jaana
Maktmissbruk? Heller hybris eller egenmäktighet. För mig känns det somom styrelsen är ute i gråträsket.

Jag har läst ånyo och har några intryck att lämna dig.
Om ändring av befintlig ventilation ingår i vårdplikt är jag osäker på. Jag skulle nog säga "tillbyggnad". Ny lösning trots nyligen gjort investering.
1) K-märkt har förstärkts nyligen. K betyder högre "kapitalvärde". Det ska stå i annonser och i föreningens presentation.
2) K grön betyder att i planen anges vilken "verksamhet" som är tillåten.
3) PG 1 i stadgan brf står: "medlemmarnas ek intressen". Hyresgästen är inte medlem. Hg ska givetvis kompensera er för värdesönkningen samt ska avtalet kompletteras med "villkoret" återställande vid kontraktets sluttid.

Jag vet att stadsbyggnad glatt kör över den egna expertmyndigheten som är Stadsmuset. De borde själva begärd yttrande över ändringarna. Ta kontakt med antikvarie där och be om ett yttrande. Det brukar inte vara problem med det.
1) Ny hyresgäst betyder ev ändrat verksamhet?
2) påverkan av "ljusinsläpp" pga "minskat glasyta. Där är PBL tydlig. Rättsfall finns också. Mät ytan och jämför. Foto är jättebra.
Det är detta jag anser är viktigt inför mötet med hyresnämnden.

Sen är jag privat mycket intresserad av vilken boendeform som fanns på fastigheten före det blev bostadsrätt. Gärna företagsnumret.
Sänd info med notis till mig genom forumet här. Det vore jag tacksam för.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Styrelsens maktmissbruk Nella Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 2 2011-12-21 15:38
HSB toppens okunskap Goran Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 7 2011-02-19 16:20
Maktmissbruk av styrelse & lön till styrelse - Senior brf Robarb Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 11 2010-06-08 21:11
Maktmissbruk i styrelser är vanligt enligt forskare Admin Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 6 2008-09-30 09:45



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 06:59.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare