UH-fond och negativ förlust efter disp.

[Kråke]

Jag bor i en förening som hade inflyttning 2013. Föreningen har 29 bostadsrätter. Redovisningen följer K2. Avskrivningstid 100 år. För tre år sedan upprättades en underhållsplan och man avsätter 290 000 per år. Detta har medfört att de två senaste åren har årets resultat efter disposition varit negativt. Detta medför att det balanserade resultatet är -340 000. I uh-fonden finns 1000 000. Enligt kassafödesanalysen är de likvida medlen 1 300 000. (alla siffror har jag avrundat).
1. Hur länge kan man visa negativt resultat efter dispositioner?
2. Är det rimligt med 100 års avskrivning?
3. Bör man gå över till K3?
4. Var det inte på gång nya regler pga av en statlig utredning?

[Harald]

1. Hur länge kan man visa negativt resultat efter dispositioner?

Egentligen hur länge som helst. Det betyder å andra sidan, förutsatt att avsättningen är rätt beräknad, att ni slitit ut förening utan att ersätta förslitningen med pengar eller utfört underhåll. Alltså att ni förbrukat så och så mycket "förening" som ni låter kommande medlemmar bekosta.

Inte många som begriper sambanden dock. Ni väljer väl någonstans själva om ni vill fortsätta så här eller om ni vill betala in högre avgifter. Båda metoderna (att gå med verkligt underskott/att betala in högre avgifter) riskerar ju att slå tillbaka på vars och en bostadsaffär. På kort sikt är er nuvarande metod troligen lönsam för den enskilde, på lång sikt risker det bli dyrt för de som bor kvar eller de som flyttar in.

2. Är det rimligt med 100 års avskrivning?

Det måste man nog säga generellt, även om teknisk livslängd på det mesta förutom stommen i ett nyare hus idag bedöms vara 40-50 år i realiteten.

3. Bör man gå över till K3?

Jag tycker inte det, andra påstår att det gör underverk för föreningens ekonomi på sikt. Ingen vet ännu eftersom K-regelverken inte funnits mer än ett par år. Om 50 år skulle vi kunna veta men jag tror att reglerna ändrats flera gånger om tills dess. Man skall komma ihåg att K2 och K3 endast är olika redovisningsmetoder - alltså lite som att välja vilken bild du vill ta på ett objekt. Objektet i sig är ju ändock detsamma...

4. Var det inte på gång nya regler pga av en statlig utredning?

Verkar inte bli något just denna gången, men det kommer säkert nya förslag.

Sant är att väldigt många föreningar tar in för lite pengar. Till slut kommer det komma lagregleringar för att rätta till detta men troligen är inte det politiska landskapet redo förrän vi kraschat rejält. Efter 90-talskrisen gjordes ju en hel del lagändringar just för att rätta till orsakerna som gjort att obalanser uppstod. Te x så skrevs skattelagstiftningen om så att det numera är lönsamt för en förening att betala sin skulder och sedan förbli skuldfri. Men marknaden som vill låna ut pengar är så stark och högljudd att väldigt få föreningar (eller styrelser) begriper detta - och ingen professionell aktör vill tala om det...

[Kråke]

Tack för intressant svar.

[Kråke]

Jag frågade brf:ens förvaltare och fick följande svar:

"Vi gör i budgetarbetet en analys av ekonomin som grundar sig i ett uthålligt kassaflöde, det innebär att en förening som har ett negativt bokföringsmässigt resultat ändå kan ha en god ekonomi."

De likvida medlen har ökad med 300 000 jämfört med 2016.
Jag har sett på detta forum att det finns tveksamheter med hur kassaflödesanalys används. Har någon ett bra tips hur man bör se på Brf:ens ekonomi. (gammalt inlägg kanske?)

[Garfunkel]

Ursprungligen skrivet av Kråke

... hur man bör se på Brf:ens ekonomi.

Med ekonomiskt välutbildade ögon!

För då spelar det ingen roll om ni har K2 eller K3.

Välj att gå över till K3 nu än att bli tvingade efter 1/1 -19.

K2 gör resultaten helt otroligt "ryckiga" då avskrivningar inte existerar!

[0Xb]

Är det möjligt med en negativ Negativ Underhållsfond om man tar ut för mycket? Och vilken signal ger det?

[Harald]

Nej det går inte.

"Finns inget" i UHF så gör man ingen omföring helt enkelt.

[Garfunkel]

Avsättning till underhållsfond är en "pappersanka"/bokslutstransaktion vid bokslutet. Pengarna finns på "avräkningskontot"!

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av Harald

Nej det går inte.

"Finns inget" i UHF så gör man ingen omföring helt enkelt.

Säger vem/vad? Rent praktiskt är det inte svårt att bokföra den till en negativ post..

Ursprungligen skrivet av Garfunkel

Avsättning till underhållsfond är en "pappersanka"/bokslutstransaktion vid bokslutet. Pengarna finns på "avräkningskontot"!

Jo det vet jag, om vi nu låter bli att uppfostra utan förutsätter att folk klarar av detta, iaf jag. Hur är det då med den bokföringstekniska frågan som sådan.

Kan den vara negativ, finns det någon bokföringsregel, kanske från BFN, att den inte "får" vara negativ?

[Harald]

Säger vem/vad? Rent praktiskt är det inte svårt att bokföra den till en negativ post..

Ja men det blir ju i stort sett samma sak.

UHF ligger under bundet eget kapital. Är den posten tom så går man till Balanserat resultat som ligger under fritt eget kapital. Så oavsett hur man gör så sjunker posten "Eget kapital" - och exakt lika mycket.

Eget kapital kan egentligen inte vara negativ - då ska ett bolag likvideras - men för just BRF så accepteras negativt eget kapital så länge det finns ett dolt övervärde i föreningens fastighet /er/.

Men då är det alltså det fria egna kapitalet som åker ner till minus.