Underhållsplan i brf, hemlig eller värdefull för medlemmar/köpare?

[neptunus]

Ursprungligen skrivet av Harald

I så fall hade jag som ledamot svarat att "ja, det är föreningens plan". I verkligheten däremot, där jag verkar varje dag, där är det ovanligt att frågan kring underhållsplan över huvud taget kommer upp i samband med överlåtelser. Vidare är det ÄNNU OVANLIGARE att den efterfrågas rent fysiskt, och att den i så fall sedan skulle IFRÅGASÄTTAS är helt taget ur luften.

Är det relevant hur vanligt det är att underhållsplanen efterfrågas?
Om 99% av köparna endast bryr sig om kaklat badrum men 1% också intresserar sig för föreningens förväntade kommande kostnader är inte antalet intresserade ett argument för att vägra visa underhållsplanen för den som vill.

Du har själv skrivit att muntliga påståenden av styrelsen har ifrågasatts i domstol.
Om styrelsen säger till säljaren "inget stambyte/avgiftshöjning de närmaste tre åren" (eller om de visar underhållsplanen där samma sak finns skriftligt)
och om säljaren sedan säger/visar samma sak till köparen då kan köparen stämma säljaren om det blir ett stambyte inom ett år.
Om säljaren blir fälld kan han stämma styrelsen för att själv ha blivit vilseledd.
Om styrelsen informerar säljaren och säljaren i sin tur informerar köparen så finns det därför en risk för två domstolsprocesser.
Är då ditt råd som citeras här nedanför verkligen så fantastiskt som du själv tycker?

Ursprungligen skrivet av Harald

Det jag menade här var att med mitt råd (att köparen får fråga säljaren istället, och denna kan i sin tur plocka ut informationen från föreningen), är fantastiskt bra. Det skyddar nämligen föreningens medlemmar.

Jag tror du har rätt i att det då blir mycket liten risk för en domstolsprocess mot föreningen eftersom det endast händer om köparen vinner mot säljaren.
Det du vill är därför att flytta över rättegångsrisken från föreningen till säljaren trots att informationen (om kommande kostnader) egentligen kommer från föreningen men säljaren vidarebefodrade informationen.

Ursprungligen skrivet av Harald

De flesta som bor i bostadsrätt är nöjda.

Eftersom majoriteten kan göra vad de vill med en minoritet så är majoriteten nöjd.
Därför är det inte konstigt att en majoritet är nöjd men varifrån har du fått din information?
Är det kanske någon HSB-undersökning som visar att många procent är nöjda?


Du tycker att nästan ingen information alls om föreningen ska lämnas ut enligt citatet här nedanför.

Ursprungligen skrivet av Harald

Alltså bör ledamot vara försiktig, och i princip begränsa sig till vad denne är skyldig enligt lag att tillhandahålla, när det kommer till tredje person som söker ut information eller upplysning.

Är du medveten om att det är en mycket vanlig rekommendation att en köpare innan köpet ska försöka ta reda på om det kommer att bli stora underhållskostnader?
Håller du då med om den rekommendationen?
(Om inte hur kan alla utom Harald vara så obstinat dumma att absolut ingen annan har din insikt? Du är kanske helt enkelt ett unikum av överlägsenhet?)
Hur ska i så fall en köpare göra för att få den informationen innan köpet?
Ska köparen bara fråga säljaren och förutsätta att säljaren inte försöker undanhålla något?
Eller kan det vara vettigt att fråga styrelsen?
Är det bara när man köper en bostadsrätt som man ska lita blint på säljaren?
När man ska köpa hantverkaretjänster brukar man bli uppmanad att kolla med bolagsverket och skatteverket att företaget existerar och har F-skattsedel.
Eftersom myndigheterna inte har något partsförhållande i köp av hantverkstjänster så borde de egentligen inte lämna ut informationen och "lägga sig i" om du hade fått bestämma?
Skillnaden är lagen men dina påstående om orimlighet antyder att man ska vara naiv vid köp av bostadsrätt men i den s.k. verkligheten så uppmanas man alltid att kontrollera dem man gör affärer med.

[Dia]

Ursprungligen skrivet av Harald

Överlåtelsen är en affär mellan säljare och köpare, och ingenting som styrelse eller enskild ledamot har rätt att lägga sig i. Skulle säljaren vara en lurifax, så är det köparens sak att genomskåda detta, eller bli lurad.

Ursprungligen skrivet av Harald

Eftersom jag personligen är inblandad i ett hundratal överlåtelser varje år, där jag intervjuar varje köpare...

Vad är syftet med intervjun? Det är väl köparen som skall ställa frågorna, eller skall även du vara med och bidra till att lura köparen.

[Korsdraget]

Vargen kommer Harald, helt säkert. Du har helt rätt här.
Vargen letar inte fel i underhållsplanen. Det är skador på det som köpts som är intressant, framför allt när det ska betalas.

Tänk om detta vore en bil, eller ännu värre snus eller cigaretter..utan varningstext på taggarna..
ja, här lever vi sannerligen tryggt, eller vad det nu heter..S-märkt, EU-märkt.

Underhållsplanen, är en Kvalitetsindikator. Det är vi väl alla överens om?
Varför inte ta steget att göra den till just det, juridiskt. Konsumentköplagen eller???
Från min tid i värmen:
1. Väldigt få intresserade, 4-5 stycken tittade.
Styrelsen och förvaltaren vårdade det vi lagenligt ansågs ansvariga för.
2. Förstår inte "risk" här. "för mycket" eller "fel information" från styrelsen har inte klandrats, däremot har "köpare" klagat över dolda fel, dvs fakta.
3. Nu vet vi, tack Harald, att ett avtal ingås, mellan köpare och säljare. Det har ju inte föreningen med att göra så allt annat är transportsträcka.
4. Fantastiskt enkelt? Avtal klart, köpare och säljare och minst två banker klappar i händerna.

Men det är nu falluckor öppnas. Först ut är att styrelsen ska godkänna en ny medlem i föreningen. Nu ingår köparen ett förhållande om den köpta produkten och rättigheterna, ja de har ingått en relation som avgör köparens framtid och till viss del omvänt, fast det är oklart ?.
Alltså är föreningen en part i detta "enkla" Avtal.

Detta är oerhört allvarligt. Det är nu de stora frågor ramlar in. En fråga för Uppdrag Granskning, Plus, Kreditvärderingsmyndigheten, m fl.
Har någon initierad frågat Bolagsverket m fl.

Force Majeure borde införas som krav av både köpare och säljare, för ärligt talat båda kan bli missledda av föreningen så länge underhållsplanen är falsk eller hemlig, i vilket fall utan villkor endast att betalning ska ske i förskott.
Fattar inte att jag vågade en gång faktiskt. När jag fattade då avgick jag.
Nu vill jag inte bo i bostadsrätt heller. Vilken riskaffär?

Nej, nu kastar jag sten på himlen så den ramlar ner
Gilla läget Harald, do you talking to me?

[kluringen]

Hela diskussionen är ointressant om man bortser ifrån hur underhållsplanen används. Det är inte alls givet att en underhållsplan = en planerad handlingsplan. I min förening används underhållsplanen endast som kalkylunderlag för diverse långsiktiga ekonomiska beslut. Grundversionen utgörs av en detaljerad uppräkning av byggnadens komponenter där nyttjandetid och årtal när senaste renoveringen gjordes finns angiven. Sen gör vi en ny plan som kan se olika ut beroende av vad slags beslut som ska fattas grundad på kalkylen.

Senaste kalkylunderlaget finns på hemsidan. Dokumentet heter "Underhållsplan år XXXX" men ger knappast svar på vilka åtgärder som planeras de närmaste åren. Innan vi vidtar en större renovering låter vi en expert göra en omfattande konditionsbesiktning.

Många underhållsplaner som förekommer i BRF är vilseledande även för styrelserna som tror att planen måste följas. Det vore intressantare att diskutera hur en ändamålsenlig underhållsplan borde se ut. Verksamhets-/åtgärdsplan bör inte sträcka sig längre än de närmast kommande åren och grundas på en färsk utredning.

Läs styrelsens reservationer som ligger på hemsidan. Titta även i stadgarna Ja, jag är väl också en precis som Harald men med en totalt avvikande åsikt om det mesta.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Admin

Alla vi andra pratar om styrelsen, men vill du nu begränsa frågan till "enskild ledamot" så misstänker jag att du har ett syfte med detta.

Ursprungligen skrivet av Harald

Ja, eftersom ledamot har personligt skadeståndsansvar för hur denne agerar.

Men att en ledamot har ett "personligt skadeståndsansvar" förändrar ingenting (det är bara att försöka ta fokus från det vi andra pratar om);

1. Om styrelsen beslutat att lägga ut underhållsplanen på föreningens hemsida, så är det - precis som alltid annars - styrelsen (och inte enskilda ledamöter) som ansvarar för detta beslut.
2. Skadeståndskrav kan aldrig utkrävas för att styrelsen - som vi andra pratar om här - visar eller delar ut underhållsplanen till medlemmarna eller presumtiva köpare. Det är bara ren skrämselpropaganda, som någon tidigare redan sagt.
3. Det har aldrig hänt, och kommer aldrig att hända, att styrelsen döms till skadestånd för att ha redovisat underhållsplanen för medlemmarna/köparna.

Ursprungligen skrivet av Harald

är att ni själva saknar erfarenhet av arbetet i styrelsen, och därmed oförmåga att se saker och ting ur olika perspektiv.

Ursprungligen skrivet av Admin

Där har du fel på inte bara ett sätt, t ex;
1. Jag har erfarenhet av styrelsearbete.
2. Man behöver inte sitta i en styrelse för att förstå regelverken.

Ursprungligen skrivet av Harald

Man behöver nog sitta där för att förstå vad som är verkliga problem och vad som är ren rappakalja.

Du använder väldigt, väldigt frekvent argumentet mot alla som inte håller med dig i varje sak att de inte begriper något för de sitter inte i styrelsen (vare sig de sitter i styrelsen eller ej). Det är dålig retorik och används när man saknar argument.

Dessutom uppfyller jag kriterie #1, men du menar att jag fortfarande är helt okunnig om allt?

Ursprungligen skrivet av Admin

Självklart kan föreningens högsta beslutande organ besluta att föreningens underhållsplan ska offentliggöras. Varför tror du att styrelsens uppdragsgivare inte skulle kunna detta?

Ursprungligen skrivet av Harald

Stämman kan INTE ålägga en LEDAMOT vad denne skall visa upp för tredje man. Eftersom det strider mot LeF 13:1.

Ursprungligen skrivet av Admin

Det är din högst personliga åsikt utan stöd någonstans. Dessutom en extremt långsökt åsikt.
Jag upprepar;
"Det är som att säga att styrelsen inte får lämna ut stämmoprotokoll - eller någon information överhuvudtaget om föreningen - för då lägger styrelsen sig i överlåtelsen".

Ursprungligen skrivet av Harald

Det är inte långsökt, och stödet finns i LeF 13:1.

Jag vidhåller att det är långsökt och att ditt "stöd" för att stämman inte kan besluta att styrelsen ska ge köpare tillgång till underhållsplanen finns absolut inte i 13 kap 1§ LEF (som visas i foten av varje inlägg jag skriver).

Ursprungligen skrivet av Harald

Lägg nu ner denna sammanblandning med information till medlem och information till utomstående (presumtiv köpare). Tack.

Ursprungligen skrivet av Admin

Det är ingen sammanblandning. Det är du som nu vill göra skillnad mellan delägare och köpare i redovisningen av underhållsplanen. Vi andra ser inte denna skillnad, varken etiskt eller i regelverken... och du kan heller inte hänvisa till något regelverk som gör denna skillnad som du vill göra.

Ursprungligen skrivet av Harald

Japp korrekt. Det är nämligen en stor skillnad.

Och med detta "fylliga" svar menar du att vi ska låta oss nöjas?
Det är i alla fall ingen skillnad vad gäller stämmans rätt att besluta om att underhållsplanen ska vara tillgänglig för bara medlemmar eller medlemmar och presumtiva köpare.
Det enda regelverk du hänvisat till är 13 kap 1§ LEF och det stödjer inte din åsikt på något sätt, än mindre att 13 kap 1§ LEF skulle göra skillnad på om underhållsplan görs tillgänglig för bara medlemmar eller medlemmar och presumtiva köpare.

Ursprungligen skrivet av Admin

Det är som att säga att styrelsen får inte lämna ut stämmoprotokoll - eller någon information överhuvudtaget om föreningen - för då lägger styrelsen sig i överlåtelsen.

Ursprungligen skrivet av Harald

Kan inte se någon skyldighet enligt lag att lämna ut stämmoprotokoll till tredje man, LeF igen (7:10):

Ursprungligen skrivet av Harald

Ledamot väljer själv, enligt lag.

Vet inte vilken lag du avser men nej, så fungerar det inte i en styrelse i en brf. Ett styrelsebeslut är ett styrelsebeslut som tagits av alla ledamöter eller en majoritet av dessa. Sedan är det en annan sak att en ledamot kan reservera sig mot beslut.
Jag vet inte ens vad detta har att göra med det som diskuteras i denna tråd.

Att du inte kan se någon skyldighet enligt lag att delge köpare stämmorprotokoll ser jag inte vad det har med saken att göra.

Ursprungligen skrivet av Harald

Du får TYCKA vad du vill.

Jag vet att jag får tycka vad jag vill. Det får du också Harald.

Ursprungligen skrivet av kluringen

Många underhållsplaner som förekommer i BRF är vilseledande även för styrelserna som tror att planen måste följas. Det vore intressantare att diskutera hur en ändamålsenlig underhållsplan borde se ut. Verksamhets-/åtgärdsplan bör inte sträcka sig längre än de närmast kommande åren och grundas på en färsk utredning.

Så är det säkert!!!

[Harald]

Jag orkar inte citera, ska försöka svara på relevanta kommentarer. Den som fråga om samma sak om och om igen, får nöja sig, jag har redovisat mitt svar och min tolkning.

Principen kring information är viktigare här, än att det just är en "underhållsplan" det är frågan om. Vid spridande av upplysning eller information av ledamot, så är denne ENSKILT ansvarig. Alltså har den enskilde också rätten att bestämma själv huruvida denne vill lämna viss upplysning eller information, så länge inte lagen kräver att viss information skall lämnas.

Hoppas nu verkligen att ovanstående är fullständigt klart för alla som läser.

Neptunus: Du rör till det lite när du tror jag flyttar ansvaret till säljaren från ledamoten. Det är inte korrekt. Ledamotens sysslomannaansvar och vårdplikt rörande föreningens angelägenheter, är en sak. En säljares upplysningsplikt till en köpare är en annan sak. Även om själv upplysningen är exakt den samma.

Jag uppskattar när köpare kommer med kvalificerade frågor, och försöker givetvis alltid att svara, men jag måste alltid tänka igenom om jag svarar som företrädare för styrelsen eller som förvaltare. Och därigenom händer det att jag inte alltid känner att jag kan svara fullt ut. Vilket är vars och ens egen rätt att bedöma.

Dia: Intervjun av köpare är del i godkännandeprocessen, och innebär inhämtande av nödvändiga upplysningar för en adekvat medlemsprövning. Det är en "mer laglig" metod är de stora förvaltarnas kreditupplysningar (ifall styrelsen beslutar utifrån resultatet av dessa). Intervjun är inte initierad av köparen, och sker också efter att överlåtelseavtalet är påskrivet. Alltså är detta normalt inget forum för köparens undersökning av föreningens ställning eller framtidsplaner.

Korsdraget: Ja visst är det få som intresserar sig. Bra att ytterligare någon med erfarenhet delar med sig. Risken består i hur köparen uppfattar information som denne får. Vi sa komma ihåg att om säljaren lämnar upplysning rörande lägenhetens skick, så är denne ganska hårt bunden av sitt uttalande. Detta vet köparen, men vilket skydd har köparen kring av föreningen lämnad information? Troligen riskfritt för alla parter om den lämnats på te x hemsida, men enskild ledamot bör vara försiktig.

Kluringen: Värderingen av underhållsplan et c håller jag med om är ointressant. Det verkligt intressanta är att några tror att köparen har rätt till viss information, och att stämman kan ålägga styrelsen att lämna ut denna information till tredje man. Det är inte sant.

Admin: Det är skillnad på vilka skyldigheter man som ledamot eller styrelse har mot medlemmar (ägare) och tredje man. Kommer inte att besvara detta faktum igen, var och en får bedöma själv.

-----

Jag är för öppenhet i föreningarna. Riskfri information lägger jag ut på hemsida (riskfri = skadar eller kränker inte föreningen eller enskild medlem, samt är tillräckligt säker att den stämmer, kommer att inträffa).

Utöver det har medlemmarna tillgång till ALLA böcker, verifikat, revisors PM, fakturor, historik mm, utom just styrelseprotokollen. Det enda problem jag ser med denna öppenhet, är att den inte efterfrågas. Vilket jag anser beror på att medlemmarna är nöjda och innehar förtroende för sin styrelse. Hade de inte haft det, så hade givetvis medlemmar begärt att få titta i dessa handlingar.

Så vad kommer först, hönan eller ägget? Här kan man inte svara. Kanske är det samma med förtroende. Många av er menar att man måste kunna granska för att få förtroende jag menar att krav på för mycket granskning är ett tecken på att förtroende saknas (och inte kommer att uppstå).

[Admin]

För att sammanställa diskussionen om underhållsplanen som jag varit involverad i här så hävdar jag följande;

1. Styrelsen i en brf är fri att lägga ut underhållsplanen i sin helhet på föreningens webbplats att visas för såväl delägarna i föreningen som för presumtiva köpare.
   Ingen lag finns som skulle kunna sätta stopp för detta.
2. Föreningens högsta beslutande organ, föreningsstämman, kan tvinga styrelsen att på olika sätt presentera underhållsplanen i sin helhet för delägarna, lämpligen löpande uppdaterad på föreningens webbplats.
   Ingen lag finns som skulle kunna sätta stopp för detta.
3. Föreningens högsta beslutande organ, föreningsstämman, kan tvinga styrelsen att på olika sätt presentera underhållsplanen i sin helhet för presumtiva köpare, lämpligen löpande uppdaterad på föreningens webbplats.
   Ingen lag finns som skulle kunna sätta stopp för detta.
4. Underhållsplanen innehåller inget (oavsett hur dåligt utformad den är) som en köpare kan använda sig av för att en domstol ska döma en styrelse till skadestånd.
5. När underhållsplan redovisas ska alla delar i underhållsplanen ingå.
6. Inget av ovanstående strider mot 13 kap 1§ LEF (eller någon annan lagparagraf).
   Ej heller någon diffus "vårdplikt" har någon som helst betydelse i detta sammanhang.
7. Styrelsen ska inte lägga sig i överlåtelser av bostadsrätt, och det gör styrelsen inte genom att underhållsplanen är tillgänglig för såväl delägare som presumtiva köpare.
8. Det finns ingen anledning att styrelsen delger en köpare underhållsplanen via säljaren (tvärtom medför det en helt onödig risk).
   
9. Underhållsplanen är ett synnerligen viktigt dokument för köpare av bostadsrätt (även i de fall denna underhållsplan är under all kritik), precis som föreningens budgetplanering.
   Om man ska köpa en bostadsrätt och föreningen inte redovisar underhållsplan och budget öppet finns det all anledning att fundera på att söka vidare efter en annan bostadsrätt.
   

Om någon är av avvikande åsikt till något av ovanstående som rör offentliggörande av underhållsplanen så kommentera gärna detta.

[Korsdraget]

Ursprungligen skrivet av kluringen

Många underhållsplaner som förekommer i BRF är vilseledande även för styrelserna som tror att planen måste följas. Det vore intressantare att diskutera hur en ändamålsenlig underhållsplan borde se ut. Verksamhets-/åtgärdsplan bör inte sträcka sig längre än de närmast kommande åren och grundas på en färsk utredning.

Hej Kluringen,
Jag är den första att föreslå din förenings redovisning som en viktigt modell för hur en styrelse kan arbeta föredömligt.
(Jag är "bäst-före-datum".)

Kvalitetssäkring är jätteviktigt, har du tänkt att ta fram nåt i den riktningen?

I en sådan är Underhållsplanen, menar jag, endast en av flera sk indikatorer, men den kan vara en viktigt start för den oinvigde, vad menar du?
Att den är missvisande är en indikator i sig det med, eller hur?
(Protokoll är ju som bekant en annan. Motioner, men framför allt hur de förankras, eller inte förankras, det är ytterligare en.)

Med vänlig hälsning korsdraget

(fattar inte ens hus citat funkar här, sorry)

Kommentar av Admin:
Citera text.
1. Klicka på knappen "Citera" för ett inlägg.
2. Se till att taggen som visas i redigeringsfönstret (t ex [quote = kalle;48384], utan mellanslag) inleder varje textstycke som citeras,
3. Avsluta citatet med [/ quote ] (utan mellanslag).

Sedan kan man citera flera inlägg samtidigt och allt förklaras mycket detaljerat i hjälptexten till detta forum.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av kluringen

Hela diskussionen är ointressant om man bortser ifrån hur underhållsplanen används. Det är inte alls givet att en underhållsplan = en planerad handlingsplan. I min förening används underhållsplanen endast som kalkylunderlag för diverse långsiktiga ekonomiska beslut. Grundversionen utgörs av en detaljerad uppräkning av byggnadens komponenter där nyttjandetid och årtal när senaste renoveringen gjordes finns angiven

.

Sen gör vi en ny plan som kan se olika ut beroende av vad slags beslut som ska fattas grundad på kalkylen.

Vore väl ytterst intressant och lärorikt att få diskutera även denna aspekt av vår märkligt bekymmersamma samvaro.
När jag pratat om handlingsplan tänker jag mig det dokument som ska berätta om kommande åtgärder som kan betyda avgiftshöjningar, enkelt uttryckt. Det kan säkert variera oerhört mellan föreningar hur långt in i framtiden man kan skåda med någon säkerhet. Variationer som beror på såväl husets ålder, som byggmaterial, liksom inspektörernas förmåga att bedöma. Men min huvudsakliga ingång är att försöka visa hur fel allt prat om nödvändigheten med smussel i detta sammanhang är. Jag har hittills inte funnit något belägg i något sammanhang för att det skulle vara nödvändigt med censur av det man berättar för övriga medlemmar om huset, dess kondition, förväntade insatser i tid och pengar. Inte heller någon grund för att öppenheten skulle kunna skada föreningen eller enskildas affärer. Tvärtom!
Jag jagar det -spöke- några ständigt varnar för.

Innan vi vidtar en större renovering låter vi en expert göra en omfattande konditionsbesiktning.

Låter synnerligen klokt. Och här varierar troligen svårigheterna enormt.

Många underhållsplaner som förekommer i BRF är vilseledande även för styrelserna som tror att planen måste följas.

Här får du gärna undervisa. Om planen är välgjord, är inte syftet just att försöka fastställa en plan i tid, turordning och kostnad för div rep o underhåll?

Det vore intressantare att diskutera hur en ändamålsenlig underhållsplan borde se ut. Verksamhets-/åtgärdsplan bör inte sträcka sig längre än de närmast kommande åren och grundas på en färsk utredning.

Börja du. Du kan mer än de flesta om vad som är ändamålsenligt.

Ja, jag är väl också som Harald, men med en totalt avvikande åsikt om det mesta.

Jag delar oftast din uppfattning i sak, gillar mer och mer även Haralds stridslust. Det blir möjligt att skärskåda våra ofta motsatta uppfattningar i olika frågor. Något som annars vore omöjligt, om vi bara nickade medhåll.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Börja du. Du kan mer än de flesta om vad som är ändamålsenligt.

Då tycker jag ni ska bygga på Nybacks tråd;
Mall för underhållsplan
(eller skapa en separat tråd för detta).

Ursprungligen skrivet av Pensionär

gillar mer och mer även Haralds stridslust. Det blir möjligt att skärskåda våra ofta motsatta uppfattningar i olika frågor. Något som annars vore omöjligt, om vi bara nickade medhåll.

Absolut är det så. Vi har alla möjlighet att lära oss mer om vi tycker olika, och Haralds åsikter är alltid värdefulla oavsett hur oense vi är (gillar bara inte de osakliga gliringarna, men bortsett från det lär jag mig en hel del från Harald).