Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

[Harald]

Hur blir det om föreningen upplåter en lägenhet som innehafts av en hyresgäst. Om föreningen amorterar av på sin lånebild med t.ex. upplåtelseavgiften...kan även denna amortering betraktas som ett kapitaltillskott?

Japp det finns ett rättsfall på detta där skatteverket förlorade, så det är glasklart:

När en hyresrätt upplåts så behöver du räkna bort insatsen - men upplåtelseavgiften går att amortera med och få full kapitaltillskott för!

Ex)

Lgh säljs för 2 miljoner, varav 350 000 kr är insats.

Amorterar sedan föreningen två miljoner, så räknas 1 650 000 kr som kapitaltillskott.

[ArneAnka]

Hej "Harald" och tack för svaret.

Det är inte så att du vet mer om just detta rättsfallet...det hade varit intressant att ta del av vad som skrevs.

[Gusten]

Här är en länk till Skatteverkets uppräkningar av föreningens amorteringar som räknas som kapitaltillskott,
och även amorteringar som inte räknas som kapitaltillskott.

http://www.skatteverket.se/foretagoc...302d75da1.html

Under rubriken "Räkna ut kapitaltillskott" finns uppräknat både sådant som räknas som kapitaltillskott,
och sådant som inte får räknas som kapitaltillskott.

Bland det som inte räknas som kapitaltillskott nämns insatser och
amorteringar på lån som har finansierats med medel från nya lån.
Upplåtelseavgift tas ju ut utöver insatsen och är ju inte heller ett nytt lån, så en amortering
som finansieras med en upplåtelseavgift ser väl därmed ut att vara giltigt kapitaltillskott.

[Harald]

Ett år kvar.

[Patrik_]

Hej! Mycket intressant tråd. Jag håller på och försöker få upp ögonen hos styrelsen för metoden som avhandlas här. Misstron är kompakt mot att det går att få kapitaltillskott när nytt lån tas upp efter amortering. Finns det nån rättslig vägledning eller liknande vederhäftig text som visar hur detta tolkas av skatteverket?
Vår förening har betalat renoveringar för mer än 10 milj ur egen kassa och nya projekt ligger i pipelinen🙄

[Patrik_]

Har också läst nånstans att en förutsättning är att nytt lån för att täcka kostnad för en renovering måste tas upp tidigast kalenderåret efter amorteringen?

[Harald]

Hej Patrik,

kul att du hittade till denna tråden!

Hej! Mycket intressant tråd. Jag håller på och försöker få upp ögonen hos styrelsen för metoden som avhandlas här. Misstron är kompakt mot att det går att få kapitaltillskott när nytt lån tas upp efter amortering.

Jo detta fungerar utmärkt men du behöver i vissa lägen hålla isär pengarna tydligt så att du kan redovisa för skatteverket om de så begär. Därav att du hört att det behöver göras olika år - det är helt enkelt för att det då upplevs som enklare, men du behöver ändå hålla koll på varifrån alla kronor kommer, så det är ingen "lösning" att vänta över ett årsskifte.

Och anledningen till att det fungerar är att det inte är föreningen i sig som är skattesubjekt - det är innehavarna som är, var för sig. Så kan du följa en enskild innehavares inbetalda pengar att de gått till amortering ja då kan föreningen i princip amortera och låna nytt samma dag.

Du kan skicka ett PM till mig om du har mer specifika frågor kring detta, läs också både denna tråden och den på Cornocopia? som det länkas till i något inlägg så får du väldigt mycket information.

[Patrik_]

Jag har en till fråga. Räntorna har ju sjunkit en del sedan trådens start. Är det då fortfarande lika bra för medlemmarna att amortera ner lånen? Vår styrelse hävdar att det är en förlustaffär. Belåningen i vår föreningen är ca 7840 kr/m2. Räntan har legat runt 0,5%.
Föreningen har betyget B enligt Allabrf. Det speglar inte verkligheten enligt styrelsen men det finns kanske ett samband med belåningsgraden?
https://www.allabrf.se/brf-satra-ang-danderyd/ekonomi

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Patrik_

Räntorna har ju sjunkit en del sedan trådens start. Är det då fortfarande lika bra för medlemmarna att amortera ner lånen?

I varje läge skall man ju få så mycket man kan för pengarna man har. I dagens läge kanske man skall försöka hitta större investeringsprojekt som man får bättre avkastning på än 0,5%. Rent principiellt så tycker jag man alltid skall amortera på lån. Det blir ju inte sämre av det. Det kommer ju inte vara låga räntor jämt.

[Harald]

Är det då fortfarande lika bra för medlemmarna att amortera ner lånen? Vår styrelse hävdar att det är en förlustaffär. Belåningen i vår föreningen är ca 7840 kr/m2. Räntan har legat runt 0,5%.

Bra fråga!

Svaret är att det är viktigare än någonsin men delvis av nya anledningar! Sammantaget finns mängder med argument jag begränsar mig till några här:

I botten behöver man känna till föreningens affärsidé. Här framgår det att hela idén med bostadsrätt är att vi som bor i huset tillsammans skall äga och förvalta vår tillgång utan att någon utomstående skall lyfta avkastning från den affären. På så vis kan vi över tid skapa exakt det boende vi vill ha till den för oss lägsta möjliga kostnaden.

Analyserar man affärsidén så ser det onekligen ut som att det aldrig var tänkt att en extern ägare (genom panträtten och räntebetalningarna) skulle få lov att löpande tjäna pengar på vårt boende. Tittar man så vidare på hur lagstiftning och stadga är utformade, med reglerna kring underhållsfond och skrivningarna vad som skall ingå i avgiften (medlemmarnas förslitning, amorteringar) så inser man att en "rätt" skött förening aldrig borde behöva ta upp några nya lån över huvud taget.

Ett annat argument är ju att just räntebetalningarna som föreningen gör de facto är den enda kostnaden föreningen har som inte ger ett smack tillbaka (ingenting levereras, varken förening eller innehavare får någon skattemässig fördel). Så i praktiken är varje räntekrona endast en förmögenhetsöverföring UT från föreningen till en extern (dold) ägare. Amorteringen däremot ger ju både förmögenhets- och skattemässiga vinster för ägarna.
Angående låga räntor så skall man veta att hur låg räntan än är så kommer alltid räntebetalningarna överstiga alternativkostnaden amortering om man har kvar lånet tillräckligt länge. Så klart skulle man idag veta att räntan de kommande 200 åren kommer vara 0,5 % ja då ser det ju attraktivt ut att ha kvar sin skuld, men ingen normalbegåvad person tror att det kommer se ut så. Privat brukar jag säga att har du 25 år eller mer kvar att leva efter att sista kronan är återbetald – ja då är det lönsamt för dig att amortera. Under 25 år kvar – ja då kommer någon annan (arvingarna) istället få glädje av dina amorteringar snarare än du själv. Föreningen kan delvis applicera ett liknande tänk med den skillnaden att föreningen ”livslängd” ofta är mycket lång (> 100 år).
Sedan har vi detta med timing. Om du nu köper argumentet att föreningen på lång sikt - med stöd i affärsidé, stadga och lag – har som mål att göra sig oberoende av lånade pengar (den externa dolda ägaren skall bort), ja då har det aldrig varit lönsammare att amortera än nu! Ett enkelt räkne exempel:
Förening har 10 miljoner i skuld och vill minska den skulden under ett år med 200 000 kr.
Om räntan är 0,5 % kostar detta föreningen 250 000 kr
Om räntan är 2 % kostar det istället föreningen 400 000 kr
Till sist vill jag ta det som seglat upp som det allra viktigaste argumentet under senare år:
Idag är överlåtelsepriserna på många ställen så pass uppdrivna, dels gels genom att värdet på bostadsrätter ökat genom låga låneräntor, men också förstärkt av att många föreningsstyrelser (främst i storstäderna) i den kontexten inte vågat höja sina årsavgifter tillräckligt så föreningarna är kraftigt underfinansierade. Detta har bankerna uppmärksammat så det i praktiken innebär en förhöjd kreditrisk för banken. För att minska sin risk har bankerna därför i mycket hög utsträckning (återigen framförallt i storstäderna) börjat väga in föreningens skuldsättning när de beviljar lån till nya medlemmar. Detta får den praktiska följden att varje krona föreningen lånar upp i själva verket SÄNKER det pris som en ny medlem kommer kunna betala.
Omvänt gäller förstås att varje krona föreningen amorterar HÖJER priset som en framtida köpare kommer kunna betala.
Så analyserar man frågan blir det väldigt enkelt. Medlemmen som bor kvar länge i föreningen som amorterar kommer ju få ett billigare boende över tid, och medlemmen som flyttar efter några få år kommer få mer betalt för sin bostadsrätt – dessutom skatteåterbäring på amorterat belopp!

Föreningen har betyget B enligt Allabrf. Det speglar inte verkligheten enligt styrelsen men det finns kanske ett samband med belåningsgraden?

Dessa rating tjänster jobbar bara med vissa algoritmer och är absolut inget att lita på då de missar den största delen av en förenings fömögenhet - fastigheten. Du kan hålla nere skulder och årsavgifter om du struntar i att underhålla huset och därmed få hög rating och vice versa. Det enda säkra sättet att värdera en enskild förening är att dels analysera ekonomin, men också att syna byggnaden och föreningen i verkligheten.