Avskrivningsreglerna och skuldsatta föreningar

[Erik Albert]

Som bekant jobbar HSB, Bostadsrätterna, Riksbyggen och SBC tillsammans med FAR nu för att försöka förbättra bostadsrättsföreningars finansiella redovisning. Vad som triggade igång alltsammans var förstås Bokföringsnämndens beslut att förbjuda progressiva avskrivningar. Före det beslutet försökte man desperat uppvakta BFN med alla möjliga argument för att förhindra beslutet.

Märkligt nog var FAR först inne på samma tankegångar som BFN men ändrade sig sedan (efter påtryckningar från de stora bostadsorganisationerna?). Att byggbolag och organisationer som också har byggverksamhet ville fortsätta som förut var kanske förståeligt eftersom nya regler och därmed sammanhängande högre avgifter skulle försvåra för dem att ta ut höga priser på bostadsrätterna. Men FAR?? Varför skulle de ändra sig?

Sen kan man fråga sig vilka en organisation som Bostadsrätterna egentligen företräder. Sig själva, de nuvarande borättsinnehavarna eller de kommande?

När inte BFN gjorde som de ville försökte man klura ut nya smitvägar. Vad händer om man i stället för att höja avgifterna låter det bli röda siffror i bokslutet, dvs resultatmässiga underskott. Man lät två figurer i Uppsala utreda frågan och som man ropar i skogen får man svar. Visst, man får ha underskott utan att hamna i fängelse. Men vilka signaler skickar det till presumtiva köpare? Till banker?

Och nu jobbar man med att i stället ändra på hela redovisningen för bostadsrättsföreningar. Det första resultatet "Om årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen Modell Bättre" är inte imponerande. Marginella "förbättringar" och inga rekommenderade nyckeltal för vad som verkligen kännetecknar en bra bostadsrättsförening - hur stora lån bör man ha, hur mycket ska man amortera, hur mycket ska man avsätta till uh-fond. Inte heller något tydligt avståndstagande från underskott.

Allt verkar koka ner till att hålla avgifterna nere. Det skulle inte förvåna om man i nästa utredning kommer att avskaffa avskrivningarna helt och hållet. Den dolda agendan är ändå tydlig: Håll nere avgifterna så att priserna kan hållas uppe.

Varför är man så förtvivlat rädd för att ta ut riktiga avskrivningar och låta dem slå igenom i avgifterna, så att ett positivt resultat uppstår? (Om man tycker att avskrivningarna blir för stora kan kan kompensera för det inre underhållet genom att låta avskrivningstiden bli lite längre.)

Avskrivningar är en kostnad och skall motsvaras av intäkter. Man ska inte gå in i stadgan och ändra på detta. Avskrivningar är ett utmärkt sätt att se till att så att tillräckliga medel säkerställs till amorteringar och framtida underhåll via underhållsfonden. Insiktsfulla revisorer har insett detta t.ex. Erik Davidsson som i BoRevision Info (augusti 2014) skriver att "föreningar som väljer ett högre avgiftsuttag för att täcka slitage/förbrukning och därmed bibehålla föreningens förmögenhet bör därmed få ett högre marknadsvärde." Att täcka slitage och förbrukning är vad man brukar kalla avskrivning.

Avskrivningar är inget påhitt av okunniga tjänstemän på BFN. De har insett (precis som i ÅRL) att det är ett alldeles förträffligt sätt att åstadkomma finansiering, konsolidering, amortering och avsättningar. Det kan tillfälligt svida i enskilda bostadsrättsinnehavares plånböcker men på sikt blir föreningen välmående och "främjar medlemmarnas ekonomiska intressen" precis som det står i stadgan.

[Harald]

Oups, herrejä--ar!

Ett mycket insiktsfullt inlägg, kan bara hålla med. Har själv läst "förbättringsförslaget" och det är genomgående uselt. Man menar i detta att styrelsen skall prognostisera ränteutvecklingen, och därmed avgiftsutvecklingen, för fem år framåt! Man föreslår alltså att styrelserna skall ha mer insikt i hur värdsekonomin rör sig, än vad riksbank och regering har. Helt verklighetsfrånvänt.

Håller med om att fokus verkar a legat på köparens situation, snarare än att försöka skapa fungerande föreningar.

När det gäller nytt anpassat regelverk för BRF är jag inte lika positiv, tror det blir svårt att åstadkomma. Utvecklingen de senaste 20 åren har varit att likrikta alla branschers årsredovisningar, olika undantag har succesivt tagits bort. Att då helt plötsligt vända den utvecklingen för att bluffen med dränerade bostadsrättsföreningar börjar synas, lir svårt att motivera.

För då kommer idrottsklubbarna och vill ha egna regler. Och andra föreningar. Och vissa bolagsformer. osv osv...

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av Harald

Har själv läst "förbättringsförslaget" och det är genomgående uselt.

Jag är nyfiken. Var kan man läsa "förbättringsförslaget"? Länk?

[Harald]

Det finns lite varstans, är tex:

http://www.bostadsratterna.se/allt-o...t-och-relevant

Det är PDF: en på sidan du skall tanka hem och läsa!

[kluringen]

Tack för hänvisningen.