Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2021-12-17, 13:17
ArneAnka ArneAnka är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2020
Inlägg: 8
Standard Julnöt 2021 - Uttjänta badrum

Julnöt 2021

Vi har ett litet dilemma i vår bostadsrättsförening och det hade varit intressant att höra vad expertpanelen tycker om detta och hur ni hade löst situationen. Följande gäller;

Förutsättningar
Föreningen ombildades till bostadsrättsförening 2017. Tjugotvå (22) lägenheter totalt, varav två (2) fortfarande idag är upplåtna med hyresrätt.

Inför ombildningen gjordes 2016 en teknisk besiktning av fastigheten. Vid denna besiktning dömdes sju (7) badrum ut med ordalydelsen:

”Den tekniska livslängden för de våtrum som inte har renoverats har passerats och samtliga är i behov av en renovering till dagens standard för våtrum.”

Badrummen finns specificerade i det prospekt som gavs ut inför ombildningen.

Insatserna för dessa lägenheter sattes lägre än likvärdiga lägenheter i fastigheten med renoverade badrum.

Fram tills idag (2021) har två (2) av dessa ”utdömda” badrum renoverats men 5 badrum återstår. Två (2) av dessa återstående badrum är i de lägenheter som föreningen hyr ut och tre (3) är bostadsrätter. Två (2) av dessa bostadsrätter innehas av de som köpte vid själva ombildningen 2017 och en (1) bostadsrätt ägs idag av bostadsrättsinnehavare nummer tre (3) i ordningen.

Föreningens stadgar är, vad det gäller ”bostadsrättsinnehavarens skyldigheter”, enligt de ”mönsterstadgar” som gäller, dvs. att det är innehavaren som ansvarar för fuktisolerande skickt, klämring till golvbrunn mm.

Dilemmat
Nu till styrelsens dilemma. Styrelsen har nu påtalat för de medlemmar vars badrum ännu inte är åtgärdade, att de har år 2022 på sig att åtgärda sina badrum annars tillåter inte styrelsen att de använder dusch- och badfaciliteterna i badrummen.

De berörda medlemmarna tycker nu att detta är orättvist och vill inte, av olika anledningar, lägga pengar på att åtgärda sina, sedan länge, utdömda badrum utan vill att föreningen skall åtgärda dessa, dvs. betala för badrumsrenoveringen.

Den medlem som idag står som tredje ägare till en av de berörd bostadsrätterna påtalar att han inte visste om att lägenhetens badrum var utdömt och att han därför inte heller är ansvarig eller att styrelsens påbud gäller honom. Dessutom fick han av mäklaren veta att han inte behövde bry sig om att badrummet var slitet för föreningen skulle snart byta avloppsstammar och då skulle han få ett nytt badrum bekostat av föreningen.

Detta löfte är styrelsen ovetade om. Föreningens ordförande m.fl. är desamma sedan ombildningen.

Styrelsen ser ett senario framför sig där det uppstår en vattenläcka i ett eller flera av de sedan 2016 utdömda badrummen varvid föreningens samtliga medlemmar nu skall vara med och betala för den skada som dessa utdömda badrum förorsakar, trots att insatsen var nedsatt just på grund av det faktum att badrummen bedömdes såsom utdömda.

Julnöten
Så hur skall man som styrelse tänka och hur skall man agera är frågan?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2021-12-17, 18:51
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 290
Standard

Inte så svår nöt ändå.

Vad en besiktningsman skrivit in i en överlåtelsebesiktning är inte så intressant, besiktningen görs som en parameter för att bedöma det totala rättvisande priset på fastigheten. Ingenting annat- har alltså ingenting att göra med hur föreningen eller innehavarna efter köpet har gått igenom väljer att agera.

Ni kan inte kräva att en innehavare skall renovera sitt badrum ifall inte en akut risk för skada föreligger. Det betyder i princip att ni måste veta att fuktspärr saknas helt samt kunna bevisa detta.

Hyresrätterna renoveras när så styrelsen finner lämpligt och på föreningens bekostnad.

Bostadsrätterna renoveras när respektive innehavare finner så lämpligt och på deras bekostnad.

Häpp! Så, nu kan ni i styrelsen fokusera på något annat - fira jul kanske?
Svara med citat
  #3  
Gammal 2021-12-17, 19:30
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 292
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av ArneAnka Visa inlägg
Så hur skall man som styrelse tänka och hur skall man agera är frågan?
Det lagstöd som finns är att man som innehavare skall hålla lägenheterna i gott skick. Om vi tar det utlåtande som finns:

”Den tekniska livslängden för de våtrum som inte har renoverats har passerats och samtliga är i behov av en renovering till dagens standard för våtrum.”

Här skulle jag dock inte likställa den med att lägenheten ej är i gott skick. Med min tolkning finns således inget lagstöd för att tvinga fram en åtgärd i föreningens eller lägenhetsinnehavarens regi.

Så vad kan man göra? Tja jag skulle som styrelse konstant tjata. Att faktiskt tvinga en åtgärd kanske det inte finns lagstöd för.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2021-12-17, 21:04
ArneAnka ArneAnka är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2020
Inlägg: 8
Standard

Så låt då säga att två exakt likadana bostadsrätter såldes vid ombildningen, den ena (A) med renoverat badrum och den andra (B) utan renoverat badrum.

Om nu insatsen för bostadsrätt A var 100.000 kr högre än för bostadsrätt B - just för att badrummet inte var renoverat - då är det egentligen den som köpte bostadsrätt A som kanske gjorde den sämre affären? Risken är ju att han kommer att få betala även för det orenoverade badrummet framgent.

Säg att det uppstår en vattenläcka från bostadsrätt B. Föreningens självrisken är vid vattenskada runt 50.000 kr och detta skall då föreningens samtliga medlemmar vara med och betala, trots att alla vetat om att badrummet i bostadsrätt B bedömts vara i dåligt skick och i behov av renovering redan flera år tidigare.

I föreningens stadgar står, § 38, citat;
Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat…
• fuktisolerande skickt
• klämring till golvbrunn


Enligt stadgarna så har ju bostadsrättsinnehavaren inte tillsett att underhållet och reparationen av t.ex. fuktspärr och/eller golvbrunn varit fullgod. Man har sedan tidigare ett protokoll som beskriver skicket på badrummet men innehavaren har inte brytt sig.

Resonemanget ovan får ju dessutom snarare motsatt verkan. Vad skulle motivera bostadsrättsinnehavare B att renovera sitt badrum när det när som helst kan börja läcka och försäkringen då kickar in och tar en del av kostnaden?

Har ägaren av bostadsrätt B riktig mycket is i magen och ett oböjligt tålamod så uppstår kanske ett behov för föreningen framgent att byta avloppsstammar och då får föreningens samtliga medlemmar till slut även vara med och betala detta badrums renovering.

Och vad säger man som styrelse till föreningsstämman när vattenläckan väl är ett faktum? Kan föreningsstämman klandra styrelsen för att denna inte agerat i tid och därmed förorsakat föreningen en onödig kostnad? Likhetsprincipen? Kan styrelsens ledamöter bli personligt ansvariga?

Tack för att ni tar er tid.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2021-12-18, 01:03
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 292
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av ArneAnka Visa inlägg
Föreningens självrisken är vid vattenskada runt 50.000 kr och detta skall då föreningens samtliga medlemmar vara med och betala, trots att alla vetat om att badrummet i bostadsrätt B bedömts vara i dåligt skick och i behov av renovering redan flera år tidigare.
Om skadan bedöms komma från trycksatt vattenledning så åker föreningen på allt. Om det t ex är bristande tätskikt så brukar föreningen få ta på sig undersökning, utrivning och upptorkning men ej återställning.

Denna del anser jag vara en fundamental brist i lagen. Jag bor i ett område byggt innan golvbrunnarna fick bra kvalitet. I princip alla badrum har fukt i bjälklag nära golvbrunnen. Som boende här kan man om man vill renovera badrummet "misstänka" fuktskada. Föreningen måste undersöka, riva ut och torka ut. Kanske får man något på försäkringen också men indirekt är det ju föreningen som betalar.

Att på något sätt kunna skydda sig mot detta har jag inte hittat. Ungefär samma anser jag gälla för er. Men att klandra styrelsen/föreningen för boendes agerande är nog svårt. Styrelsen (föreningen) måste nog vet om en aktiv vattenskada samt även ignorera denna för att man skall anses vårdslös eller försumlig.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2021-12-18, 01:55
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 290
Standard

Citat:
Säg att det uppstår en vattenläcka från bostadsrätt B. Föreningens självrisken är vid vattenskada runt 50.000 kr och detta skall då föreningens samtliga medlemmar vara med och betala, trots att alla vetat om att badrummet i bostadsrätt B bedömts vara i dåligt skick och i behov av renovering redan flera år tidigare.
Ja detta är ju trist men så ser reglerna ut - fast riktigt så illa blir det sällan.

Se till att ni kan visa på att innehavaren har blivit informerad om att badrummet dömts ut i en besiktning. Sedan gör ni ingenting mera.

Skulle ingen skada inträffa innan badrummet renoveras av någon innehavare - gott så.

Inträffar en skada:

Ta dit en egen besiktningsman (ej försäkringsbolagets). Rapport.
Hantera skadan enligt gängse rutin (ej försäkring om ert ansvar understiger självrisk). Låt innehavaren göra klart sin del. Sedan . med stöd av besiktningsprotokollet - kräver ni tillbaka föreningens kostnader för skadan från innehavaren.

Så enkelt (eller svårt) är det.

Eftersom innehavaren är ansvarig för tät- och ytskikt så har denne även befogenhet att utöva ansvaret. Alltså renovera när denne finner så lämpligt - och med vilken metod denne väljer. Det är inte föreningens ansvar och ska inte heller vara styrelsens huvudvärk.

Så till orättvisan:

Ja - en medlem som väntar med att utöva sitt underhållsansvar kommer till slut hamna i en skadesituation där föreningen åker på en del av kostnaden. Och är det inte solklart vad eller snarare vem som orsakat skadan - ja då kommer inte heller föreningen kunna få ersättning.

Skillnaden är ju medlemmen som ser att badrummet är "slut" - tänker "dags att renovera" - och gör så. Men alla är inte så förutseende. Tyvärr får kollektivet i Brf betala en del för enskilda som sitter på händerna år efter år.

Men med egen besiktning och återkrav när det bevisligen berott på innehavarens underlåtenhet att renovera i tid så hålls dessa kostnader nere till ett minimum.

En annan bra sak för att förhindra sådana kostnader är att INTE teckna kollektivt bostadsrättstillägg...
Svara med citat
  #7  
Gammal 2021-12-18, 02:00
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 290
Standard

Citat:
Har ägaren av bostadsrätt B riktig mycket is i magen och ett oböjligt tålamod så uppstår kanske ett behov för föreningen framgent att byta avloppsstammar och då får föreningens samtliga medlemmar till slut även vara med och betala detta badrums renovering.
Ja - och detta spelar ju ingen roll. Kostnaden för föreningen för detta badrum blir ju lika alla andra badrum. Enda skillnaden är ju att innehavaren har bott i säck och aska i många år...

Citat:
Och vad säger man som styrelse till föreningsstämman när vattenläckan väl är ett faktum? Kan föreningsstämman klandra styrelsen för att denna inte agerat i tid och därmed förorsakat föreningen en onödig kostnad? Likhetsprincipen? Kan styrelsens ledamöter bli personligt ansvariga?
Verkligen inte. Och vattenläckor är inget som behandlas på stämmor över huvud taget.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2021-12-18, 11:45
ArneAnka ArneAnka är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2020
Inlägg: 8
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En annan bra sak för att förhindra sådana kostnader är att INTE teckna kollektivt bostadsrättstillägg...
Vår förening har sedan många år tecknat en kollektiv brf-försäkring för medlemmarna. Har du lust att utveckla resonemanget lite gällande att det INTE är en bra idé att teckna en sådan.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2021-12-18, 21:15
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 290
Standard

Fast jag har skrivit om detta så många gånger ber dig leta lite i trådarna.

Så klart är det helt fel att ge någon ett ansvar (att försäkra, reparera, underhålla och byta ut) men sedan ta bort befogenheten att försäkra. Blir ju svårt att klaga på medlemmar som inte tar resten av sitt ansvar då minst sagt.

Kollektiv försäkring innebär att du istället för att ha två olika försäkringsbolag som strider för ”sin” kund (sina pengar) så har du ett enda bolag som ska förhandla med sig själv och som har som övergripande affärsmässiga målsättning att gå med vinst. Och en av de skadedrabbade har en hög självrisk- hur rättssäkert tror du att detta blir?

Kollektivt brf tillägg är en bluff och ni som har tecknat denna bör sätta er och läsa på ansvarsfördelningen inom brf samt fundera på vem detta gynnar.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2021-12-19, 11:24
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 570
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg

Inträffar en skada:

Ta dit en egen besiktningsman (ej försäkringsbolagets). Rapport.
Hantera skadan enligt gängse rutin (ej försäkring om ert ansvar understiger självrisk). Låt innehavaren göra klart sin del. Sedan . med stöd av besiktningsprotokollet - kräver ni tillbaka föreningens kostnader för skadan från innehavaren.
Det kan bli problem med att få ersättning från innehavaren eftersom den skadelidande enligt huvudregeln
har bevisbördan för att någon varit vårdslös. Det normala torde vara att var och en får ta kostnaderna
för att åtgärda de delar som föreningen resp medlemmen har underhållsansvaret för.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Byte av värmepanna i badrum / Renovering badrum - Vad gäller i brf? Pyttan67 Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 1 2011-06-06 18:15



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 09:28.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2022.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare