Vattenskada, element, avlopp, ledningar - vem ska betala vad vid skada i en brf?

[Admin]

Jag vill här ge exempel på hur HSB svarar medlemmar i frågan om vem som ska betala en vattenskada.

Fråga: Vem ska betala rörmokaren?
Grannen som bor under mig upptäckte att det rann vatten på hans vägg. Han ringde styrelsen som kontaktade mig och sa att jag måste ta kontakt med en rörmokare. Jag kontaktade en rörmokare som konstaterade att det var en packning i ett avloppsrör som läckte. Felet åtgärdades. Grannen hävdar nu att jag måste anlita och bekosta en rörmokare som undersöker skadorna i hans lägenhet också. Är det verkligen rätt?

Svar: Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar är underhållsansvaret fördelat mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Fördelningen innebär att den som har reparations- och underhållsansvaret för en viss del av fastigheten också ska betala reparations- och underhållsåtgärder.
[Min kommentar: Detta upprepas ofta av HSB, men det har ingen praktisk betydelse... förutom att det är vilseledande.]

Om avloppsröret var synligt så har du, enligt HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar, som bostadsrättshavare underhålls- och reparationsansvaret för röret.
[Min kommentar: Fel, fel, fel av HSB Riksförbund!!!]
Det innebär att du ska bekosta åtgärderna som vidtas i din lägenhet.
[Min kommentar: Följdfel]

För skadorna i din grannes lägenhet är det grannen som bär ansvaret för att de åtgärdas.
[Min kommentar: Varför det? Hur ränker HSB här???]
Grannen kan därefter, om du har eftersatt ditt underhållsansvar för avloppsröret, kräva ersättning för sina kostnader från dig.
[Min kommentar: HSB Riksförbund tycks inte vara medveten om att det finns något som heter "Försäkringsbolag"]

En i många fall lämplig ansvarsfördelning vid just vattenskador är att föreningen står för undersökning av skadans omfattning och för friläggande av det skadade området.
[Min kommentar: Ja, det kan man verkligen tycka, men varför ser då inte HSB till att ta fram ett regelverk som styr detta förfarande i rätt riktning?]
Ett skäl till det är att det är viktigt att agera snabbt vid just vattenskador för att begränsa skadornas omfattning.

Sofie Kjellin, förbundsjurist

Precis som för alla andra meningslösa svar från HSB Riksförbund så finns det en hel del att säga om detta som vanligt vaga svar. Det är en uppenbar fara med dessa svar om styrelser tror på vad det otroligt okunniga riksförbundet säger!

Se även tråden;
Vem ska betala golvbrunnen i brf, jag, föreningen eller entreprenören?

[clabbe]

Du skriver såhär:

Fördelningen innebär att den som har reparations- och underhållsansvaret för en viss del av fastigheten också ska betala reparations- och underhållsåtgärder. [Min kommentar: Detta upprepas ofta, men det har ingen praktisk betydelse... förutom att det är vilseledande.]

Varför har detta ingen praktisk betydelse, och varför är det vilseledande?
Om jag t.ex. som boende får en saftig faktura för reparation av vattenskada på stamnätet (som jag inte ansvarar för) får det ju en väldig praktiskt betydelse för mig, jag måste bestrida kravet eller betala en massa pengar för något jag inte ansvarar för.
Dessutom är det väl helt rimligt att ansvar och betalningsskyldighet går hand i hand?

Du skriver vidare:

Om avloppsröret var synligt så har du, enligt HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar, som bostadsrättshavare underhålls- och reparationsansvaret för röret. [Min kommentar: Fel, fel fel !!!]

Men enligt §36 i HSB:s normalstadgar står det ju att bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick (bl.a. reparera lägenheten). Och i lägenheten ingår bl.a. synliga avloppsledningar enligt samma paragraf.
Kan du förtydliga hur du menar?

Vidare skriver du:

Grannen kan därefter, om du har eftersatt ditt underhållsansvar för avloppsröret, kräva ersättning för sina kostnader från dig. [Min kommentar: HSB Riksförbund tycks inte vara medvetet om att det finns något som heter "Försäkringsbolag"]

Visst kan det finnas försäkringar som täcker kostnader för vattenskada men visst är det så att det juridiska ansvaret faller på lägenhetsinnehavaren. Hon kan sen i sin tur vända sig till sitt försäkringsbolag (om hon har försäkring) och försöka få ersättning för de kostnader hon haft (precis som vid bilolyckor där man vållar en skada.)

[Admin]

Kul med vakna läsare, och självklart ska jag svara på dina frågor.

Fråga 1
Sofies inledningsfras;

Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar är underhållsansvaret fördelat mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Fördelningen innebär att den som har reparations- och underhållsansvaret för en viss del av fastigheten också ska betala reparations- och underhållsåtgärder.

har ingen praktisk betydelse eftersom den inte säger något. "Underhållsansvaret är fördelat mellan bostadsrättshavaren och föreningen"? Vad tillför detta den medlem som ställt frågan (och andra)?
När jag läste detta första gången så fick jag tänka efter en stund innan jag förstod vad hon menade.

I ditt exempel där du får en faktura för reparation av en vattenskada som du inte ansvarar för så kan jag inte se hur denna inledningstext gör dig särskilt mycket klokare. Det hjälper dig inte att veta om du måste bestrida kravet eller punga ut med en förmögenhet.
Vad Sofie säger här är att vissa delar står bostadsrättshavaren för och andra delar står föreningen för. Jaha, och...? Personligen tycker jag att Sofies standardiserade inledningsfras är som att säga att is är kallt och solen är varm.

Sedan är inledningsfrasen vilseledande eftersom det inte alls behöver vara så att den som har reparations- och underhållsansvaret också står för reparations- och underhållsåtgärder.. och ej heller dess kostnader (även om vi bortser från att försäkringar täcker vissa bitar). Det kan t.ex. vara så att en medlem varit oaktsam med det som föreningen ansvarar för, och då kan medlemmen åka på att betala detta.

Jag håller med dig att det är rimligt att ansvar och betalningsskyldighet går hand i hand, och oftast är det kanske så. Men alltså inte alltid.

Fråga 2
Du skriver;

Men enligt §36 i HSB:s normalstadgar står det ju att bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick (bl.a. reparera lägenheten). Och i lägenheten ingår bl.a. synliga avloppsledningar enligt samma paragraf.
Kan du förtydliga hur du menar?

Jag kan förtydliga vad jag menar, men det kanske jag gör bäst med att fråga dig vad du menar?

Jag förstår inte vad §36 har med detta att göra;

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick.
Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl
underhålla som reparera lägenheten och att bekosta åtgärderna.
Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom
i övrigt är väl underhållet och hålls i gott skick.

Menar du att ovanstående formulering innebär att bostadsrättshavare har underhålls- och reparationsansvaret för synliga avloppsrör?

När du säger "i lägenheten ingår bl.a. synliga avloppsledningar enligt samma paragraf" så har jag nog tyvärr helt tappat tråden.

Fråga 3

Ursprungligen skrivet av clabbe

Visst kan det finnas försäkringar som täcker kostnader för vattenskada men visst är det så att det juridiska ansvaret faller på lägenhetsinnehavaren. Hon kan sen i sin tur vända sig till sitt försäkringsbolag (om hon har försäkring) och försöka få ersättning för de kostnader hon haft (precis som vid bilolyckor där man vållar en skada.)

Ja, det är ju ingen fråga, men jag kan ändå bara ge en kort kommentar till din synpunkt här.

Ja, om det är en vattenskada som hör till bostadsrättshavaren så hör självfallet det juridiska ansvaret till samma bostadsrättshavare. Min kommentar till Sofies svar i denna bit var inte det mest primära, utan det var mest att jag tyckte att svaret kunde förtydligats (precis som hela svaret i övrigt). Just detta med vattenskador är det vanligaste men ändå det svåraste problemet i brf:ar... och dyraste. Ändå finns det inga särskilt klara gränser över vad som täcks av försäkringar. HSB Malmö ska ha en sådan försäkringsinformation om ett par dagar, men för att få denna information måste man som medlem i HSB betala 100 kr (!!!).

[clabbe]

Tack för bra svar, det gav en hel del att fundera över för mig.
Jag ska förtydliga vad jag menar med 36§.
Först står det vad du citerar. Längre ner i samma paragraf definieras lägenheten. Där står:

Till lägenheten hör bland annat:
--------
ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten

[Admin]

Bara glad om jag kan hjälpa till.
Du är väldigt uppmärksam och ställer bra frågor.
Ju fler frågor som ställs desto fler bitar kan bli klarare för desto fler medlemmar.

Ja, det är korrekt.
I HSB:s normalstadgar (och därmed blir nästan alla brf-stadgar lika dåliga) står det att följande hör till lägenheten (med vilket menas "bostadsrättshavaren");

ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten

Men ser du skillnaden mellan denna text i stadgarna och Sofies text?;

Om avloppsröret var synligt så har du, enligt HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar, som bostadsrättshavare underhålls- och reparationsansvaret för röret.

Det är faktiskt en stor skillnad på stadgarnas "till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten" och Sofies tolkning att bostadsrättshavaren har underhålls- och reparationsansvaret för synliga avloppsrör.

Om det skulle vara som Sofie säger, vad händer då om jag skulle smälla upp en gipsskiva framför ett annars synligt rör. Då är röret inte längre synligt och ansvaret övergår med bara denna lilla åtgärd till föreningen, enligt Sofie.

Sedan kan jag bara inom parantes nämna att man brukar enkelt säga att stamledningar alltid är föreningens ansvar och resten är bostadsrättshavarens ansvar.
Denna tolkning gör dock att t.ex. ansvaret för det inbyggda röret mellan avloppsbrunnen och stamröret blir bostadsrättshavarens ansvar, och det är naturligtvis helt orimligt.

Sedan vet jag inte ens om det finns "synliga" avloppsrör, men det kanske det gör i något gammalt hus någonstans?

Vad jag vill ha sagt med mina exempel är just att de som ställer frågor till HSB av olika anledningar aldrig får något svar som är värt något. Varje medlem som ställer en fråga till HSB blir som regel inte ett dugg klokare på vad som gäller efter HSB:s svar. Snarare bara ännu mer förvirrad.

När HSB dessutom är otydlig och t.o.m. säger felaktiga saker (som i de korta exempel jag tagit upp här, där jag inte ens kommenterat alla felaktigheter/luddigheter) så bara förvärras läget ännu mer för föreningarna och bostadsrättshavarna. I princip varje svar jag läser från HSB Riksförbund är fel på ett eller annat sätt!

Ansvarsfördelningen för ledningar (såväl som radiatorer och tillhörande delar) är generellt sett en djungel och HSB gör det definitivt inte lättare att veta vad som egentligen gäller!

Av naturliga skäl (HSB vet helt enkelt inte vad som gäller) så undviker HSB Riksförbund att nämna något om vad som gäller avseende kontrollskyldighet (övervakning) och vilken undersökningsplikt det finns hos de olika parterna. När det händer något så är detta en faktor som tas med i bedömningarna, men först när det händer något. Ingen vill/vågar specificera i förväg vilka skyldigheter och rättigheter man har i dessa bitar.

Sedan nämner Sofie inget om brand. Då blir det riktigt knivigt eftersom det i händelse av brand helt plötsligt kan bli föreningens ansvar att reparera och bekosta ledningar/rör som annars hör till bostadsrättshavaren. Vem kan förklara varför det är så? Inte jag i alla fall.

[clabbe]

Det här är riktigt intressant.
Vad ska man kalla rören från diskbänken till stamledningen, kan det gå under beteckning "synliga avloppsrör"?

Formuleringen "synliga" är ganska olycklig, det håller jag med dig om. Det skulle vara intressant att få veta vad Sofie Kjellin skulle svara på det.
Vad gäller ansvarsfördelningen så att bostadsrättshavaren ansvarar fram till anslutning till stamledning håller jag med om att det känns lite orimligt. Jag var med på ett informationsmöte som fastighetsägarföreningen ordnade här i stan där bland annat denna fråga togs upp. Bostadsrättslagen är ju inte tydlig på det här området. Därmed råder stor osäkerhet vilket är dåligt.

[Admin]

Ja, inte är det lätt. Och då har jag här ändå bara tagit upp en del av tolkningsproblemen i samband med rör/ledningar och tillhörande delar. Skulle vi börja diskutera (det får i så fall bli ett separat ämne i detta forum) radiatorer, radiatorrör, radiatornipplar, radiatorkranar och termostater så skulle det verkligen bli kaotiskt.

I bostadsorganisationerna - som tagit fram det luddiga och ofullständiga regelverket - har man en extremt låg kunskap om detta. Hur ska då stackars enskilda bostadsrättshavare kunna veta vad som gäller? Är det rimligt att enskilda bostadsrättshavare ska kunna mer än alla bostadsorganisationer och försäkringsbolag tillsammans?

Alla gör olika tolkningar för motsvarande bitar.
Det gör också att en styrelse gör fria tolkningar från fall till fall, och det drabbar medlemmarna.

Egentligen är det inte särskilt svårt att definera vad som hör till vem och på vilket sätt. Men någon måste göra det.

Varför bostadsorganisationerna inte velat ta tag i denna bit under de senaste 100 åren kan man ju fråga sig. Om det enbart är för att bostadsorganisationerna vill behålla makten och kontrollen vet jag inte.

[kluringen]

Svårast av allt i en BRF - element med tillbehör

Ursprungligen skrivet av Admin

Ja, inte är det lätt. Och då har jag här ändå bara tagit upp en del av tolkningsproblemen i samband med rör/ledningar och tillhörande delar. Skulle vi börja diskutera (det får i så fall bli ett separat ämne i detta forum) radiatorer, radiatorrör, radiatornipplar, radiatorkranar och termostater så skulle det verkligen bli kaotiskt.

I bostadsorganisationerna - som tagit fram det luddiga och ofullständiga regelverket - har man en extremt låg kunskap om detta. Hur ska då stackars enskilda bostadsrättshavare kunna veta vad som gäller? Är det rimligt att enskilda bostadsrättshavare ska kunna mer än alla bostadsorganisationer och försäkringsbolag tillsammans?

Alla gör olika tolkningar för motsvarande bitar.
Det gör också att en styrelse gör fria tolkningar från fall till fall, och det drabbar medlemmarna.

Egentligen är det inte särskilt svårt att definera vad som hör till vem och på vilket sätt. Men någon måste göra det.

Så sant det du skriver Admin.

Vår förening har ganska nyligen sjösatt helt omarbetade stadgar med bred förankring bland medlemmarna. Det var kanske naivt att tro att dessa är heltäckande.
Så här står det om värme:
”Föreningen svarar för övriga reparationer och övrigt underhåll av fastigheten, dvs för reparationer och underhåll av fastighetens yttre och av bl a:
stamledningar för avlopp, vatten, el och gas fram till lägenheternas anslutningspunkter, centralvärme och ventilation till alla delar inklusive don och reglage”.

För att ge medlemmarna så stor frihet som möjligt att göra vad de vill i sina lägenheter, och samtidigt skydda föreningens intressen, har vi lagt till följande i avsnittet ”Förändring i lägenhet”;
”Förändring av byggnadsdel eller installation som faller under föreningens ansvar enl § 16 bekostas av bostadsrättshavaren om åtgärden är en följd av förändringen som bostadsrättshavaren har vidtagit.
Skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som bostadsrättshavaren har vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad”.

Det har visat sig att detta inte räcker. Det var många som frös de riktigt kalla dagarna nu i december. Efter en uppjustering av värmekurvan blev de flesta nöjda, men i lägenhet där det fattas element och/eller har flera element med för låg effekt går det inte att få upp värmen till normenlig nivå.

Läs även mina svarsinlägg på tråden ”Vem ansvarar för element i en brf?”.

Tillägg:
Svarsinläggen ovan avser nr 7 och 12 i tråden. Frågeställningen är om kollektivet ska behöva ta ansvar för att återställa enskilda innehavares feltänkta ingrepp i lägenheterna. Ger föreningen med sig i enstaka ömmande fall riskerar föreningen att flera ställer krav om att återställa förändringar som tidigare innehavare har gjort och som man inte är nöjd med. I ett gammalt hus finns det knappt två lägenheter som är lika, det finns individuella lösningar hos var och varannan. Det blir dyrt för alla i längden om föreningen tar på sig att att stå för det.

[Gusten]

I stadgarna som kluringen visar utdrag från finns en bestämmelse om
att skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som
bostadsrättshavaren vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad.
Är avsikten med denna bestämmelse att bostadsrättshavaren ska påföras
mer ansvar än det ansvar som gäller enligt lag ?

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av Gusten

I stadgarna som kluringen visar utdrag från finns en bestämmelse om
att skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som
bostadsrättshavaren vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad.
Är avsikten med denna bestämmelse att bostadsrättshavaren ska påföras
mer ansvar än det ansvar som gäller enligt lag ?

BRL 7 kap 12 § är en dispositiv lag. Man får ändra innebörden i stadgarna. Syftet med stadgevillkoret är att skydda föreningen och övriga medlemmar från skador på grund av en enskild innehavares ombyggnad, t.ex om man kommer igenom en vägg till grannen, ställer till med vattenskada eller skadar trapphusmålningen när man bär byggskivor. Det är rimligt att den som bygger tar fullt ansvar för alla kostnader som bygget medför.