Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Bostadsrättsforum (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=2)
-   -   Avgift för garage tillhörande lägenhet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=19403)

limpan 2013-08-26 16:57

Avgift för garage tillhörande lägenhet
 
Vår förening har två lägenheter som har tillhörande varmgarage på gaveln, där det även finns ingång till lägenheten via garaget. Dessa garage har en väldigt låg avgift i förhållande till övriga garage i en separat länga på området.

Garagen tillhörande lägenheterna kostar 290 kr/mån och är ungefär dubbelt så stora som övriga garageplatser med en kostnad på 425 kr/mån.
Lägenhetsgaragen har även möjlighet att ställa sig på uppfarten till sitt garage och motsvarande parkeringsplats kostar övriga 275 kr/mån.

Vid ombildningen står det i besiktningen att lägenheterna har tillhörande garage, men insatsen för dessa lägenheter hade samma kvm-pris som övriga lägenheter och hyran motsvarar även den nivån för jämnstora lägenheter.

Tilläggas bör att det finns förrådsutrymme inne i garaget som till ytan motsvarar övriga medlemmars kallförråd på fristående yta.

Min uppfattning av detta är att det är upp till styrelsen att hitta en rättvis hyresnivån för dessa garage, men frågan är hur starkt garagen tillhör lägenheterna och vad det innebär för nivån på hyran.

Några idéer eller åsikter hur vi ska gå vidare?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;

Andelstal brf - länklista om andelstal i bostadsrättsföreningar

Andelstal i brf- Beräkning och förändring av andelstalen i bostadsrättsförening - Faktabanken

Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? - Faktabanken

Gusten 2013-08-26 20:32

Upplåtelseform för garageplatser
 
Verkar lite oklart vilken upplåtelseform det är på just dessa två garageplatser.

Att det står i ett besiktningsprotokoll att det hör en garageplats till bostadsrätten har nog ingen rättslig verkan, såvida det inte även står i upplåtelseavtalet för lägenheten att det hör en viss garageplats till bostadsrätten.
Då borde det å andra sidan inte tillkomma någon separat extraavgift för garageplatsen.

Harald 2013-08-26 22:26

Garagen med i den ekonomiska planen, påverka andelstalet och avgiften
 
Om garagen har ingång till lägenheten så hör dessa ihop. Därmed ska garagen ha samma upplåtelseform som lägenheterna, i detta fall upplåtas med bostadsrätt.

Garagen borde varit med i den ekonomiska planen, påverka andelstalet, och därmed avgiften för respektive bostadsrätt.

Man kan tänka sig att så skett. Yta upplåten med bostadsrätt, som de dessutom betalt insats för, bör ha en lägre årsavgift än motsvarande hyra för garage.

Avgiften för garage med bostadsrätt ska endast finansiera det yttre underhållet (föreningens del), medan en hyra ska finansiera både yttre och inre underhåll.

Kolla igen, kan det inte vara så att dessa medlemmar faktiskt betalt insats för garageytan från början?

limpan 2013-08-26 23:22

Bostadsrätt med tillhörande garage har samma kvm-pris som övriga
 
Ja det är lite som är oklart. Upplåtelseavtal antar jag att föreningen ska ha en kopia på någonstans?

Har kollat på insatserna igen och andelstalen adderar ihop till 100% utan att det finns några garage upptagna och bostadsrätt med tillhörande garage har samma kvm-pris som alla andra.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 45473)
Avgiften för garage med bostadsrätt ska ju endast finansiera det yttre underhållet (föreningens del), medan en hyra ska finansiera både yttre och inre underhåll.

Jag tycker denna förklaring låter vettig med tillägget att hyran även bör bekosta uppvärmningen av ytan.

290 kr för uppvärmt garage på ca 40 kvm, elektrisk rullport, utdraget vatten och golvbrunn låter ändå lite även om det hade funnits en insats för garaget.

Kan det finnas separata insatser utöver lägenheternas? Summan av de insatser jag hittat uppgår till den totala summan för insatser i finansieringsplanen.

Harald 2013-08-27 12:05

Om de med garage betalat för fler kvm än lägenhetsytan
 
Inte säkert att dessa garage kallas för "garage" i den ekonomiska planen.

Avgörande är om de som innehar garage betalat för fler kvadratmeter än själva lägenhetsytan. Man kan ju tänka sig:

lgh X: 60 m2
Garage: 40 m2
Ger yta för lgh X: 100 m2.

Insats kan ha betalats på detta vis, och sedan har man "återfört" garagen i lägenhetesförteckningen för att dessa medlemmar inte ska betala orimligt hög avgift för dessa ytor. Garagen värms ju upp till lägre temperatur än boyta, och har ett mycket lågt underhållsbehov för föreningen.

Därmed syns inte att man betalat för dessa garage längre.

Kolla det först!

limpan 2013-08-27 13:41

Insats motsvarar enbart lägenhetens yta
 
Har nu kollat av mot ritningar och insatsen motsvarar enbart lägenhetens yta.

Ja, det löpande underhållet för ett garage är inte stort, men med ca 200 kvm ytterväggyta, 50 kvm tak, tre fönster och en avgäld på 50 kr/kvm och år så överstiger kostnaderna intäkterna över tid alla gånger, i vilket fall som helst.

Harald 2013-08-27 14:53

Garage är INTE upplåten med bostadsrätt
 
Ok, men då är utrett att dessa garage INTE är upplåtna med bostadsrätt, eftersom ingen insats betalats.

Därmed ska hyran för dessa garage, i och med likhetsprincipen, omgående justeras. Garagehyran får inte understiga övriga garages hyra, eftersom dessa är större, bör den vara högre.

Förslagsvis räknar man fram en kallhyra, baserat på kvm-priset för kallgaragen. Därtill lägges värmetillägg.

Ex:
Befintligt kallgarage ca 20 kvm, hyra: 425 kr/mån eller 21,25/kvm
Motsvarar alltså 850 kr/mån för 40 kvm.

Värmetillägget får man räkna på, t ex genom att ta hela föreningens värmekostnader för A-temp yta (se energideklarationen), slå ut per kvm, och kanske dela med hälften (eftersom det inte behöver vara 21 grader i ett garage).

Detta presenterar man sedan för styrelsen som det ENDA alternativet för att uppfylla lagens krav om likställdhet mellan medlemmar under nuvarande upplåtelseform för garagen (hyresrätt).

Därefter presenterar man ett attraktivare förslag, nämligen att garagen i stället upplåts med bostadsrätt. Föreningen kan då sälja dessa garage till aktuella innehavare, och få in en hygglig slant, samtidigt som innehavarna får ha kvar sin låga avgift för ytorna.

Denna lösning gör att ALLA vinner. Föreningen får in en god intäkt, medlemmar utan dessa garage blir rättvist behandlade och vinner dessutom genom föreningen ekonomiskt, medlemmarna med dessa garage får garagen integrerade i sin bostadsrätt = högre värde samt får behålla en låg månatlig kostnad, och vinner givetvis också ekonomiskt genom att föreningen får intäkten.

Enkelt genomfört? Kanske inte, men rättvisa är inte enkelt.

Kolla med en mäklare vad lämpligt kvm-pris skulle vara för garagen.

limpan 2013-08-27 15:35

Hyra baserad på kostnad för framtida underhåll av garage
 
Ypperligt förslag som jag bävar inför att genomföra :42:

Fortsätta ha låg hyra är det enda jag reagerar på.
Är inte det bästa att så gott det går räkna fram vad framtida underhåll för dessa enheter kommer att vara för bostadsrättsföreningen och sätta hyran därefter. En hyra som procentuellt sedan följer höjningar för övriga årsavgifter.

Denna nivå kommer förvisso relativt annat bli låg oavsett, men om hyran skulle sättas under underhållskostnaden känns det som att det blir en obalans på lång sikt.

Harald 2013-08-27 19:56

Konkludent handlande eller kausalitet
 
Dessa garage kommer, då och då, att innebära problem för bostadsrättsföreningen så länge de kvarstår som hyresrätter. Detta eftersom de är sammanbyggda med bostadsrätterna.

Tjafs och gränsdragningsproblem när underhåll ska göras, eller reparationer, eller som nu, att någon upptäcker att hyran är för låg.

Som jag ser det så innebär alla åtgärder som inte är upplåtelse till bostadsrätt (t ex hyreshöjning) endast att styrelsen skjuter problemet framför sig. Detta kommer att fortgå tills det kommer en styrelse som har kraft nog att driva igenom den nödvändiga förändringen.

Vad jag har förstått så är ni relativt nyombildade. Ju längre tiden går, desto svårare kommer förändringen bli. Juristerna pratar om konkludent handlande eller kausalitet.

limpan 2013-08-28 11:48

Garagehyra, ändring
 
Du har så rätt.

Boende i de berörda bostadsrätterna är det som betalat insatserna, så det är nu - innan någon överlåtelse har skett - som det borde tas tag i.

Det var det där med en styrelse som har kraft att genomföra nödvändiga förändringar bara. :42:

Gusten 2013-08-28 12:05

Ytterligare insats för garage som de trodde hörde till bostadsrätten
 
Det behövs förstås också frivilliga överenskommelser med dessa två medlemmar att de går med på att betala ytterligare insats för garage som de trodde redan hörde till bostadsrätten.

Utan sådan frivillig tilläggsinsats är det ju bara att fortsätta att hyra ut garageplatserna.

limpan 2013-11-11 11:26

Garage tillhör lgh och kan inte hyras ut av föreningen till annan
 
Såklart kan ingen tvingas betala insats, men det är inte bara att hyra ut heller eftersom det ska göras till rimlig nivå.
Detta innebär en betydande ökning i hyran och hur de berörda ställer sig till det återstår att se.

Har nu fått fram uppgifter om att det finns ett tillägg till upplåtelseavtalet för berörda lägenheter som säger att garagen tillhör bostadsräter och att de av föreningen inte kan hyras ut till någon annan. Vidare finns det noterat att hyresnivån ska täcka dess drift och underhållskostnad.

Klart är nu alltså att lägenheterna med garage inte betalat någon insats för sina garage och att de hyr dessa av föreningen. Problemet som återstår är då bara att sätta en rättvis hyresnivå.

Det står som sagt skrivet att hyran ska täcka drift och underhållskostnad, men inte kan detta vara förenat med likabehandlingsprincipen då några insatser för garagen inte är betalda?

Vad som står skrivet i ett tillägg borde, om det strider mot likabehandlingsprincipen, vara betydelselöst?

Adde 2013-11-11 21:14

Upplåtelseavtal är bindande för parterna
 
Med reservation för att jag inte sett vare sig upplåtelseavtal eller tillägget rörande garagen, och således inte vet exakt hur de formulerats, så vill jag ändå komma med följande kommentar:

Upplåtelseavtal eller andra avtal torde vara, om de ingåtts på korrekt sett, bindande för parterna, oavsett om man senare tycker att det är 'orättvist', dvs bryter mot likabehandlingsprincipen (som inte är speciellt specificerad).

Det är möjligen de styrelsemedlemmar som ingått avtalen som kan ställas till ansvar för att de har gjort fel, men det är nog försent nu.

Tycker man att ett avtal är oskäligt kan man gå till domstol och begära att det ska jämkas (om man nu inte kommer överens mellan parterna). Men att bara strunta i ett avtal, även om det är i form av ett tillägg, torde inte vara möjligt (åtminstone inte hållbart i domstol). Man kan naturligtvis göra som man vill och hoppas att motparten inte går till domstol, men det är omoraliskt.

limpan 2013-11-12 18:48

Garage som ej kan sägas upp
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av Adde (Inlägg 47328)
Upplåtelseavtal eller andra avtal torde vara, om de ingåtts på korrekt sett, bindande för parterna, oavsett om man senare tycker att det är 'orättvist', dvs bryter mot likabehandlingsprincipen (som inte är speciellt specificerad).

Det var en intressant synvinkel, att likabehandlingsprincipen skulle kunna undvikas i någon form av avtal. Jag ställer mig mycket tveksam till det, men så är jag ingen jurist heller.

Att blanda in domstol ser jag som en sista utväg.

Det enda argumentet jag har hört för att inte fullt ut ta marknadshyra för dessa garage är att dessa bostadsrätter inte har möjlighet att säga upp garaget, vilket övriga i föreningen kan göra om de så önskar. Det är ett skäligt argument, även om jag kan tycka att personer som väljer detta boende också torde uppskatta att ha garaget.

Hur mycket är det rimligt att hyresnivån sänks med detta argument?

Adde 2013-11-12 23:55

Avtal och likabehandlingsprincipen
 
Varför har inte dessa lägenheter möjlighet att säga upp garaget? Om föreningen inte behöver bry sig om vad som står i tillägget till upplåtelseavtalet, varför skulle bostadsrättshavaren behöva följa det och hyra garaget?

Att man några år efter att ett avtal ingåtts kommer och anser att det strider mot likabehandlingsprincipen betyder inte att man får strunta i avtalet. Likabehandlingsprincipen är mer tillämpar när föreningen funderar på att ingå avtal, inte för att bryta existerande.

Att föreningen inte vill blanda in domstol förstår jag, men om föreningen tänker kräva in en hyra av lägenhetsinnehavarna för garaget som överstiger vad tillägget anger så är frågan vad föreningen gör om lägenhetsinnehavaren vägrar betala den högre summan?

Återigen, om folk kommer överens frivilligt så är det inga problem, om båda parter är med på det så kan man komma överens om vad som helst.

Harald 2013-11-13 00:33

Mer bostadsrätt än hyresavtal eller arrendeavtal
 
Jag håller med Adde, tycker han formulerar läget rätt bra.

Klart är att dessa innehavare gjort en god affär och i princip fått dessa garage "på köpet". En domstol kommer troligen tolka det som att de är upplåtna med bostadsrätt, och där räkna med att insatsen för lägenheten även avsett garaget, alternativt godta 0 kr som insats.

Eftersom tilläggsavtalet stadgar att "garagen tillhör lägenheterna" och "föreningen få inte hyra ut dessa till någon annan", så liknar detta ju mer bostadsrätt än hyresavtal eller arrendeavtal.

limpan 2013-11-13 11:48

Hur räknas drift och underhållskostnad ut för garage?
 
Föreningen har inte tänkt bryta något kontrakt om kontraktet verkligen är giltigt och vad som gäller håller på att utredas bland annat genom detta forum.

För mig låter det som sagt jättekonstigt med upplägget, men era argument är vettiga.

Ett litet tillägg är att det är en av de boende med dessa lägenheter som var drivande vid ombildningen och alltså även har drivit igenom detta. Att folk kommer överens frivilligt kan förvisso se ut att vara sant på papperet och det är ju det som i slutändan gäller. Att det i verkligheten gått till på det viset är däremot inte troligt. Ingen av de boende som var med vid ombildningen (som jag har pratat med) har kännedom om detta. Om det sedan är informationen som har mörkats eller medlemmarna som inte har engagerat sig tillräckligt är svårt att uttala sig om i efterhand (förmodligen lite av båda).

Vi får förhålla oss till hur det ser ut och acceptera läget.

Hur räknar vi ut drift och underhållskostnaden?
Det finns en plan för drift och underhåll som lämpar sig rätt bra för beräkningen, men det har också uppkommit ytterligare åtgärder i form av läckage på dessa enheter.

Kan man räkna in någon marginal för sådant, lägger man det på garagehyran vartefter sådant inträffar, eller är det helt enkelt en smäll föreningen får ta?

Gusten 2013-11-13 12:18

Beslut om höjda andelstal för vissa lägenheter
 
Om garaget är upplåtet med bostadsrätt och hör till bostadsrätten så håller det nog inte juridiskt att ta ut någon hyra alls för garaget.

Däremot skulle föreningsstämman kunna besluta om höjda andelstal för årsavgiften för just dessa bostadsrätter.

Harald 2013-11-13 13:20

Hyra kan inte tas ut för garage upplåten med bostadsrätt
 
Bra Gusten! Just så måste ni ju göra om ni vill att dessa betalar mer för garagen.

Troligen rätt enkelt att genomföra också, eftersom övriga medlemmar torde vara i klar majoritet.

limpan 2013-11-13 14:04

Hyra ska tas ut för drift och underhåll av garage
 
Garaget hör till lägenheten och är upplåtet via ett tillägg till upplåtelsen. I detta tillägg står det att hyra ska tas ut för drift och underhåll.

Bra förslag med andelstalen, men fungerar det att utföra om det finns ett befintligt avtal som säger annat?
Om jag förstod Adde rätt måste ett avtal först avgöras i rätten innan man kan bryta mot avtalet, även om det från början är felaktigt.

Vilken typ av majoritet är det som gäller vid ändring av andelstal?

Gusten 2013-11-13 14:19

Vilken majoritet vid förändring av andelstal i brf?
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av limpan (Inlägg 47386)
Vilken typ av majoritet är det som gäller vid ändring av andelstal?

Bra fråga. Efter att ha skickat en fråga till Bo Bättres frågelåda fick jag ett mail från SBC:s förre VD Göran Olsson.
Han skrev att det inte fanns någon ordentlig rättslig prövning av frågan så han kunde inte ge något klart besked.

HSB påstår att det räcker med enkel majoritet om inte stadgarna anger högre majoritet.

Om garaget inte är upplåtet med bostadsrätt så skulle det alltså vara fråga om något slags avtal om tvång att hyra garaget.
Men är det överhuvudtaget juridiskt möjligt att genom ett tillägg koppla ett sådant tvång till en bostadsrätt kan man undra.

limpan 2013-11-13 17:41

Tillägg till upplåtelseavtal är styrelsebeslut
 
Nu har jag fått kika på handlingarna och det visade sig att tillägget inte uppkom vid upplåtelsen utan beslutades på ett styrelsemöte först drygt ett år senare.

Jag antar att en styrelse inte är berättigadl att fatta ett sådant beslut?

Föreningen skulle genom detta äga rätten att bestämma hyresnivån och lägenhetsinnehavaren rätten att avsäga sig att hyra garaget. Det är i sig ingen bra lösning för någon part, då garagen naturligt hör till lägenheterna och även har ett förråd där, som övriga bostadsrätterhar i en fristående byggnad.

Det bästa vore, enligt mig, om vi kunde skapa ett nytt och giltigt tillägg på stämman och ändra andelstalen för att garaget på riktigt ska tillhöra lägenheten.

Vilka beslut kan stämman ta och vad måste berörda lägenhetsinnehavare godkänna för att en sådan lösning ska kunna bli av?

Gusten 2013-11-14 09:25

Lägenhetsförteckning uppger antal rum samt övriga utrymmen
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av limpan (Inlägg 45470)
Garagen tillhörande lägenheterna kostar 290 kr/mån och är ungefär dubbelt så stora som övriga garageplatser med en kostnad på 425 kr/mån.
Lägenhetsgaragen har även möjlighet att ställa sig på uppfarten till sitt garage och motsvarande parkeringsplats kostar övriga 275 kr/mån.

Vid ombildningen står det i besiktningen att lägenheterna har tillhörande garage, men insatsen för dessa lägenheter hade samma kvm-pris som övriga lägenheter och hyran motsvarar även den nivån för jämnstora lägenheter.

Tilläggas bör att det finns förrådsutrymme inne i garaget som till ytan motsvarar övriga medlemmars kallförråd på fristående yta.

Man kanske kan gissa att ombildarens tanke varit att just dessa två garage ska vara upplåtna med bostadsrätt för 275 kr/mån och de andra i garagelängan ska vara rena hyresgarage för 425 kr/mån.

Och om jag förstått Harald rätt så är också det naturligaste att just dessa garage hör till bostadsrätten.

I lägenhetsförteckningen ska det finnas uppgift om "antal rum samt övriga utrymmen", så där skulle det alltså behöva skrivas in att det finns övrigt utrymme i form av garage.

Även upplåtelseavtalet skulle behöva uppdateras så att det framgår att det hör ett garage till bostadsrätten.

En annan fråga är hur beslutsprocessen ska gå till för att det ska bli giltigt.
En liknande situation är när en befintlig lägenhet görs om till etagelägenhet genom att den kompletteras med vindsutrymme.

Iskallt 2014-04-21 13:00

Handikappanpassade lägenheter med vidbyggt garage
 
Kan det vara värt att notera att dessa två bostadrätter är handikappanpassade och har ett vidbyggt garage som tillhör lägenheten?

limpan 2014-04-22 11:34

Extrakostnader för handikappanpassning bekostas av kommunen
 
Extrakostnader för handikappanpassning ska enligt kommunen hanteras av dem inte belasta övriga medlemmar ekonomiskt i en förening.

Om garagen tillhör bostadsrätter (ägandet) eller inte utan att insats har betalats och hur avgifter ska tas ut är för övrigt vad tråden behandlat.

Alternativen för att även ägandet av garagen ska vara knutet till lägenheterna tycks vara att antingen insats betalas och avgift justeras eller att andelstal ändras beroende på vad stadgarna säger.

neptunus 2014-04-22 15:51

Kostnader för personer med handikapp i bostadsrättsförening
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av limpan (Inlägg 51492)
Extrakostnader för handikappanpassning ska enligt kommunen hanteras av dem inte belasta övriga medlemmar ekonomiskt i en förening.

Det låter rimligt att kostnader för personer med handikapp ska betalas av alla skattebetalare och inte bara av dem som råkar vara granne och bo i samma bostadsrättsförening.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Iskallt (Inlägg 51476)
Kan det vara värt att notera att dessa två lägenheter är handikappanpassade och har ett vidbyggt garage som tillhör lägenheten?

Kan du utveckla dina tankegångar om du har en annan uppfattning än det limpan svarade, eller vad du ville säga med din kommentar?

Iskallt 2014-04-22 18:31

Handikappades förråd är inbyggda i garaget
 
Mina tankegångar med detta var att alla skulle förstå varför garaget är byggt ihop med lägenheten, därför det heter handikappanpassad lägenhet. Alla ska behandlas lika i en förening men kul att veta varför det är byggt på detta sätt.

Under Lulebos tid så var lägenhet och garage under samma objekt (även nu), ingen annan hyresgäst kunde (kan) hyra garaget. Den handikappades förråd är även inbyggda i garaget. Säkringar för garage är samma som för vardagsrummet i lägenheten, säkringarna finns även i lägenheten.

Finns mycket mer att ta på här, det kommer säkert att bli bra :)
Kul att läsa vad andra tycker:)


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 14:21.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare