Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=11)
-   -   BRF2.0 - vad är det? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=33617)

0Xb 2019-08-19 15:17

BRF2.0 - vad är det?
 
Är det någon som vet vad BRF2.0 som Well Fastigheter har är, i själva verket?
https://urbanpark.wellfastigheter.se/brf-2-0

1a) Är det en äkta bostadsrättsföreningen?
1b) Är den i så fall giltig mot lagarna?
2a) Om det inte är äkta, är den ändå giltig mot föreningslagen?
2b) Om den inte är äkta, vad gäller då för skatteregler?

Citat:

"I BRF 2.0 sköter Well fastigheter teknisk och ekonomisk förvaltning. Så länge föreningen är finansierad med lån ur BRF 2.0-fond utses styrelsen av Well och kan inte bytas ut. Föreningen utser ett föreningsråd för medlemsfrågor och rapporterar ekonomiska frågor till styrelse och förvaltare.

Det garanterar att förening fattar långsiktigt hållbara beslut i de viktiga frågorna kring teknisk och ekonomisk förvaltning. Genom föreningsrådet har du som bor inflytande över gemensamma frågor kring trivsel och aktiviteter."
Citat:

1. Vad är skillnaden mellan BRF 2.0 och en vanlig bostadsrätt?
BRF 2.0 är på många sätt lik en vanlig bostadsrättsförening - du äger din bostadsrätt och tar del av samma fördelar som en vanlig bostadsrätt erbjuder. Den största skillnaden är att i BRF 2.0 är det föreningen som står för lånet. Därför blir din insats betydligt lägre och din månadsavgift högre.

liqwid78 2019-08-19 19:57

Citat:

Ursprungligen skrivet av 0Xb (Inlägg 77100)
Är det någon som vet vad BRF2.0 som Well Fastigheter har är, i själva verket?
https://urbanpark.wellfastigheter.se/brf-2-0

1a) Är det en äkta bostadsrättsföreningen?
1b) Är den i så fall giltig mot lagarna?
2a) Om det inte är äkta, är den ändå giltig mot föreningslagen?
2b) Om den inte är äkta, vad gäller då för skatteregler?

Det är en förening med extrem hög belåning. Om det är äkta eller inte så får du ringa och fråga. Det brukar styras med andel kommersiella ytor. Jag skulle tro att det är äkta.
Jag hade aldrig köpt med denna koncept. Garanterat avgiftshöjningar inom närmaste år. Det blir osäljbar eftersom de flesta tittar på avgiftsstorleken.
Be om det ekonomiskaplanen och gör en känslighetsanalys. Jag skulle tro att de inte avsätter mer än 25-45kr/kvm för underhåll.

0Xb 2019-08-19 20:24

Citat:

Ursprungligen skrivet av liqwid78 (Inlägg 77105)
Det är en förening med extrem hög belåning. Om det är äkta eller inte så får du ringa och fråga. Det brukar styras med andel kommersiella ytor. Jag skulle tro att det är äkta.
Jag hade aldrig köpt med denna koncept. Garanterat avgiftshöjningar inom närmaste år. Det blir osäljbar eftersom de flesta tittar på avgiftsstorleken.
Be om det ekonomiskaplanen och gör en känslighetsanalys. Jag skulle tro att de inte avsätter mer än 25-45kr/kvm för underhåll.

Hur kan det vara en äkta med stadgar där man inte ens får som ägare vara med i styrelsen...?

liqwid78 2019-08-19 20:49

Citat:

Ursprungligen skrivet av 0Xb (Inlägg 77106)
Hur kan det vara en äkta med stadgar där man inte ens får som ägare vara med i styrelsen...?

Var står det? Jag hittade inga dokument på sidan.

liqwid78 2019-08-19 21:02

Citat:

Ursprungligen skrivet av 0Xb (Inlägg 77106)
Hur kan det vara en äkta med stadgar där man inte ens får som ägare vara med i styrelsen...?

Nu hittade jag. Förvaltare sitter i styrelsen. Nu gissar jag. Men jag tror att de har den största andelen i föreningen och får inte ansättas så länge skulden finns kvar dvs medlemmarna betalar insatserna och får sin andel. Det gör att de som köper nu får knappt eller inga andelar.
Stadgarna skyddar nog denna uppsättning.

Be om stadgarna och kolla upp.

0Xb 2019-08-19 21:25

Citat:

Ursprungligen skrivet av liqwid78 (Inlägg 77108)
Nu hittade jag. Förvaltare sitter i styrelsen. Nu gissar jag. Men jag tror att de har den största andelen i föreningen och får inte ansättas så länge skulden finns kvar dvs medlemmarna betalar insatserna och får sin andel. Det gör att de som köper nu får knappt eller inga andelar.
Stadgarna skyddar nog denna uppsättning.

Be om stadgarna och kolla upp.

Är det ens giltigt förfarande?

liqwid78 2019-08-19 21:33

Citat:

Ursprungligen skrivet av 0Xb (Inlägg 77109)
Är det ens giltigt förfarande?

Vet inte. Jag är ingen jurist men tydligen så om man kommit så långt med marknadsföring.

0Xb 2019-08-19 22:35

Bostadsrättslag (1991:614) - 9 kap Bestämmelser om föreningen mm
 
Jag får inte ihop detta med anledning av följande:

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.
Bostadsrättsföreningens ledning
https://lagen.nu/1991:614#K9P12S1.
Citat:

9 kap 12 § -- Bestämmelserna om en förenings ledning i 7 kap. lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar med följande undantag:

_ 1. Av styrelsens ledamöter ska alltid minst två eller, om styrelsen består av färre än fem ledamöter, minst en väljas på en föreningsstämma.
_ 2. Om inte något annat har bestämts i stadgarna, kan bostadsrättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för en styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.
_ 3. Bestämmelserna om verkställande direktör gäller inte.
_ 4. Trots 7 kap. 26 § lagen om ekonomiska föreningar får föreningsstämman besluta om en samlad ersättning till styrelseledamöterna. Lag (2018:715).
Ur undantag punkt 2 borde alltså minsta två väljas på föreningsstämma, vilket alltid är medlemmarna? Eller? För då kommer främst 9 kap 14§, punkt 2, som i så fall strider mot stadgarna, eller?

Bestämmelser om föreningsstämma
Citat:

9 kap 14 § Bestämmelserna om föreningsstämman i 6 kap. lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar gäller för bostadsrättsföreningar med följande undantag:

_ 1. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
_ 2. Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt utsedda fullmäktige.
_ 3. Bestämmelserna om poströstning i 6 kap. 6 § lagen om ekonomiska föreningar gäller inte.
_ 4. Endast medlemmens make eller sambo eller en annan medlem får vara ombud, om inte något annat har bestämts i stadgarna. En medlem som är juridisk person får företrädas av ett ombud som inte är medlem, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ingen får som ombud företräda mer än en medlem, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
_ 5. En medlem får som biträde vid föreningsstämman endast anlita sin make eller sambo eller en annan medlem, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
_ 6. Bestämmelserna i 23 § och 24 § första stycket gäller i stället för 6 kap.35 och 36 §§ lagen om ekonomiska föreningar. Lag (2018:715).
Dock ur följande kan man i stadgarna stipulera annorlunda?
7 kap. Föreningens ledning
Hur styrelsen utses
https://lagen.nu/2018:672#K7P6S1
Citat:

7 kap 6 § -- Styrelsen väljs av föreningsstämman. I stadgarna får det bestämmas att en eller flera styrelseledamöter ska utses på något annat sätt. Styrelsen eller en styrelseledamot får dock inte ges rätt att utse styrelseledamöter.
Vem som kan vara styrelseledamot
https://lagen.nu/2018:672#K7P7S1
Citat:

7 kap 7 § -- Styrelseledamöterna ska vara medlemmar i föreningen, om inte stadgarna tillåter något annat. Den som enligt lag är ställföreträdare för en medlem eller, om en juridisk person är medlem, den som är ledamot av styrelsen för den juridiska personen eller delägare i denna, får dock vara styrelseledamot utan att vara medlem i föreningen, även om stadgarna saknar en bestämmelse om det.

merbzt 2019-08-20 12:19

Så länge det finns lån så är de alltså styrande. DVS de kan tillse att de är styrande för all framtid genom att alltid ha ett lån kopplat till fonden. De kan även sätta en avgiftsnivå som är högre än normala driftskostnader genom att upphandla dyra entreprenadtjänster. Räkningen skickas till de boende utan möjlighet till insyn.

För att de skall kunna bestämma medlemmarna till styrelsen så måste de ha mest andelar. Flera juridiska personer kanske men jag får inte ihop hur de får ihop medlemsmajoritet speciellt det som behövs för stadgebyte.

Det känns som att nuvarande lagar inte riktigt möjliggör denna form av upplägg. De boende medlemmarna borde kunna trixa sig in i styrelsen. Medlemmarna borde kunna kräva en extrastämma av styrelsen och om den inte hörsammar detta så bör boverket kunna kalla till en stämma.

Om man kan ta över föreningen kanske det blir en bra affär annars så är det möjligt att man får svarte petter på hand. Det låter lite som Kinesiska muren i Malmö. Där är det inte så kul att vara bostadsrättsägare.

0Xb 2019-08-20 12:26

Ta över..
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av merbzt (Inlägg 77121)
Så länge det finns lån så är de alltså styrande. DVS de kan tillse att de är styrande för all framtid genom att alltid ha ett lån kopplat till fonden. De kan även sätta en avgiftsnivå som är högre än normala driftskostnader genom att upphandla dyra entreprenadtjänster. Räkningen skickas till de boende utan möjlighet till insyn.

För att de skall kunna bestämma medlemmarna till styrelsen så måste de ha mest andelar. Flera juridiska personer kanske men jag får inte ihop hur de får ihop medlemsmajoritet speciellt det som behövs för stadgebyte.

Det känns som att nuvarande lagar inte riktigt möjliggör denna form av upplägg. De boende medlemmarna borde kunna trixa sig in i styrelsen. Medlemmarna borde kunna kräva en extrastämma av styrelsen och om den inte hörsammar detta så bör boverket kunna kalla till en stämma.

Om man kan ta över föreningen kanske det blir en bra affär annars så är det möjligt att man får svarte petter på hand. Det låter lite som Kinesiska muren i Malmö. Där är det inte så kul att vara bostadsrättsägare.

Ja men lite så ser jag det också, man borde kunna med den processen kuppa bort gamla styrelsen genom tvinga nya stadgar, och på det sättet ta över det hela. Och minska lånen från 2,5% till 0,5% och amortera 3% per år ( befintliga 1% plus 2 till). På 30 år är lånen jättelåga och på 10 år är de mer rimliga, men höga...

Gusten 2019-08-20 12:37

Kan det vara BRL 7:6 man utnyttjar, alltså att man har en stadgebestämmelse om att en
eller flera styrelsemedlemmar väljs på annat sätt än av föreningsstämman?
Eller saknas den normala rösträtten med en röst per lägenhet?

Dock verkar det väl lite konstigt om man kan vara bostadsrättshavare och samtidigt
inte kunna ha normala föreningsstämmor med val av ledamöter till styrelsen.

clabbe 2019-08-20 13:31

Citat:

Ursprungligen skrivet av Gusten (Inlägg 77123)
Kan det vara BRL 7:6 man utnyttjar, alltså att man har en stadgebestämmelse om att en
eller flera styrelsemedlemmar väljs på annat sätt än av föreningsstämman?
Eller saknas den normala rösträtten med en röst per lägenhet?

Dock verkar det väl lite konstigt om man kan vara bostadsrättshavare och samtidigt
inte kunna ha normala föreningsstämmor med val av ledamöter till styrelsen.


Så kan det vara, men det är svårt att spekulera utan att ha sett föreningens aktuella stadgar. Finns de tillgängliga på nätet tro?

Gusten 2019-08-20 15:07

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 77125)
Så kan det vara, men det är svårt att spekulera utan att ha sett föreningens aktuella stadgar. Finns de tillgängliga på nätet tro?

Kan inte hitta några stadgar på nätet.
Antagligen är det väl juristgranskat innan man har satt igång ett sådant projekt.
Det är dock dåligt att inte visa stadgarna i samband med annonseringen av lägenheterna,
särskilt som ingen lär teckna sig för en lägenhet utan att först ha läst stadgarna.

Harald 2019-08-20 17:37

Citat:

....särskilt som ingen lär teckna sig för en lägenhet utan att först ha läst stadgarna.
Har aldrig träffat någon köpare som läst stadgarna någonsin. Men det kanske kommer efterfrågas i det här fallet?

0Xb 2019-08-20 20:54

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 77128)
Har aldrig träffat någon köpare som läst stadgarna någonsin. Men det kanske kommer efterfrågas i det här fallet?

Innan köp av ny brf absolut, jag skulle...

clabbe 2019-08-22 10:53

Citat:

Ursprungligen skrivet av liqwid78 (Inlägg 77105)
Det är en förening med extrem hög belåning. Om det är äkta eller inte så får du ringa och fråga. Det brukar styras med andel kommersiella ytor. Jag skulle tro att det är äkta.
Jag hade aldrig köpt med denna koncept. Garanterat avgiftshöjningar inom närmaste år. Det blir osäljbar eftersom de flesta tittar på avgiftsstorleken.
Be om det ekonomiskaplanen och gör en känslighetsanalys. Jag skulle tro att de inte avsätter mer än 25-45kr/kvm för underhåll.

En aspekt på affären är att föreningen inte får någon skattereduktion för räntorna på de höga lånen. Skulle bostadsrättshavarna ha lånen så skulle ju 30% av räntorna kommit tillbaka.

merbzt 2019-08-22 12:38

Om det faktiskt är ett företag som har ett långsiktigt seriöst ägande som plan så finns det ju en möjlighet för ett bra boende. Men då är frågan varför man vill att det skall vara bostadsrätter. Det skulle ju kunna vara hyresrätter istället.

I grund och botten tror jag man vill locka den typ av köpare som ej har möjlighet att köpa vanligt prissatta bostadsrätter. Man nichar in sig helt enkelt. Sen så knyter man det mot sitt eget fondbolag som lånar ut pengar genom utfärdandet av långtidsobligationer kanske? Såsom ränteläget är nu så lär det finnas köpare till detta även fast räntan på lånet är lågt.

När det gäller stadgarna så var de dock inte klara. Så hur det funkar lagligt får vi se senare.

0Xb 2019-08-22 17:43

Citat:

Ursprungligen skrivet av merbzt (Inlägg 77161)
Om det faktiskt är ett företag som har ett långsiktigt seriöst ägande som plan så finns det ju en möjlighet för ett bra boende. Men då är frågan varför man vill att det skall vara bostadsrätter. Det skulle ju kunna vara hyresrätter istället.

Ja lite så, men du har en poäng. Det kan vara ett bra boende.

Citat:

Ursprungligen skrivet av merbzt (Inlägg 77161)
I grund och botten tror jag man vill locka den typ av köpare som ej har möjlighet att köpa vanligt prissatta bostadsrätter. Man nichar in sig helt enkelt. Sen så knyter man det mot sitt eget fondbolag som lånar ut pengar genom utfärdandet av långtidsobligationer kanske? Såsom ränteläget är nu så lär det finnas köpare till detta även fast räntan på lånet är lågt.

Med tanke på 10-åriga tyska bonds ligger på under 0, så är det väldigt bra affär för företaget, och dåligt för köparna... troligen.

Citat:

Ursprungligen skrivet av merbzt (Inlägg 77161)
När det gäller stadgarna så var de dock inte klara. Så hur det funkar lagligt får vi se senare.

Jag förstår inte varför det skall vara så svårt att få se stadgar, ekonomiska planer, avtal etc.

Gusten 2019-08-23 00:07

Citat:

Ursprungligen skrivet av merbzt (Inlägg 77161)

När det gäller stadgarna så var de dock inte klara. Så hur det funkar lagligt får vi se senare.

Om det inte finns några stadgar klara ännu så kan det ju än så länge inte finnas någon registrerad BRF som har rätt att upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Så bokningsavtalet för 5000 kr skrivs tydligen med ett företag som så småningom avser at registrera en BRF.
Och att bygget inte kommer igång förrän det har skrivits bokningsavtal på minst 70 procent av lägenheterna.

0Xb 2019-08-23 10:19

Citat:

Ursprungligen skrivet av Gusten (Inlägg 77177)
Om det inte finns några stadgar klara ännu så kan det ju än så länge inte finnas någon registrerad BRF som har rätt att upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Så bokningsavtalet för 5000 kr skrivs tydligen med ett företag som så småningom avser at registrera en BRF.
Och att bygget inte kommer igång förrän det har skrivits bokningsavtal på minst 70 procent av lägenheterna.

Sant.. men det borde finnas mer information i så fall innan man investerar 50'000? Borde finnas förslag på stadgar?

0Xb 2019-08-23 10:21

Citat:

Ursprungligen skrivet av merbzt (Inlägg 77161)
[...] Sen så knyter man det mot sitt eget fondbolag som lånar ut pengar genom utfärdandet av långtidsobligationer kanske? Såsom ränteläget är nu så lär det finnas köpare till detta även fast räntan på lånet är lågt.

Inser att detta är en riktig fälla, det innebär att man kan bestämma ränta och sedan knyta till sig riktigt låga räntor under. Så under 20 år sitter man och får 2,25% ränta och lånar upp i sin tur för negativa räntor. Och medlemmarna kan inte göra något alls.

merbzt 2019-08-23 12:28

Citat:

Ursprungligen skrivet av 0Xb (Inlägg 77184)
Inser att detta är en riktig fälla, det innebär att man kan bestämma ränta och sedan knyta till sig riktigt låga räntor under. Så under 20 år sitter man och får 2,25% ränta och lånar upp i sin tur för negativa räntor. Och medlemmarna kan inte göra något alls.

Allt faller ju på hur ekonomin sköts. Man belånar föreningen högt så köparna kan sänka sina insatser. För att begränsa risken så tar man lån på 20 år. Under dessa 20 år gäller det då att föreningen amorterar på lånen ordentligt. Gör man inte det så är ju risken att när lånen förfaller så är ränteläget signifikant mycket högre samtidigt som större underhåll börjar bli aktuellt. Det som balanserar upp är ju att avgifterna är höga vilket leder till att det rimligtvis kommer finnas ett överskott på kapital. Det måste ju hanteras på något sätt.

Men incitamentet för förvaltningsbolaget finns inte riktigt där. Det är föreningen som kommer att ta den ekonomiska risken. Ett scenario är ju att man under 20 år tar oskäligt betalt för förvaltning och amorterar minimalt. När 20 år gått så om det är ekonomiskt lönsamt så fortsätter man att låna ut pengar till föreningen. Annars så ordnar man helt enkelt nya lån i annan bank, fixar nya förvaltningsavtal och klipper alla band.

Ok att lånegivaren sitter i styrelsen. Men att lånegivaren även skall sköta förvaltningen gör att lånegivaren sitter med alla kort på hand och köparna står för all risk. I princip så har köparen ett enda aktivt val att göra. Att köpa eller inte köpa.

Det enda som jag ser som skulle återfå balansen är om de boende får en option att på något sätt lösa lånen i förtid.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 15:44.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare