Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Bostadsrättsforum (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=2)
-   -   Avgift för garage tillhörande lägenhet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=19403)

limpan 2013-08-26 16:57

Avgift för garage tillhörande lägenhet
 
Vår förening har två lägenheter som har tillhörande varmgarage på gaveln, där det även finns ingång till lägenheten via garaget. Dessa garage har en väldigt låg avgift i förhållande till övriga garage i en separat länga på området.

Garagen tillhörande lägenheterna kostar 290 kr/mån och är ungefär dubbelt så stora som övriga garageplatser med en kostnad på 425 kr/mån.
Lägenhetsgaragen har även möjlighet att ställa sig på uppfarten till sitt garage och motsvarande parkeringsplats kostar övriga 275 kr/mån.

Vid ombildningen står det i besiktningen att lägenheterna har tillhörande garage, men insatsen för dessa lägenheter hade samma kvm-pris som övriga lägenheter och hyran motsvarar även den nivån för jämnstora lägenheter.

Tilläggas bör att det finns förrådsutrymme inne i garaget som till ytan motsvarar övriga medlemmars kallförråd på fristående yta.

Min uppfattning av detta är att det är upp till styrelsen att hitta en rättvis hyresnivån för dessa garage, men frågan är hur starkt garagen tillhör lägenheterna och vad det innebär för nivån på hyran.

Några idéer eller åsikter hur vi ska gå vidare?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;

Andelstal brf - länklista om andelstal i bostadsrättsföreningar

Andelstal i brf- Beräkning och förändring av andelstalen i bostadsrättsförening - Faktabanken

Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? - Faktabanken

Gusten 2013-08-26 20:32

Upplåtelseform för garageplatser
 
Verkar lite oklart vilken upplåtelseform det är på just dessa två garageplatser.

Att det står i ett besiktningsprotokoll att det hör en garageplats till bostadsrätten har nog ingen rättslig verkan, såvida det inte även står i upplåtelseavtalet för lägenheten att det hör en viss garageplats till bostadsrätten.
Då borde det å andra sidan inte tillkomma någon separat extraavgift för garageplatsen.

Harald 2013-08-26 22:26

Garagen med i den ekonomiska planen, påverka andelstalet och avgiften
 
Om garagen har ingång till lägenheten så hör dessa ihop. Därmed ska garagen ha samma upplåtelseform som lägenheterna, i detta fall upplåtas med bostadsrätt.

Garagen borde varit med i den ekonomiska planen, påverka andelstalet, och därmed avgiften för respektive bostadsrätt.

Man kan tänka sig att så skett. Yta upplåten med bostadsrätt, som de dessutom betalt insats för, bör ha en lägre årsavgift än motsvarande hyra för garage.

Avgiften för garage med bostadsrätt ska endast finansiera det yttre underhållet (föreningens del), medan en hyra ska finansiera både yttre och inre underhåll.

Kolla igen, kan det inte vara så att dessa medlemmar faktiskt betalt insats för garageytan från början?

limpan 2013-08-26 23:22

Bostadsrätt med tillhörande garage har samma kvm-pris som övriga
 
Ja det är lite som är oklart. Upplåtelseavtal antar jag att föreningen ska ha en kopia på någonstans?

Har kollat på insatserna igen och andelstalen adderar ihop till 100% utan att det finns några garage upptagna och bostadsrätt med tillhörande garage har samma kvm-pris som alla andra.

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 45473)
Avgiften för garage med bostadsrätt ska ju endast finansiera det yttre underhållet (föreningens del), medan en hyra ska finansiera både yttre och inre underhåll.

Jag tycker denna förklaring låter vettig med tillägget att hyran även bör bekosta uppvärmningen av ytan.

290 kr för uppvärmt garage på ca 40 kvm, elektrisk rullport, utdraget vatten och golvbrunn låter ändå lite även om det hade funnits en insats för garaget.

Kan det finnas separata insatser utöver lägenheternas? Summan av de insatser jag hittat uppgår till den totala summan för insatser i finansieringsplanen.

Harald 2013-08-27 12:05

Om de med garage betalat för fler kvm än lägenhetsytan
 
Inte säkert att dessa garage kallas för "garage" i den ekonomiska planen.

Avgörande är om de som innehar garage betalat för fler kvadratmeter än själva lägenhetsytan. Man kan ju tänka sig:

lgh X: 60 m2
Garage: 40 m2
Ger yta för lgh X: 100 m2.

Insats kan ha betalats på detta vis, och sedan har man "återfört" garagen i lägenhetesförteckningen för att dessa medlemmar inte ska betala orimligt hög avgift för dessa ytor. Garagen värms ju upp till lägre temperatur än boyta, och har ett mycket lågt underhållsbehov för föreningen.

Därmed syns inte att man betalat för dessa garage längre.

Kolla det först!

limpan 2013-08-27 13:41

Insats motsvarar enbart lägenhetens yta
 
Har nu kollat av mot ritningar och insatsen motsvarar enbart lägenhetens yta.

Ja, det löpande underhållet för ett garage är inte stort, men med ca 200 kvm ytterväggyta, 50 kvm tak, tre fönster och en avgäld på 50 kr/kvm och år så överstiger kostnaderna intäkterna över tid alla gånger, i vilket fall som helst.

Harald 2013-08-27 14:53

Garage är INTE upplåten med bostadsrätt
 
Ok, men då är utrett att dessa garage INTE är upplåtna med bostadsrätt, eftersom ingen insats betalats.

Därmed ska hyran för dessa garage, i och med likhetsprincipen, omgående justeras. Garagehyran får inte understiga övriga garages hyra, eftersom dessa är större, bör den vara högre.

Förslagsvis räknar man fram en kallhyra, baserat på kvm-priset för kallgaragen. Därtill lägges värmetillägg.

Ex:
Befintligt kallgarage ca 20 kvm, hyra: 425 kr/mån eller 21,25/kvm
Motsvarar alltså 850 kr/mån för 40 kvm.

Värmetillägget får man räkna på, t ex genom att ta hela föreningens värmekostnader för A-temp yta (se energideklarationen), slå ut per kvm, och kanske dela med hälften (eftersom det inte behöver vara 21 grader i ett garage).

Detta presenterar man sedan för styrelsen som det ENDA alternativet för att uppfylla lagens krav om likställdhet mellan medlemmar under nuvarande upplåtelseform för garagen (hyresrätt).

Därefter presenterar man ett attraktivare förslag, nämligen att garagen i stället upplåts med bostadsrätt. Föreningen kan då sälja dessa garage till aktuella innehavare, och få in en hygglig slant, samtidigt som innehavarna får ha kvar sin låga avgift för ytorna.

Denna lösning gör att ALLA vinner. Föreningen får in en god intäkt, medlemmar utan dessa garage blir rättvist behandlade och vinner dessutom genom föreningen ekonomiskt, medlemmarna med dessa garage får garagen integrerade i sin bostadsrätt = högre värde samt får behålla en låg månatlig kostnad, och vinner givetvis också ekonomiskt genom att föreningen får intäkten.

Enkelt genomfört? Kanske inte, men rättvisa är inte enkelt.

Kolla med en mäklare vad lämpligt kvm-pris skulle vara för garagen.

limpan 2013-08-27 15:35

Hyra baserad på kostnad för framtida underhåll av garage
 
Ypperligt förslag som jag bävar inför att genomföra :42:

Fortsätta ha låg hyra är det enda jag reagerar på.
Är inte det bästa att så gott det går räkna fram vad framtida underhåll för dessa enheter kommer att vara för bostadsrättsföreningen och sätta hyran därefter. En hyra som procentuellt sedan följer höjningar för övriga årsavgifter.

Denna nivå kommer förvisso relativt annat bli låg oavsett, men om hyran skulle sättas under underhållskostnaden känns det som att det blir en obalans på lång sikt.

Harald 2013-08-27 19:56

Konkludent handlande eller kausalitet
 
Dessa garage kommer, då och då, att innebära problem för bostadsrättsföreningen så länge de kvarstår som hyresrätter. Detta eftersom de är sammanbyggda med bostadsrätterna.

Tjafs och gränsdragningsproblem när underhåll ska göras, eller reparationer, eller som nu, att någon upptäcker att hyran är för låg.

Som jag ser det så innebär alla åtgärder som inte är upplåtelse till bostadsrätt (t ex hyreshöjning) endast att styrelsen skjuter problemet framför sig. Detta kommer att fortgå tills det kommer en styrelse som har kraft nog att driva igenom den nödvändiga förändringen.

Vad jag har förstått så är ni relativt nyombildade. Ju längre tiden går, desto svårare kommer förändringen bli. Juristerna pratar om konkludent handlande eller kausalitet.

limpan 2013-08-28 11:48

Garagehyra, ändring
 
Du har så rätt.

Boende i de berörda bostadsrätterna är det som betalat insatserna, så det är nu - innan någon överlåtelse har skett - som det borde tas tag i.

Det var det där med en styrelse som har kraft att genomföra nödvändiga förändringar bara. :42:


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:14.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare