Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=13)
-   -   Brf bestående av 4 lgh med styrelse bestående av 5 ledamöter från 3/4 av lgh. (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=29357)

brf_titanic 2018-05-06 10:28

Brf bestående av 4 lgh med styrelse bestående av 5 ledamöter från 3/4 av lgh.
 
Bor i en Brf bestående av 4 lgh (2 parhus).
Från att föreningen bildades har styrelsen alltid bestått av en representant från varje lägenhet och alla i föreningen har fått möjlighet att påverka och ta del av samma information.
Under 2016/2017 såldes 3/4 lägenheter och nya medlemmar/styrelseledamöter flyttade in. Två av lägenheterna bebos av par som är vänner sedan tidigare. Under 2017 har dessa två nya par försökt driva igenom olika byggen som främst gynnar dom. För att få igenom det har dom "mutat" styrelseordförande, vilket har resulterat i en klubb av "ömsesidig beundran" som gör mer eller mindre olagliga tjänster och gentjänster åt varandra. När jag försökte sätta stopp för det, så röstade man ut mig ur styrelsen.
För att göra allt lite mer rörigt så har styrelseordförande nyligen gjort en bulvanöverlåtelse av sin lgh till sin mamma, för att få lån från banken till en villa. Styrelseordförande har nu flyttat ut men sitter fortfarande i styrelsen och är styrelseordförande i föreningen. Styrelsen består nu av ledamöter som representerar 3/4 lägenheter. Styrelseordförande är utflyttad och inte medlem, de resterande ledamöterna är de två vänparen. Den enda medlemmen i föreningen som inte sitter i styrelsen är alltså jag (äger min lgh själv). Den enda medlem i föreningen som inte får samma information och möjlighet att påverka, är jag. Styrelsen makttrippar dessutom och undanhåller information, tar beslut som en styrelse inte har behörighet att göra osv.
Finns det något som hindrar ett sådant här upplägg?

Korsdraget 2018-05-06 11:31

Minoritetsskyddet gäller
 
http://www.notisum.se/rnp/domar/rh/RH010032.htm

Kap 7. LEF. Kap 9 BRL.
Vad jag förstått är denna saken i Hovrätten väldig lika det du här beskrivet. Åberopa detta när det blir aktuellt. Var vid gott mod. :8:

Läs lagändringarna 1986, 87.

clabbe 2018-05-06 11:40

Vad står det i era stadgar om vem som får sitta i styrelsen?

Pensionär 2018-05-06 11:48

Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71217)
Bor i en Brf bestående av 4 lgh (2 parhus).
Från att föreningen bildades har styrelsen alltid bestått av en representant från varje lägenhet och alla i föreningen har fått möjlighet att påverka och ta del av samma information.
Under 2016/2017 såldes 3/4 lägenheter och nya medlemmar/styrelseledamöter flyttade in. Två av lägenheterna bebos av par som är vänner sedan tidigare. Under 2017 har dessa två nya par försökt driva igenom olika byggen som främst gynnar dom. För att få igenom det har dom "mutat" styrelseordförande, vilket har resulterat i en klubb av "ömsesidig beundran" som gör mer eller mindre olagliga tjänster och gentjänster åt varandra.
...
När jag försökte sätta stopp för det, så röstade man ut mig ur styrelsen.
..
Styrelsen består nu av ledamöter som representerar 3/4 lägenheter.
....
Den enda medlem i föreningen som inte får samma information och möjlighet att påverka, är jag.
..
Styrelsen makttrippar dessutom och undanhåller information, tar beslut som en styrelse inte har behörighet att göra osv.

Finns det något som hindrar ett sådant här upplägg?

En onekligen mycket intressant förening. Hjälp till att informera oss andra om hur det kan se ut, när det inte råder harmoni (som här) i en liten förening.
1 Kan juridiken för bostadsrätt tillåta att en medlem ställs helt utanför beslutsordningen, genom att en medlem/hushåll får registreras som 2 medlemmar, om jag förstår rätt.

1 Styrelsen tar väl knappast ut ett arvode för sina möten (som du då ensam skulle betala för)?
2 Hur lyder argumentationen för att inte låta alla vara med på styrelsens sammanträden? Det vore ju onekligen det enklaste och mest rimliga. Har ni upprättat stadgar som säger att styrelsen ska bestå av 4 medlemmar, i en förening bestående av fem medlemmar?
3 Får du läsa styrelseprotokollen?
4 Har ni stämma en gång per år? På en sådan borde du ha 25 procents inflytande. Vilket ju blir utan mening i en situation som denna.
5 Om inte, kan du alltså inte skriva motion för att själv få närvara och argumentera för din sak!
( de tar beslut som en styrelse inte har behörighet att göra) osv.
4 Får du någon bakgrundsinformation om, dvs motiv för de beslut som tas?
5 Vem utses att vara revisor ?
Ni följer uppenbarligen inte den lagstiftning som finns i alla delar.
Men finns det några undantagsbestämmelser för de allra minsta föreningarna? Det blir ju problem.
Jag tänker t ex på kraven om stämma, och stämmans avsaknad av mening när den aldrig kan rösta mot styrelsens agerande.

brf_titanic 2018-05-06 12:24

Tack Korsdraget! Ska läsa...

Clabbe. Det står att en icke medlem får väljas till styrelseledamot.
Men... Styrelseordförande bulvanöverlät sin lägenhet till sin mamma och är ej längre medlem. Efter att hen trädde ur föreningen (och mamma blev medlem) har föreningen inte kallats till någon stämma där före detta styrelseordförande/medlem medvetet valdes in i styrelsen enligt det som står i stadgarna. Styrelseordförande hävdar istället att han helt enkelt bara "fortsätter" att vara styrelseordförande eftersom det står i stadgarna att en icke medlem får vara styrelseledamot.
Jag menar att efter hans utträde ur föreningen bör alla medlemmar få möjlighen att medvetet välja en utomstående till styrelseordförande...
Men vad vet jag... jag är ju bara minoritet. ;-)

brf_titanic 2018-05-06 12:46

Pensionär, här kommer svar på dina frågor:

1. Styrelsen tar väl knappast ut ett arvode för sina möten (som du då ensam skulle betala för)?

När jag satt i styrelsen i 5,5 år tog vi inte ut något arvode. Men from nästa stämma (om en vecka) vill styrelsen ta beslut om arvoden.

2. Hur lyder argumentationen för att inte låta alla vara med på styrelsens sammanträden? Det vore ju onekligen det enklaste och mest rimliga. Har ni upprättat stadgar som säger att styrelsen ska bestå av 4 medlemmar, i en förening bestående av fem medlemmar?

När jag röstades ut fanns det egentligen inget "officiellt" argument. Det inofficiella... Att få bort mig, så styrelsen kunde ta om beslutet ang bulvanöverlåtelsen till styrelseordförandes mamma (jag röstade nej och hade utslagsrösten). Vilket dom direkt också gjorde.


Vi har stadgar som säger minst 3 högst 5. Jag har argumenterat och föreslagit en ändring av stadgarna så att det ovillkorligt alltid ska vara en representant från varje lägenhet. Men igen... jag är en minoritet...

3. Får du läsa styrelseprotokollen?

NEJ! Absolut förbjudet. Får knappt ta del av stämmoprotokoll...

4. Har ni stämma en gång per år? På en sådan borde du ha 25 procents inflytande. Vilket ju blir utan mening i en situation som denna.

Vi har stämma. Men eftersom styrelsen även är medlemmar... så är jag altid i minoritet...

5. Om inte, kan du alltså inte skriva motion för att själv få närvara och argumentera för din sak! (De tar beslut som en styrelse inte har behörighet att göra) osv.

Styrelsen har sina egna regler och lagar, svarar inte på frågor. Tar inga av mina argument i beaktning... Dom har "inofficiella" möten som jag inte blir bjuden till... När mina punkter på dagordningen ska behandlas går styrelsen ut, och efter hen alla andra ledamöter...

6. Får du någon bakgrundsinformation om, dvs motiv för de beslut som tas?

NEJ! Får ingen bakgrundsinformation! Styrelsen kallade tex till en extra stämma nästa vecka... Vi ska ta beslut ang hundra tusentals kronors byggen... och jag har inte fått ta del av budget, offert osv. Har mailat styrelsen flera ggr att jag inte fått tillräckligt med beslutsunderlag för att kunna ta ett beslut nästa vecka... inget svar... Men beslut kommer ändå tas... så är det alltid...

7. Vem utses att vara revisor?

Föreningen har inte haft någon revisor sedan den startades 2011! Jag har protesterat och argumenterat... minoritet igen...
Men eftersom jag kontaktat bolagsverket... fick styrelsen eld i baken och kallade till en stämma, där styrelsen föreslog "sin" revisor och sedan röstade igenom hen. När jag informerade revisorn om situationen i föreningen valde hen att inte påbörja uppdraget, pga rädsla för revisorsinspektionen... Förening har alltså ingen revisor...

brf_titanic 2018-05-06 12:57

Pensionär:

Här en konversation mellan mig och "styrelsens" revisor.

Jag "Hej. Kan du hjälpa mig (i egenskap av minoritetsmedlem och 16,6%) att få ut protokollet med nödvändig information så jag kan skicka ansökan om särskild granskning till Bolagsverket?! Behöver hjälp med detta asap tack!"

Revisorn: "Tack för informationen som därmed ingår i min revisorsdokumentation kring föreningen.
Jag har tyvärr ingen möjlighet att ge hjälp att få ut protokollet, utan hänvisar till styrelsen här."

Jag: "Det är alltså inte styrelseprotokoll utan stämmoprotokoll jag ber om. Medlemmar har ju rätt att få se stämmoprotokoll. Dessutom var jag vald till justerare av stämmoprotokollet i detta fall.
Har inte föreningens revisor rätt att få ta del av alla dokument som styrelsen/föreningen ”producerar”?
Om du inte kan begära ut stämmoprotokoll och delge medlemmar dom, vad är det som hindrar det? Är det tystnadsplikt? Kan du utveckla så jag förstår varför...?
Poängen var att jag redan vänt mig till styrelsen men inte fått ut protokollet, därför vände jag mig till dig istället."

Revisor: "Tack för ditt mail. Jo det stämmer att jag har rätt att begära in stämmoprotokoll för min granskning. Däremot är jag förhindrad att ha kommunikation med och delge information till någon annan än styrelsen. Revisorn förväntas endast kommunicera med styrelsen och via revisionsberättelse, detta regleras i lag, etik och krav på tystnadsplikt."

Jag: "Jag har uppfattat det så, att revisorns uppgift är att vara medlemmarnas ”ombud” och granska styrelsens arbete. Dvs ekonomisk kontroll men även att styrelsen sköter sitt uppdrag (förvaltningskontroll = teknisk förvaltning, att styrelsen ser till att byggnader och mark sköts på tillfredsställande sätt, granskning av protokoll, att nödvändiga beslut har fattats på rätt sätt och att fattade beslut har utförts mm.) Revisionen utmynnar sedan i en revisionsberättelse där revisorn även rekommenderar om medlemmarna ska bevilja styrelsen ansvarsfrihet för det gångna året, eller inte.
Revisorn har en lagstadgad tystnadsplikt och får inte lämna upplysningar till enskilda medlemmar om föreningens angelägenheter som kan vara till nackdel för föreningen. Men revisorer har även en upplysningsplikt mot föreningsstämman (= medlemmarna) och får enbart i sällsynta undantagsfall vägra upplysa stämman (gäller tex om upplysningen är av väsentlig nackdel för föreningen).
Som medlem i bostadsrättsföreningen har man rätt att få sina frågor besvarade av styrelsen, dvs styrelsen har en långtgående skyldighet att svara på medlemmarnas frågor. Om styrelsen vägrar lämna ut uppgifter har man rätt att begära av styrelsen att uppgiften lämnas till föreningens revisor, som sedan har en månad på sig att avge skriftligt yttrande till styrelsen huruvida den begärda upplysningen borde ha lämnats osv.

På vilket sätt är utlämnande av ett stämmoprotokoll till väsentlig nackdel för föreningen, dessutom när jag är vald att justera just detta stämmoprotokoll?! Utveckla gärna...

Revisorn är medlemmarnas kontrollorgan inte konsulter åt styrelsen. Eller har jag missuppfattat en revisors roll i en bostadsrättsförening?!

Som jag nämnt tidigare är jag en minoritet i föreningen, eftersom alla andra medlemmar sitter i styrelsen. Jag är den enda medlemmen i Brf xx:xx som inte har tillgång till samma information som alla andra medlemmar…"

Efter denna konversation valde visst revisorn att inte åta sig uppdraget. Det fick jag dock inte information om från styrelsen, utan från Bolagsverket...

brf_titanic 2018-05-06 17:42

Korsdraget, har läst domen.

Det som gör att jag förmodligen inte vinner i tingsrätten är att, trots den felaktiga kallelsen så gick jag på stämman... för att framföra min protest! (Har protesterat både per mail och på själva stämman.)
När frågan kom om stämman blivit stadgeenligt utlyst svarade jag NEJ...

Det som jag istället tryckt på i min stämning, är bakgrunden och syftet av stämman. Dvs att anledningen till varför jag röstades ut, som direkt kan kopplas till att jag röstat nej till ordförandes bulvanöverlåtelse... Dessutom anser jag att styrelseordförande är jäv i hela den här affären... Och att hen föreslår en extrastämma för att välja ny styrelse (utan mig), direkt efter att jag röstat nej till hans skumma bostadsaffär... och att han sedan är med och röstar på stämman... det borde inte få gå till så!

Men om praxis är att det formella felet bara är av betydelse, om det skulle ha påverkat utgången av beslutet... Så skulle styrelsen förmodligen tagit samma beslut även om kallelsen varit rätt...

Korsdraget 2018-05-06 18:12

Ändring av antal ledamöter
 
Du tar givetvis upp vad som hänt med granskaren. Det är en viktigt person.
Så här från din text är det tydligt att flera händelser kan ha resulterat i kostnader för dig, garanterat är det så om du fokusera på förloppet. Det finns inget som hindrar att du gör en stegvis förklaring (t ex datum och händelse) som kartläggning av vad har hänt. En händelse kan givetvis leda till andra. För dig har det resulterat i att du faktiskt inte kunnat reagera på besluten. Du har inte fått dokument som inbjudit dig till delaktighet, vilket är syfte med en förening. Du har ju f ö stenkoll. 👍
Brevet du öppnade. innehåll det något som skulle ändrat på något i sak?
Tänk på det. Jag har inget mera att säga just nu. Ha det bra. :13:

clabbe 2018-05-06 18:48

Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71229)
Tack Korsdraget! Ska läsa...

Clabbe. Det står att en icke medlem får väljas till styrelseledamot.
Men... Styrelseordförande bulvanöverlät sin lägenhet till sin mamma och är ej längre medlem. Efter att hen trädde ur föreningen (och mamma blev medlem) har föreningen inte kallats till någon stämma där före detta styrelseordförande/medlem medvetet valdes in i styrelsen enligt det som står i stadgarna. Styrelseordförande hävdar istället att han helt enkelt bara "fortsätter" att vara styrelseordförande eftersom det står i stadgarna att en icke medlem får vara styrelseledamot.
Jag menar att efter hans utträde ur föreningen bör alla medlemmar få möjlighen att medvetet välja en utomstående till styrelseordförande...
Men vad vet jag... jag är ju bara minoritet. ;-)

Jag är benägen att hålla med din ordförande.

Jag är nyfiken på din beskrivning av när ni skulle pröva mammans medlemsansökan. Du skriver att du hade utslagsröst. Fanns det alltså en för och en emot utöver dig?

brf_titanic 2018-05-06 19:07

Korsdraget. Har gjort en tidslinje med alla händelser. Det hjälper att förstå vad som ledde till vad och varför.
Jag har verkligen fått sätta mig in i alla möjliga lagar pga situationen i Brf "Titanic". Härligt att någon tycker att jag har lite koll, min styrelse tycker att allt som kommer ur min mun inte är värt någonting. Uppdaterar när det börjar hända något med granskningen och tingsrätten. Tack för dina råd och engagemang!

brf_titanic 2018-05-06 20:25

Clabbe.
Kan du utveckla varför du håller med ordförande att hans roll bara flyter på fast han flyttat...?

Ok. Såhär gick det till när mammans medlemskap skulle prövas:

Bakgrund
1.Ordförande kallar till ett extra styrelsemöte med ett dygns framförhållning, på agendan: "accepterande av uthyrning i andra hand pga av att lägenheten inte sålts."
2. Jag ställer följdfrågor och ber om mer beslutsunderlag, som tex en formell och ifylld ansökan mm.
3. I den formella ansökan står detta: ”Objektet (lägenheten) har varit ute för försäljning i c:a X månader. Inget bud har ännu kommit in. Det finns för många objekt ute på marknaden och få objekt säljs. För att få lån från bank till ny bostad där sedan tidigare kontrakt har skrivits, behöver X och X att få sin lägenhet såld. X mamma, kommer att gå in som köpare av X för att på så sätt möjliggöra lån från bank för X nya bostad. Eftersom detta är en åtgärd för att undvika en finansiell katastrof för X (innan överlåtelse av lägenhet till X), och dels för X (med räntor på nya tillkommande lån som måste betalas) i ett andra skede (efter överlåtelse), önskas härmed beviljande om andrahandsuthyrning av X."
4. Först i den formella ansökan framkommer det, att det inte handlar om en vanlig ansökan pga av skäl/beaktansvärda skäl utan att det i själva verket handlar om ett "förtäckt" godkännande av att styrelseordförande överlåter lägenheten till sin mamma, som sedan hyr ut den. Mamman bor dock i en annan stad och kommer inte sätta sin fot i lägenheten eller på föreningens sammanträden. Det överlåter hon till sonen.
5. Jag svarar att det är med extremt kort varsel (3 veckor innan överlåtelse) HELA styrelsen informeras om situationen, tvingas att ta ställning till detta och att en dygns framförhållning inte är ok. Men jag går med på att ha mötet.
6. Jag påminner styrelsen om att ordförande är jäv och inte får vara med vid behandling eller beslut. Protester uppstår...
7. Mötet hålls hos mig. Några minuter innan mötet får jag ett mail från ledamotsvännerna att dom kommer sent till mötet eftersom dom vill diskutera några detaljer med ordförande innan mötet. Jag protesterar... och menar att ordförande inte ska vara med i diskussioner innan och under mötet, dessutom när inte alla ledamöter får vara med.
8. Vännledamöterna går ändå till ordförande, men kommer till mötet lite senare.

Nu till dina frågor Clabbe:
Närvarande vid styrelsemötet: 3 av 4 ledamöter (ordförande jäv). Styrelsen är beslutsför när mer än hälften ledamöter är närvarande, dvs 3 st i vårt fall. När minsta antalet beslutsföra ledamöter är närvarande måste besluten vara enhälliga. 2 st ledamöter var för "besluspaketet" (överlåtelse och uthyrning) en emot (jag). Motivering: Ordförandes mamma uppfyller ej bosättningskravet i stadgarna.
(Styrelsen tog dock ett enhälligt beslut att godkänna andrahandsuthyrning om styrelseordförande var hyresvärden, pga skäl.)

Efter mötet gick de två vännledamöterna till ordförande för att meddela beslutet. Ca en timme senare skickar ordförande kallelse till extra föreningsstämma. På agendan: "Val av ny styrelse".

I efterhand har jag fått reda på att ordförande ändå gjorde en överlåtelse till sin mamma, dagen efter styrelsemötet där hon fick ett nej till medlemskap.
Ordförande tog alltså ut "lite" i förskott... dvs att jag skulle röstas ut på extra stämman och att den nya styrelsen skulle ta om beslutet att godkänna hans mamma...

Hur styrelsen sedan tog besluten har jag ingen aning om. Ordförande har iaf flyttat till sin villa. Mamma äger lägenheten. Lägenheten hyrs ut. Ordförande är ordförande trots att han inte är medlem. Styrelsen av ömsesidig beundran spenderar föreningens pengar på det dom vill och hur dom vill... Allt är frid och fröjd i Brf "Titanic"...

clabbe 2018-05-06 20:51

Jag menar såhär: att om stadgarna tillåter att person som inte är medlem kan få vara styrelsemedlem, så får även en person som tappar sitt medlemskap fortsätta vara styrelsemedlem.

Är det nån regel enligt era stadgar att styrelsebeslutet ska vara enhälligt om det bara är tre personer som deltar i beslutet?

brf_titanic 2018-05-06 21:16

Våra stadgar:

"...Stämman kan dock välja en (1) ledamot som inte uppfyller kraven i föregående mening..."

"...En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare ska anses ha utträtt ur föreningen..."

Jag tolkar det som att det är en stämma som beslutar om att välja in en ledamot som inte uppfyller kravet om medlemskap. När ordföranden valdes till ledamot/ordförande uppfyllde han kraven om medlemskap. När han upphörde att vara bostadsrättshavare upphörde han också att vara medlem och då är det enligt min mening/tolkning upp till stämman att besluta om vi vill ha en ledamot utifrån eller inte. Men hans ordförandeskap har bara glidit över...

Våra stadgar:
Beslutsförhet och röstning
"...Styrelsens beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de närvarande röstat... För giltigt beslut krävs enhällighet när minsta antalet ledamöter är närvarande..."

clabbe 2018-05-06 21:32

Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71246)
Våra stadgar:

"...Stämman kan dock välja en (1) ledamot som inte uppfyller kraven i föregående mening..."

"...En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare ska anses ha utträtt ur föreningen..."

Jag tolkar det som att stämman måste besluta om att välja en ledamot som inte uppfyller kraven. När han valdes till ledamot uppfyllde han kraven. Sedan upphörde han vara medlem och då är det upp till stämman att besluta om vi vill ha en ledamot utifrån eller inte. Men hans ordförandeskap har bara glidit med...

Våra stadgar:
Beslutsförhet och röstning
"...Styrelsens beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de närvarande röstat... För giltigt beslut krävs enhällighet när minsta antalet ledamöter är närvarande..."

Det verkar, av det som du citerat, som att era stadgar inte explicit reglerar vad som händer om en sittande styrelseledamot upphör att vara medlem i föreningen? Eller står det uttryckligen att styrelseledamot ska vara medlem i föreningen?
Men ni har dock som uttalad princip att kunna välja in en icke-medlem i föreningens styrelse. Ni har alltså kunnat tänka er att tolerera att en ledamot inte är medlem. Då kanske det täcks in vad styrelseordföranden hävdat att hen kan fortsätta som ledamot tills hens mandatperiod upphör?

Tack för upplysningen om skrivningen i era stadgar om gilitigheten av styrelsebeslut.

brf_titanic 2018-05-06 21:45

Våra stadgar säger att till ledamot kan förutom medlem, stämman välja en (1) ledamot som inte uppfyller medlemskap/bosättningskravet.

Så våra stadgar är öppna för att stämman väljer en icke medlem till ledamot.

Men som jag skrev tidigare har stämman inte medvetet beslutat att välja just den icke medlemmen...

Svårt det här med tolkningar... ;-)

brf_titanic 2018-05-06 22:04

Korsdraget. Brevet innehöll en offert från en bank. Ser ut som om styrelsen vill byta bank. Såklart inget jag fått vetskap om eller har fått vara med och tycka till om.

Korsdraget 2018-05-06 23:24

Kuvert som ramla ner på fel plats
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71249)
Korsdraget. Brevet innehöll en offert från en bank. Ser ut som om styrelsen vill byta bank. Såklart inget jag fått vetskap om eller har fått vara med och tycka till om.


Det är ju underbart att kuvertet damp ner hos dig. :4:
Tre slår den fjärde, låt oss för deras skull hoppas du inte förlorad en krona på det. :10:

0Xb 2018-05-07 23:32

Små brf:er...

Sälj. Även om det är med förlust. Det blir nog mindre än om du bor kvar...

brf_titanic 2018-05-08 21:14

0xb, kan och vill inte sälja nu. Men håller med att små föreningar inte är "ultimat"... Lagar, stadgar osv är inte skrivna för så små föreningar som 4 lgh. 2 mot 2... då får man inget gjort... Så det blir nästan alltid en pakt 3 mot 1... Känner till två föreningar till med samma konstellation... samma sak där...

brf_titanic 2018-05-08 21:24

Hur är det egentligen med bankbyte... är det något styrelsen kan besluta om själv? Nya lån, nya villkor...

clabbe 2018-05-08 22:35

Ja det ligger inom styrelsens kompetens.

brf_titanic 2018-05-08 22:50

Ok. Tack!

brf_titanic 2018-05-16 22:42

Uppdatering
 
I höstas beslutade styrelsen/medlemmarna att göra några större "ombyggnationer". Styrelsen tog in EN offert från EN byggfirma (bekant med styrelsen). Beslut togs att anställa byggfirman. Ingen budget, offerten och kontraktet var katastrof, inga bygglov osv.
Byggfirman sätter igång, arbetet stoppas (pga att en granne hotar med att kontakta kommunen), styrelsen får göra om och göra rätt, bygglov söks... vintern kommer... byggfirman vill ha betalt trots att jobbet bara påbörjats... styrelsen går med på att betala byggfirman en delsumma (som är astronomisk i förhållande till vad byggfirman har "slutfört" av det överenskomna jobbet). Jag protesterar mot att betala ut en så stor summa i förhållande till det jobb som utförts och menar att om föreningen ska betala ett "förskott" till byggfirman måste ett kontrakt skrivas där man säkerställer att byggfirman kommer tillbaka och slutför jobbet för tidigare överenskommen total summa. Mail utbyts där styrelsen går i godo för byggfirman... "man måste lita på folk..." och dyl. Jag insisterar och protesterar (finns mail)... Styrelse beslutar dock att beta ut ett "förskott" till byggfirman utan någon som helst "säkerhet"...

Våren kommer... föreningen har fått bygglov... Kallelse till extra föreningsstämma. Agenda: "Beslut ang fortsatt bygge och... XXX.XXX kr utöver redan utbetalt förskott..." Byggfirman vill alltså ha XXX.XXX kr utöver det föreningen redan betalat ut... i förskott... för det ej färdigställda arbetet!
VAD.VAR.DET.JAG.SA?!!!
Jag skickar ett mail till styrelsen och ber om en förklaring varför föreningen ska betala så mycket mer, pga att styrelsen valde att betala byggfirman i förskott utan några som helst försäkringar eller kontrakt... jag ber även styrelsen specificera vad det är som kostar XXX.XXX kr mer för samma bygge? Styrelsen svarar inte. I kallelsen bifogas inget beslutsunderlag...

Extra stämma hålls. Styrelsen mot en medlem röstar för att betala byggfirman XXX.XXX kr extra... för att färdigställa samma jobb som skulle kostat XXX.XXX kr mindre i höstas. Styrelsen har inte tagit in offerter från andra byggfirmor... och styrelsen vägrar att svara mig (den enda medlemmen som inte sitter i styrelsen) varför samma jobb ska kosta XXX.XXX kr mer...

Kan styrelsen neka mig information om vad XXX.XXX kr ska användas till och varför...?

liqwid78 2018-05-17 14:19

Kort svar är ja eftersom styrelsen förvaltar fastigheten.
Jag tycker att enligt hur du beskriver din förening att den är jäkligt rutten :( jag hade sålt direkt.

brf_titanic 2018-05-17 16:36

Ok, så medlemmarna ska bara ta ett beslut att "ge" styrelsen XXX.XXX kr. Vad styrelsen sedan gör med pengarna blir en "överraskning"?

Tyvärr kan jag inte sälja just nu... Måste hitta andra lösningar att få ordning på styrelsen/föreningen ;-)

Korsdraget 2018-05-17 18:27

Bygga utan gk av boende
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71427)
Ok, så medlemmarna ska bara ta ett beslut att "ge" styrelsen XXX.XXX kr. Vad styrelsen sedan gör med pengarna blir en "överraskning"?

Tyvärr kan jag inte sälja just nu... Måste hitta andra lösningar att få ordning på styrelsen/föreningen ;-)

Du har verkligen drabbats hårt.
Spontant skulle jag nog säga att det är polisiärt. Trolöshet mot dig som huvudman.
Det andra är att styrelsen bör kalla till skiljeman hos Hyresnömnden.
Slutligen, att du väljer att sitta lugnt i båten och avvaktar slutligt godkännande.
Du skulle då gå på investeringskostnaderna. Styrelsen har nekat nollning, sk jämförelse. Finns det nya kvaliteter? Utan vinst är det polisiärt. Lika tidigare är lika med förlust. Alltså en felinvestering.
Med vana från polisärenden säger jag, det är inte olaglig att göra fel. MEN nu har du argument eftersom du har protesterat men inte blivit hörd.
Alltså har de vetat.
Enligt PBL ska investeringsanalys och samråd ske före start. ABK 96 förr möjligen AB04 nu. PBL kap 9:13. Kan också förnyats. (moderniseras ofta)

Utan uppdrag och direktupphandling, ett ev jävförhållande utan konkurrens är inget bra om du inte fått någon förbättring och med din historik.

Jag kan inte Konsumentlagen men jag tänker att där finns data som du borde ha nytta av. Du är ju en konsument som far illa och vars lagen ska skydda från precis det du nu är utsatt för.

Jag vill också ha sagt att detta händer i stora BFR också. Det är inte ett dugg enklare då 99.9% av boende är ja-sägare till vad som helst.

brf_titanic 2018-05-17 19:17

Korsdraget, såhär gick diskussionerna (per mail) i höstas. Så jag skulle säga ja, dom visste vad dom gjorde...

Jag: "I think we should have a new signed contract with X before we pay. If we don’t have that, its a huge risk that X will not come back to finish the work.
The X kr, are just ok if he will finish the work as we agreed, otherwise X kr is extremely overpriced!
If we pay him without a contract and he don’t come back the risk is that we will have to search a new building firm that will cost much much more."

Styrelsen: "I understand your concern but if we do this to him (which can be seen as blackmailig) don’t you think it is unfair to him? On a human level I mean. I hope we can agree that he has been very nice to us. Doing this will just hurt our relationship."

Jag: "I agree that he is a very nice person, that he has been very helpful, understanding… but i anyway have this concern. We unfortunately have to anticipate the worst… to not put ourselves in trouble IF….
If he don’t come back, we will have to find a new builder and the price will be two times more..."

Styrelsen: "Your concerns are noted!
Sometimes we have to also put trust in people. And that person I trust...
We also have a decision to do the payment from the last meeting."

Osv.

Och baserat på styrelsens "trust" "human level" och dyl. gjorde föreningen en orimlig utbetalning till X, som nu vill ha XXX.XXX kr mer än vi kom överens om i höstas...

brf_titanic 2018-05-17 19:38

Kallelse till extra föreningsstämma:

7. ...
8. Beslut om vidare byggnation a XXX.XXX kr (XXX.XXX kr utöver redan nedlagda kostnader under 2017).

Mitt svar på kallelsen:
"Om jag (medlem i föreningen - 25%) ska kunna ta ställning på extra stämman den X maj 2018 behöver jag följande:

Motivering varför budgeten har fördubblats sedan oktober 2017 (ny offert/kontrakt).

Offerter från andra byggfirmor.

Motivering varför styrelsen anser att vi ska anlita just X igen efter att vi betalat ett extremt överpris för X, mot "försäkringen" att det är en delbetalning av den totala summan för hela projektet, som nu visar sig vara en ”bluff”.

En förklaring från styrelseledamot X som gick i godo för sin byggjobbarkompis och försäkrade föreningen (trots varningar/förmaningar från mig!) att det inte finns någon risk att betala ut ett förskott till X (utan att skriva nytt kontrakt för att säkerställa att jobbet blir slutfört för den summan som vi skrivit kontrakt på från början).

Motivering från styrelseledamot X varför föreningen ska betala XXX.XXX kr extra för att han är vårdslös och driver en ekonomisk förening baserad på kompisrelationer, ”tillit”, ”humanitet”. Är Brf X en välgörenhetsförening?"

Är det orimlig att en medlem/ägare kräver svar på dessa frågor?

clabbe 2018-05-17 20:38

Jag förstår inte varför ni tar upp en sån här fråga på en årsstämma? På vilken grund ska föreningen och inte styrelsen fatta beslutet?

brf_titanic 2018-05-17 20:54

Clabbe, det togs inte upp på en årsstämma utan på en extra stämma.

På dessa grunder tas besluten på en stämma:

Bostadsrättslagen - 9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.
Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening - 15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

clabbe 2018-05-17 21:05

Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71433)
Clabbe, det togs inte upp på en årsstämma utan en extra stämma.

På dessa grunder tas dessa beslut på en stämma:

Bostadsrättslagen - 9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.
Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening - 15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

OK,extra stämma, jag läste fel. Men beslutet om den väsentliga förändringen hade ni väl redan tagit tidigare? Varför ska styrelsen behöva ett beslut om mer tillskott - styrelsen förfogar väl över föreningens kassa och projektet? Eller skulle det göras någon ny väsentlig ändring som inte beslutats om tidigare?

brf_titanic 2018-05-17 21:17

Det togs ett beslut att göra väsentliga förändringar som skulle kosta X. Arbetet stoppades... och nu några månader senare ska arbetet tas upp igen men kommer kosta dubbelt så mycket och tömma föreningens kassa. Menar du Clabbe att medlemmarna inte ska få vara med och besluta om en sådan sak? Det är ju lite skillnad att som medlem säga ja till något som ska kosta tex en fjärdedel av föreningens kassa mot att det nästan tömmer kassan... Dessutom när föreningen består av 4 lägenheter.

brf_titanic 2018-05-17 22:11

Korsdraget, försöker verkligen sitta lugnt i båten... Tänker att ju mer styrelsen förhalar granskningen ju mer blir det att granska... vilket inte är till styrelsens fördel precis, om man tittar på utvecklingen av situationen...

Tänker även att jag vill samla så mycket information själv innan granskningen så jag kan prioritera de största "felstegen".

Blir dock emellanåt orolig att styrelsen kommer hinna göra så mycket oåterkalleligt fuffens, att det leder till likvidation av föreningen.

Vart kan jag hitta mer info om nollning/jämförelse, kvaliteter, osv. och vad styrelsens har för ansvar om dom driver föreningen på ett vårdlöst sätt så den går med förlust...

Ska läsa på PBL.

Tack, tack tack!!!

Korsdraget 2018-05-17 23:58

Ombyggnad
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71436)
Korsdraget, försöker verkligen sitta lugnt i båten... Tänker att ju mer styrelsen förhalar granskningen ju mer blir det att granska... vilket inte är till styrelsens fördel precis, om man tittar på utvecklingen av situationen...

Tänker även att jag vill samla så mycket information själv innan granskningen så jag kan prioritera de största "felstegen".

Blir dock emellanåt orolig att styrelsen kommer hinna göra så mycket oåterkalleligt fuffens, att det leder till likvidation av föreningen.

Vart kan jag hitta mer info om nollning/jämförelse, kvaliteter, osv. och vad styrelsens har för ansvar om dom driver föreningen på ett vårdlöst sätt så den går med förlust...

Ska läsa på PBL.

Tack, tack tack!!!

Titanic. Efter ditt tillägg anser jag att du redan har nog fått nog.
Vad gör du när avtal är obefintliga, hemliga och godkända för att någon litar på någon, fast du ska vara med på delning av notan?
Du protesterar genast givetvis. Ju förr dest bättre.
Om du eller styrelsen är bedragen bör polis vara först att kontakta.
Andra som kan ge dig råd om kontrollfrågor är ev kommunen eller kanske Konsumentverket. Konsumentombudsman finns det?

Den jämförelsen/nollningen som ska ske är ett underlag för att göra beställning hos entreprenör. Ny nollning sker när arbetet avslutas. En före-efter jämförelse kan göras annars vet inget något om resultatet. Allt blir luftbeställningar.
Har kommunen accepterat underlaget då vet de om det är ok.

Att läsa in byggregler, om kontroll och om besiktningar är en omöjlighet. Tar evigheter och är endast teorier. Praktik är annat. Jag har inget mera att tillföra.
Du är ju säker på att detta inte är en sund affär. Hej då. :8:

brf_titanic 2018-05-18 07:56

Korsdraget, visst har jag fått nog... Men får lära mig på vägen att om något känns fel/omoraliskt/fuffens betyder det inte att det är klandervärt när det kommer till bostadsrättsföreningarnas värld.

Det finns så många bestämmelser i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar som har ett "men".... att man blir matt.

Ta tex ändring av stadgarna, alla måste vara eniga för att ändra dom... "men" om man tar beslutet på två stämmor då...

Eller... det finns en massa lagar och regler hur det ska gå till före, under och efter stämmor... "men" inom föreningsrätten är en generellt tillämplig princip att formella fel inte gör beslut olagliga eller ogiltiga om det är tydligt att felet inte har inverkat på utgången av beslutet...
Så i princip skulle styrelsen i min förening kunna totalt ignorera att kalla mig till möten, eftersom utgången av besluten ändå skulle blir samma som om jag var med på mötet, röstade osv. Eller?

Osv.

Därför "prövar" jag det jag "känner" är helt åt skogen i min förening här i forumet, för att få en indikation på om det ens är värt att bråka om.

Tittar man på svaren jag får, är dom diametralt varandras motsatser... Clabbe: På vilken grund ska föreningen och inte styrelsen fatta dessa beslut...? Korsdraget: Spontant skulle jag säga att det är polisiärt...

Hjälp! Så är det polisiärt eller är det inte värt något...?

Försöker som sagt prioritera vad jag ska ta upp med granskaren så det förhoppningsvis leder till något... som leder till en förändring...

Korsdraget 2018-05-18 10:11

Granskning
 
Käre Titanic. Bra skrivet det sista. Riktigt rätt för övrigt.
Gå inte inte in i dimman. Om du inte vet vad du ska granska då frågar jag vad begärde du hos bolagsverrket.
De hade en mall sa du. Jag antar de begärde
1. angivande av tidsperiod för granskning.
2. Granskning av styrelsens redovisning till medlem.

Om du talar om mörkning och skumma upphandlingar
Då tar du saken över i den polisiära gråzonen.
Du blir internrevisorn utanför.
Jag vet att de flesta anser att det här bör styrelsen sköta. Kanske det. Men de får inte dölja vart pengarna går.
BRL är en fantastisk lag som egentligen inte existerar som lagrum i domstol. Utan som ram för stadgsrns. Det ända BRL duger till är att undvika byggskada. Allt faller i övrigt nrr i ek föreningslagen eller på Bygglagen.
Visst ja. Ursäkta BRL är en svensk shot för adrenalinstinna hannar.

Hela lagstiftningen om hus och hem vilar i övrigt på sunda lagar. Så din egen reaktion om olagligheter mot dig kommer ingen på detta forat att fixa. Om utredningen är på g. Tala med utredaren och vänta på den. Är du så orolig att du inte mår bra, då talar du med polis. Jag tror du är duktigare än de andra och det ska en akta sig för.

Alltså buga och le är en bättre strategi. Smicker går alltid hem. Så köp öl och drick dem under bordet.
Är det olagligt då kommer ingen undan, men tyvärr inte genom BRL. Som endast kan fungera vid bygg-eller .ekonomisk skade.

brf_titanic 2018-05-18 14:24

Korsdraget, det finns ett granskningstema, som täcker i princip ALLT... Men jag får nog begränsa det lite, annars kommer det ta år att granska och kosta miljoner.

Det senaste när det gäller granskningen... Styrelsen vill förhandla... Om jag avsäger mig möjligheten att klandra allt som skett hittills, kommer styrelsen inte överklaga granskningen... Hehe... vilken fantastisk deal... ;-)))

“Neither party will make any claims for decisions made up to this point (i.e., the date that this settlement is signed) and no damages can be claimed from either party”.

Korsdraget 2018-05-18 14:56

granskning
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71450)
Korsdraget, det finns ett granskningstema, som täcker i princip ALLT... Men jag får nog begränsa det lite, annars kommer det ta år att granska och kosta miljoner.

Det senaste när det gäller granskningen... Styrelsen vill förhandla... Om jag avsäger mig möjligheten att klandra allt som skett hittills, kommer styrelsen inte överklaga granskningen... Hehe... vilken fantastisk deal... ;-)))

“Neither party will make any claims for decisions made up to this point (i.e., the date that this settlement is signed) and no damages can be claimed from either party”.

hej titanic. Det är klokt av dem. :4:
Nu kan du verkligen ta det lugnt och tänka genom det här.
Någon här på forumet skrev att du borde tänka på att flytta. Tänkvärt. :7:
Det krävs stor generösitet för att återskapa en hygglig miljö efter detta. Särskilt i en liten förening. :7:

clabbe 2018-05-19 12:36

Citat:

Ursprungligen skrivet av brf_titanic (Inlägg 71435)
Det togs ett beslut att göra väsentliga förändringar som skulle kosta X. Arbetet stoppades... och nu några månader senare ska arbetet tas upp igen men kommer kosta dubbelt så mycket och tömma föreningens kassa. Menar du Clabbe att medlemmarna inte ska få vara med och besluta om en sådan sak? Det är ju lite skillnad att som medlem säga ja till något som ska kosta tex en fjärdedel av föreningens kassa mot att det nästan tömmer kassan... Dessutom när föreningen består av 4 lägenheter.

Om beslutet av stämman att göra en väsentlig förändring var begränsat till ett visst belopp av stämman, så är jag lite osäker på om styrelsen kan avvika från det satta beloppet utan stämmans godkännande. Om beslutet dock bara är vad som ska ändras och inte vad det ska kosta så är det styrelsen som förfogar över både projekt och kassa - förstås med iakttagande av styrelsens vårdplikt.

Antalet lägenheter i föreningen har dock ingen relevans för hur beslut ska fattas i föreningen. Samma regler gäller oavsett om det är 4 eller 400 lägenheter.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:58.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare