Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Bostadsrättsforum (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=2)
-   -   Ekonomisk förvaltare tar överlåtelseavgifterna. (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=48654)

Lamplight99 2022-01-31 16:33

Ekonomisk förvaltare tar överlåtelseavgifterna.
 
Hej!
Vi har upptäckt att vår ekonomiska förvaltare för föreningen lägger beslag på alla överlåtelseavgifter.
De fakturerar helt sonika köparen och tar de pengarna själva. I avtalet står det dels att de ska göra så, men de har också bockat i att detta ingår i vår fasta avgift.
Hur är det i era föreningar? Förvaltaren menar på att alla gör så, men vi själva tycker det är helt vansinnigt fel.
Tacksam för svar.

Harald 2022-01-31 18:03

Rätt och fel.
Jag brukar beskriva överlåtelse- och pantsättningsavgifter som dold förvaltningskostnad. Detta eftersom den totala kostnaden för föreningens ekonomiska förvaltning döljs för föreningen i och med att dessa avgifter går vid sidan av den normala faktureringen.
För att bena ut: Vad är avgiften till för? Avgiften är tänkt att kompensera föreningen för det merarbete (= den merkostnad) som föreningen får för en lägenhet som överlåts jämfört med en lägenhet som inte överlåts. Eftersom en viss medlem kan bo i 50 år i samma lgh samtidigt som en annan lgh i föreningen överlåtits 20 gånger under samma tid så förstår var och en att den lgh som överlåts "drar" mer kostnader för föreningskollektivet än den som "aldrig" byter ägare. Och eftersom det skall vara "lika" i föreningen så behöver man särskild utdebitera denna ökade administrativa kostnad.

Förvaltaren: Kan ju så klart offerera ett förvaltningsavtal där dessa tjänster ingår i grundavtalet – men hur prissätter man det? Ett år kan det ju vara noll överlåtelser för att nästa vara tio stycken. Så att kostnaden debiteras utöver avtalet – samt att de bestrids av just överlåtaren respektive köparen är nog så rätt det kan bli.

Vem utför arbetet? Den extra administrativa bördan hamnar ju i stort sett helt på förvaltaren. Vissa föreningar kanske byter namn på dörren i egen regi men i övrigt är ju all administration något som förvaltaren gör.

Är det lönsamt för förvaltaren? Det beror på – en mindre förening som har en handfull överlåtelser/år där är dessa avgifter inte speciellt ”lönsamma” i sig men kan mycket väl vara viktiga för marginalen på just det avtalet. I en större förening med många överlåtelser blir det en annan sak. Här kan man mycket väl tänka sig att avtal om en viss fördelning av avgifterna – förvaltaren tar en del och föreningen en del. Eller att förvaltningsavtalet rabatteras med X kr för varje överlåtelse på nästkommande fakturering el liknande.

Det viktiga är dock att föreningarna uppmärksammar att dessa avgifter tas ut – och lägger med detta faktum när man upphandlar eller förhandlar sina förvaltningsavtal. Annars blir det som i trådskrivarens fall – en överraskning och en styrelse som känner sig blåsta.

Lamplight99 2022-02-01 15:05

Tack för svar.
Det här är ju ett arbete som styrelsen själva gjort tidigare. När jag sa till vår förvaltare att vi i så fall själva tar tillbaka ansvaret för överlåtelser (så mycket arbete innebär det ju inte) så menar de på att det får vi inte, för det här är något de har räknat med att få in. Men tar vi över hela den biten så minskar ju arbetsbördan på förvaltaren med?
Vi finner det fortfarande märkligt att det i avtalet står att denna tjänst ingår i den fasta avgiften vi betalar. Hur kan något ingå när vi förlorar intäkter som går direkt till förvaltaren. De säger ju att dels fakturerar de köparen pantsättningsavgift och överlåtelseavgift för arbetet de utför med överlåtelsen, men dels har de ju också skrivit att detta ingår i den avgift vi redan betalar. För mig innebär detta Verkligen inte att något ingår?

Harald 2022-02-01 18:26

Så här:

I samband med en överlåtelse så är det ett antal uppgifter som enligt lag skall utföras. Ansvaret försatt detta sker är styrelsens. I och med ert avtal så har förvaltaren övertagit det ansvaret från er så att ni slipper tänka på detta. Det är det som ingår i avtalet och utan ytterligare kostnad för föreningen.

Rätten att ta ut avgifterna är lite en annan sak men rätten är reglerad i stadga och lag. För att er förvaltare ska kunna ta dessa avgifter så behöver de avtalat särskilt detta med er - det är ju föreningens lagliga rättighet inte förvaltarens.

Jag skulle tro att det är omnämnt i ett förvaltningsavtal i det finstilta någonstans.

Annars är det ju som allt annat: Är ni inte nöjda med er leverantör så kan ni ju alltid upphandla en ny.

På ämnet så kan jag nämna att SBC gått ut med att de avser höja nivån på dessa avgifter nu. Troligen kommer övriga stora förvaltare att följa efter och sedan kommer normalstadgarna att anpassas inom ett par år till de nya nivåerna. Så beloppen verkar med andra ord vara på väg upp.

Lamplight99 2022-02-01 21:33

Ja precis. Men visst kan vi välja att inte nyttja denna punkt i avtalet? Precis som att vi inte använder oss av några av de andra tjänsterna som ingår, exempelvis ersättning och arbetsgivaravgifter etc till styrelsen då vi gör detta ideell.

merbzt 2022-02-01 23:13

Citat:

Ursprungligen skrivet av Lamplight99 (Inlägg 93249)
Ja precis. Men visst kan vi välja att inte nyttja denna punkt i avtalet? Precis som att vi inte använder oss av några av de andra tjänsterna som ingår, exempelvis ersättning och arbetsgivaravgifter etc till styrelsen då vi gör detta ideell.

Ändra bara stadgarna och sätt avgiften till 0kr så kan dom inte ta ut pengarna.

Harald 2022-02-01 23:16

Nej det funkar inte - du kan inte överta ansvaret för överlåtelserna från förvaltaren då överlåtelsen påverkar flera andra delar. Tex:

Föreningen är skyldig att föra ett medlemsregister - detta gör er förvaltare i och med ett avtal - om ni själva hanterat överlåtelserna så kommer medlemsregistret att kapsejsa efter första överlåtelsen.

Lika blir det med pantregistret och bankernas pantkontroller.

Aviseringen - hur tänkte du att förvaltaren skall kunna avisera rätt innehavare?

Med mera så klart...

Det är ju alla dessa ändringar och uppdateringar i olika register som avgiften betalar. Får inte förvaltaren ta ut avgiften så som lag och stadga av rättviseskäl stipulerar ja då kommer ju föreningen istället få betala för jobbet via förvaltningsavtalet direkt vilket då bli med en rättviseproblematik lgh som omsätts olika ofta.

Så klart - tar ni hem hela förvaltningen själva och kör den i egen regi - då hamnar frågan i ett helt annat läge. Då kan ni ju då klar ge föreningen dessa avgifter helt och hållet. Ni behöver ju vara hitta en person som tar ansvaret och utför jobbet gratis först...

Lamplight99 2022-02-02 08:50

Men att upprätthålla medlemsregister står under en annan punkt i avtalet och ingår i vår fasta årsavgift.

Nej, vi kan inte sätta överlåtelseavgiften till 0:- för då fakturerar föreningen för motsvarande står det. Iofs enligt stadgar men ändå.

Harald 2022-02-02 09:55

Citat:

Ändra bara stadgarna och sätt avgiften till 0kr så kan dom inte ta ut pengarna.
Åtminstone SBC har i sina kontrakt att föreningarna måste ha i sina stadga rätten att ta ut dessa avgifter just för att förvaltaren behöver dem för att få ihop affären. Antagligen finns liknande skrivning i de flesta förvaltares kontrakt så nej det går inte att ändra stadga och tro att förvaltningsavtalet kommer fortlöpa i övrigt.

Men detta är tydligen svårt att förstå. Låt oss ta medlemsregistret som exempel. Det är lätt att beräkna vilken kostnad jag som förvaltare har för att upprätta detta register samt hålla det tillgängligt enligt reglerna i lagen över tid. Men sedan - att a jourhålla detsamma - där påverkas ju mina kostnader av hur många gånger jag behöver in och ändra i registret. Denna kostnad behöver någon betala för så klart, antingen genom att ersätta min tid eller att göra själva jobbet alltså ersätta med arbete.

Arbete är ju enklast, ta över förvaltningen så gör ni jobbet själva ideellt och föreningen får ta alla avgifter själva.

Eller så köper ni en förvaltningstjänst och då hamnar både arbete och ersättning för utfört arbete hos denne förvaltare.

Ännu mera försök till förklaring:

Tid är pengar och arbete kostar. Föreningen kommer alltså alltid (så länge ni köper en förvaltning stjänst) att betala för det arbete som utförs. Om allt arbete som är förknippat med överlåtelserna ska ingå i er fasta avgift så kommer priset för tjänsten att gå upp. Och priset kommer beräknas så att en förvaltare alltid har betalt för sin tid vilket innebär att denne kommer räkna med fler överlåtelser än vad som de facto kommer göras jämför fast pris på vilket arbete som helst. Priset sätts så att det även vid lite strul el liknande skall gå ihop, går det riktigt bra ja då tjänar utföraren mera.

Så även om föreningen skulle få dessa avgifter så lär det sammantaget leda till en dyrare affär för föreningarna generellt. Undantag finns och som jag nämnde i ett tidigare inlägg så kan man skruva på olika fördelningar av avgiften så klart men det förutsätter att styrelsen vet om att avgifterna finns vilket inte så ofta är fallet...

Men det finns mera i ämnet. Te x det faktum att om föreningen tar in avgiften så är den momsfri, när förvaltaren tar in den så går en del av den bort till moms.

Kanske ett eget fast pris / överlåtelse är en bättre väg? Säg att föreningen får alla avgifter men förvaltaren får extra fakturera X kr för varje utförd överlåtelse?

merbzt 2022-02-02 13:16

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 93269)
Men det finns mera i ämnet. Te x det faktum att om föreningen tar in avgiften så är den momsfri, när förvaltaren tar in den så går en del av den bort till moms.

Kanske ett eget fast pris / överlåtelse är en bättre väg? Säg att föreningen får alla avgifter men förvaltaren får extra fakturera X kr för varje utförd överlåtelse?

Momsdelen visste jag inte om. Finns det någon snurra man kan göra för att slippa skatten? Om förvaltaren fakturerar föreningen så utgår ju momsen där istället.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 10:59.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2022.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare